指定流通機構（レインズ）への登録：専任・専属専任の期限、登録すること、成約の通知

専任媒介契約（ほかの業者に重ねて頼めない約束）を結んだ宅建業者は、物件の情報を指定流通機構（していりゅうつうきこう）に登録しなければなりません。指定流通機構は、国土交通大臣が指定した、不動産会社どうしで物件の情報を見せ合う仕組みを持つ機関です。「レインズ」はこの仕組みの呼び名です。

押さえることは3つです。①登録の期限は、専任が契約の日から7日、専属専任が5日で、業者の休業日は数えない。②登録したら、機構が出す「登録を証する書面」を依頼者に渡す。③売買・交換の契約が成立したら、機構に通知する。一般媒介には登録の義務がありません。この記事では、登録の期限・登録する事項・成約の通知を扱います。媒介契約の書面や報告の頻度は媒介契約の記事で扱っています。

身近な例で考えると：一戸建てを売るたけしさんの場合

たけしさんは、金曜日に、みなと不動産と専属専任媒介契約を結びました。専属専任は、ほかの業者に頼めないうえに、自分で見つけた相手とも契約できない形です。その後の流れは次のとおりです。

1. 契約の日（金曜）の翌日から数えて5日以内に、みなと不動産は家の情報を指定流通機構に登録する。休業日の水曜は数えないので、期限は翌週の木曜になる。
2. 登録すると、指定流通機構が「登録を証する書面」を発行する。みなと不動産は、それを遅滞なく（ぐずぐずせずに）たけしさんに渡す。
3. ほかの不動産会社も機構の情報を見られるので、その会社のお客さんのゆいさんにも、家の情報が届く。
4. たけしさんとゆいさんの売買契約が成立した。みなと不動産は、遅滞なく、登録番号・取引価格・契約が成立した年月日を指定流通機構に通知する。

専任にすると、たけしさんはほかの業者に頼めません。そこで法律は、頼まれた業者に「早く情報を広める」義務を負わせました。登録の書面を渡すのは、本当に登録したかを依頼者が確かめられるようにするためです。成約の通知は、機構の情報を新しく保つためのものです。

条文ではこう決まっている（宅建業法34条の2第5項〜7項）

登録のルールは、宅建業法34条の2の5項から7項と、施行規則15条の10から15条の13に分かれています。かみくだくと次のとおりです。

• だれが（5項）：専任媒介契約を結んだ宅建業者。専属専任は専任の一種なので、同じく登録します。
• いつまでに（規則15条の10）：専任媒介契約の締結の日から7日、専属専任媒介契約なら5日。期間の計算に休業日は入れません。
• 何を（5項・規則15条の11）：物件の所在、規模、形質（土地や建物の形や性質）、売買すべき価額。加えて、都市計画法などの法令にもとづく制限で主要なもの、取引の申込みの受付に関する状況、交換なら評価額、専属専任ならその旨。
• どこへ（規則15条の12）：物件の所在地を含む地域を対象に、登録の業務を現に行っている指定流通機構。
• 登録したら（6項・50条の6）：機構が発行する登録を証する書面を、遅滞なく依頼者に引き渡します。依頼者の承諾があれば、書面の代わりに電磁的方法（メールなど）で提供できます（12項）。
• 契約が成立したら（7項・規則15条の13）：遅滞なく、指定流通機構に通知します。通知する事項は、登録番号、取引価格、売買または交換の契約が成立した年月日の3つです。
• 反する特約（10項）：「登録しなくてよい」「書面は渡さない」といった、5項・6項に反する特約は無効です。依頼者が同意しても同じです。

5項の原文の前半は「国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を」登録する、という形です。登録する事項に、売主の氏名や住所は入っていません。

媒介契約の種類ごとに、何をするのか

一般・専任・専属専任で比べます。いちばん下の行は、媒介契約のときに渡す書面（34条の2第1項）の記載事項です。

一般媒介の物件も、業者が任意で登録することはできます。指定流通機構の業務は、条文で「専任媒介契約その他の宅地建物取引業に係る契約の目的物」の登録とされているからです（50条の3第1項1号）。一方、6項（書面の引渡し）は「前項の規定による登録をした」業者、7項（成約の通知）は「第五項の規定による登録に係る」物件についての定めで、条文の上では5項の登録、つまり専任媒介の登録が前提です。

※ただし、成約の通知は一般媒介でも省けると考えないでください。国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（34条の2関係）は、専任・専属専任で登録した物件の通知を7項の義務とし、一般媒介で登録した物件についても、契約が成立したときは「当該指定流通機構の定める規程等に従い」成約情報を通知すること、としています。根拠が7項ではなく機構の規程だ、という違いです。

一方、媒介契約の書面の記載事項の「指定流通機構への登録に関する事項」（1項6号）は、一般媒介を含むすべての媒介契約で書きます。一般媒介なら「登録するかどうか」を書面で明らかにする、ということです。

期限はどう数えるか：休業日を除いて数える

期限の計算は2つの決まりの組み合わせです。期間の初日は数えない（民法140条）。業者の休業日は数えない（規則15条の10第2項）。たけしさんの例（金曜に契約、休業日は水曜）で数えると次のとおりです。

休業日を数えないのは、登録の期限だけです。業務の処理状況の報告（専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上）には、休業日を除く定めはありません。数え方の決まりを、報告の頻度に広げないようにします。

