働く人の法律試験ノート 
この記事は、令和3年度（12月試験）の宅建試験について、50問それぞれが何の論点を、どんな形で聞いていたかをまとめた「論点の地図」です。問題文・選択肢・正解の番号は載せていません。
問題と正解は、不動産適正取引推進機構の公式サイトで公開されています（不動産適正取引推進機構のトップから「宅建試験」→「宅建試験の問題及び正解番号表」。令和3年度（12月試験）のPDFはこちら）。過去問を解いたあとに、どの論点の記事で復習すればよいかを探す、という使い方を想定しています。
令和3年度は、試験が10月と12月の2回に分けて行われ、問題も別でした（機構の過去問のページでも、10月試験と12月試験のPDFが分かれています）。機構の試験実施概況によると、受験者数は10月試験が209,749人、12月試験が24,965人で、12月試験は受験者の少ない回でした。合格基準点はどちらも34点です。この記事は12月試験の一覧で、後半に10月試験との違いを表にしました。
この回の特徴（数えた事実）
- 分野ごとの問数は、権利関係14問・法令上の制限8問・税・その他8問・宅建業法20問でした（当サイトの数え方。公式の内訳ではありません）。
- 問いの形は、正しいものを選ぶ形が25問、誤っているものを選ぶ形が18問、個数問題が5問、組合せが1問、その他の形が1問でした。
- 個数問題の5問は、すべて宅建業法でした。
- 同じ論点が2問以上出たのは、37条書面（3問）、建築基準法（総合）（2問）、免許（2問）、35条書面（2問）、宅建士（登録・宅建士証）（2問）です。
- 合格基準点は50問中34点でした（機構の試験実施概況。合格点の推移は宅建試験の合格点と合格率）。
表の※は、直近10回（令和7年度〜平成30年度）の中で、主な論点としてこの回だけに出た論点です。直近10回は、令和7年度から平成30年度までの10回です（令和2年度と令和3年度は10月と12月の2回ずつ試験があったので、それぞれ2回と数えています）。
この回の50問を、直近10回の出方で分けると
この回の50問を、その論点が直近10回（この回を含む）で何回、主な論点として出たかで分けました。
| 直近10回で出た回 | この回の問数 |
|---|---|
| 10回（指定席） | 23問 |
| 4〜9回 | 23問 |
| 1〜3回 | 4問 |
指定席の論点だけで23問、4回以上まで広げると46問でした。1〜3回の論点の4問は、問1、問2、問7、問8で、4問のうち3問（問1・問7・問8）は、直近10回でこの回だけに主な論点として出たものでした。
この一覧は、どうやって作ったか
不動産適正取引推進機構が公開している宅建試験の問題（昭和63年度〜令和7年度の40回、2,000問）を、当サイトが1問ずつ読み、主な論点と副の論点に分けて数えました。分け方は当サイトの判断で、公式の分類ではありません。4回分200問を別の担当が読み直し、主な論点の一致は97.5%でした（食い違った問は直してから数えています）。
「主な論点」は、その問が全体として何を聞いているかで1つだけ決めたものです。「副の論点」は、1問の中に別の論点の肢が混ざっているときに、最大2つまで記録したものです。数えたのは問ごとの論点で、1問の中の4つの肢を1つずつ数えてはいません。表の「中に」の後ろは、副の論点です。問いの形は、問題の最後の聞き方で分けました。「違反しないもの」は正しいもの、「最も不適当なもの」は誤っているもの、「〜はいくつあるか」は個数、「〜の組合せ」「全て掲げたもの」は組合せに入れ、4つのどれにも当たらない聞き方は「その他」にしています。論点の名前は当サイトの記事の分け方で、リンク先はその論点を扱う記事です。
権利関係（問1〜問14）
問1は所有権などの物権の問で、判決文を読ませる形でした（この分け方の主な論点は、全40回で2問だけです）。問7の遺言と問8の契約総論（同時履行・危険負担など）は、どちらも主な論点としては平成27年度以来でした（遺言の記事、同時履行の抗弁権の記事）。問3（制限行為能力者）は、4つの形のどれにも当たらない聞き方の問で、「その他」に入れています。
法令上の制限（問15〜問22）
| 問 | 主な論点 | 問いの形 |
|---|---|---|
| 問15 | 都市計画法（地域地区・都市計画の内容） | 正しいもの |
| 問16 | 開発許可 | 誤っているもの |
| 問17 | 建築基準法（総合）（中に単体規定） | 誤っているもの |
| 問18 | 建築基準法（総合）（中に道路・高さ制限） | 正しいもの |
| 問19 | 宅地造成等規制法（当時の名称） | 誤っているもの |
| 問20 | 土地区画整理法 | 誤っているもの |
| 問21 | 農地法 | 正しいもの |
| 問22 | 国土利用計画法 | 正しいもの |
8問とも、直近10回の並びどおりでした。建築基準法の2問（問17・問18）には、単体規定、道路、高さ制限が混ざっていました。問19は当時の名前の宅地造成等規制法です。
税・その他（問23〜問25・問46〜問50）
問23は登録免許税、問24は固定資産税、問25は地価公示法でした。同じ年度の10月試験とは、3問とも論点が違います（下の比べの表）。問46〜問50は、いつもの5分野でした。
宅建業法（問26〜問45）
| 問 | 主な論点 | 問いの形 |
|---|---|---|
| 問26 | 37条書面 | 正しいもの |
| 問27 | 8種制限（総合）（中に損害賠償額の予定等） | 正しいもの |
| 問28 | 監督処分・罰則 | 個数 |
| 問29 | 免許（中に変更の届出等） | 誤っているもの |
| 問30 | 広告 | 正しいもの |
| 問31 | 報酬 | 個数 |
| 問32 | 営業保証金（中に保証協会） | 正しいもの |
| 問33 | 媒介契約 | 個数 |
| 問34 | 宅建業の定義（免許の要否） | 正しいもの |
| 問35 | 35条書面（重要事項説明） | 正しいもの |
| 問36 | 免許 | 正しいもの |
| 問37 | 宅建士（登録・宅建士証） | 正しいもの |
| 問38 | 宅建業法（総合）（中に未完成物件・自己の所有に属しない物件） | 組合せ |
| 問39 | 保証協会 | 誤っているもの |
| 問40 | 37条書面 | 正しいもの |
| 問41 | 宅建士（登録・宅建士証）（中に事務所・案内所等） | 誤っているもの |
| 問42 | 37条書面 | 個数 |
| 問43 | 8種制限・クーリング・オフ | 誤っているもの |
| 問44 | 35条書面（重要事項説明） | 個数 |
| 問45 | 住宅瑕疵担保履行法 | 正しいもの |
37条書面が主な論点で3問（問26・問40・問42）、免許が2問（問29・問36）ありました。個数問題は5問（問28・問31・問33・問42・問44）で、問38は組合せの形でした。問28の監督処分・罰則は、主な論点としては令和元年度以来です。
同じ年度の10月試験と比べて、何が違ったか
| 項目 | 令和3（12月） | 令和3（10月） |
|---|---|---|
| 個数問題 | 5問 | 6問 |
| うち宅建業法 | 5問 | 5問 |
| 組合せ | 1問 | 0問 |
| 誤っているもの | 18問 | 16問 |
| 正しいもの | 25問 | 27問 |
問いの形は、誤っているものを選ぶ形が12月試験で18問、10月試験で16問、個数問題が5問と6問で、大きな差はありませんでした。
論点の違いを分野ごとに並べると、次のとおりです（片方の回にだけ主な論点として出たもの）。
| 分野 | 12月試験だけ | 10月試験だけ |
|---|---|---|
| 権利関係 | 所有権・物権（その他）、相隣関係、代理、物権変動・対抗要件、遺言、契約総論（同時履行など）、抵当権 | 連帯債務、民法（総合）、配偶者居住権、債権譲渡、不法行為、相続、債権総論（その他） |
| 法令上の制限 | 都市計画法（地域地区） | 地区計画 |
| 税・その他 | 登録免許税、固定資産税、地価公示法 | 譲渡所得、不動産取得税、不動産鑑定評価 |
| 宅建業法 | 37条書面（3問）、監督処分・罰則、免許（2問） | 欠格事由、帳簿・従業者名簿、業務上の規制 |
同じ問番号に同じ主な論点が来たのは、50問中18問でした（問11〜問14、問16〜問22、問30、問45〜問50）。問1〜問10の民法などは、10問とも番号ごとの論点が違いました。税の3問（問23〜問25）も、12月試験が登録免許税・固定資産税・地価公示法、10月試験が所得税（譲渡所得）・不動産取得税・不動産鑑定評価で、1つも重なっていません。宅建業法は、37条書面が12月試験で3問、10月試験で0問（主な論点として）でした。35条書面と宅建業法（総合）は両方の回に出ていて、問数は35条書面が12月試験2問・10月試験4問、宅建業法（総合）が1問・2問でした。同じ年度でも、受けた回によって民法と税の中身はかなり違った、ということです。10月試験の一覧は令和3年度（10月試験）の論点一覧にあります。
この一覧の使い方
過去問を1回分解いたら、間違えた問の番号をこの表で引き、論点の記事で条文と考え方を確かめます。同じ論点で間違いが続くなら、その論点はほかの年の問でも当たっておきます。年ごとの一覧は、令和7年度から平成30年度までの10回分を作っています（ひとつ前の回は令和3年度10月の一覧、ひとつ後の回は令和4年度の一覧）。
1回分だけの並びでは、どの論点が毎回出るのかは分かりません。全40回・直近10回で数えた結果は、宅建の出題論点ランキングにまとめています。判決文を読ませる問（問1）の解き方は、宅建の判決文問題の解き方で書いています。この回の論点を○✕で続けて確かめたいときは、宅建の5分○✕ドリルが使えます。
参考にした公式の情報（2026年10月確認）
- 一般財団法人 不動産適正取引推進機構（宅建試験の実施機関）
- 同「宅建試験の問題及び正解番号表」（昭和63年度〜令和7年度の問題と正解番号表のPDF。当サイトの集計の出典）
- 同「試験概要」（50問・四肢択一式、出題の根拠は試験を行う年度の4月1日現在施行の法令）
- 同「試験実施概況（令和7年度以前10年間）」（受験者数・合格基準点）
- 同「令和3年度 12月試験 試験問題と正解番号表」（この一覧の元の問題）