当てはまる例・当てはまらない例

当てはまる例（登録がいる）

• 依頼者が宅建業者で、専任媒介を結んだ。→ 業者どうしの取引で外れる規定は、78条2項で33条の2と37条の2〜43条に限られています。34条の2は入っていないので、登録の義務はそのままです。
• 売却の「代理」を専任で頼まれた。→ 34条の3により、売買・交換の代理の契約にも34条の2が準用されます。代理と媒介の違いは代理と媒介の記事で比べています。
• 交換の専任媒介。→ 交換も対象です。交換の専任媒介では、物件の評価額も登録します（規則15条の11第3号）。

当てはまらない例（登録の義務がない）

• アパートの貸し借りの媒介。→ 34条の2は「売買又は交換の媒介」の契約が対象です。貸借の媒介に登録の義務はありません。
• 一般媒介。→ 登録の義務は専任媒介だけです。任意で登録した場合、6項・7項は条文の上では5項の登録についての定めなので当てはまりませんが、成約の通知は、国土交通省の考え方により機構の規程に従ってします。

ひっかけやすい例

• 「売主が知られたくないと言うので、登録しない特約にした」。→ 5項に反する特約は無効です（10項）。
• 「成約したので、依頼者に登録番号と成約価格を知らせた」。→ 7項の通知の行き先は指定流通機構です。依頼者に知らせても、機構への通知をしたことにはなりません。
• 「登録を証する書面は、業者が自分で作って渡す」。→ 書面を発行するのは指定流通機構です（50条の6）。業者はそれを依頼者に引き渡します。

似ているルールとの違い：だれから、だれへ

媒介契約のあとには、似た「渡す・知らせる」がいくつか続きます。行き先で分けると混ざりにくくなります。

機構へ向かうのは「登録」と「成約の通知」の2つで、依頼者へ向かうのは「書面」と「報告」です。書面と報告の電子化（依頼者の承諾が要ること）は、電磁的方法の記事でまとめています。

試験ではここをまちがえやすい

当サイトが不動産適正取引推進機構の公開問題（昭和63年度〜令和7年度の40回、2,000問）を1問ずつ読んで数えたところ、媒介契約を主な論点とする問題は42問、直近10回では12問でした（分け方は当サイトの判断で、公式の分類ではありません）。指定流通機構への登録だけの数は数えていません。取り違えやすいのは次の形です。

• 日数の入れ替え：専任7日と専属専任5日。しばりが強い専属専任のほうが短い、と結びつけます。
• 休業日の広げすぎ：休業日を除くのは登録の期限だけ。報告の頻度には除く定めがありません。
• 登録事項の創作：売主の氏名・住所は登録事項にありません。反対に、法令上の制限で主要なものと、取引の申込みの受付に関する状況は登録事項です。
• 通知の行き先：成約の通知は指定流通機構へ。依頼者に渡すのは登録を証する書面です。
• 通知の中身：登録番号・取引価格・成約の年月日の3つ。買主の氏名は入っていません。
• 一般媒介の扱い：登録の義務はないが、媒介契約の書面には「登録に関する事項」を書く。

○✕でたしかめよう

問1（このサイトのオリジナル問題）
宅建業者Aが、宅建業者でないBと、Bの土地について専任媒介契約を結んだ。Aが指定流通機構に登録する事項に、Bの氏名は含まれないが、その土地の法令上の制限で主要なものは含まれる。

答え：○　分かれ目は、登録事項に何が入るかです。34条の2第5項は所在・規模・形質・売買すべき価額を挙げ、施行規則15条の11が、法令にもとづく制限で主要なもの、取引の申込みの受付に関する状況などを加えています。売主の氏名・住所はどこにもありません。媒介契約の書面（1項）や37条書面には当事者が出てくるため、登録にも氏名がいると考えると✕にしてしまいます。

問2（このサイトのオリジナル問題）
宅建業者Aは、Bとの専任媒介契約にもとづき、Bの建物を指定流通機構に登録した。その建物の売買契約が成立したときは、Aは、遅滞なく、登録番号・取引価格・契約成立の年月日をBに通知しなければならない。

答え：✕　分かれ目は、通知の行き先です。34条の2第7項は、登録した物件の売買・交換の契約が成立したときは、遅滞なく「当該登録に係る指定流通機構に通知しなければならない」としています。通知する3つの事項（施行規則15条の13）は正しいですが、正しくは、通知の相手はBではなく指定流通機構です。依頼者Bに引き渡すのは、登録を証する書面（6項）のほうです。

問3（このサイトのオリジナル問題）
宅建業者Aが、宅建業者でないBと、Bの中古住宅の売却について一般媒介契約を結んだ。Aは、この住宅を指定流通機構に登録する義務はないが、Bに交付する媒介契約の書面には、指定流通機構への登録に関する事項を記載しなければならない。

答え：○　分かれ目は、登録の義務と書面の記載事項の違いです。登録の義務（34条の2第5項）は専任媒介だけにかかります。一方、媒介契約の書面の記載事項（1項6号「指定流通機構への登録に関する事項」）は、一般媒介を含むすべての媒介契約に共通です。「一般媒介は登録と関係ない」と覚えていると✕にしやすい肢です。一般媒介にないのは、登録の義務と、業務の処理状況の定期的な報告（9項）の義務です。申込みがあったときの報告（8項）は、一般媒介にもあります。

この分野の○✕は、宅建の5分○✕ドリルの「宅建業法」で続けて解けます。

まとめ

• 登録の義務は専任・専属専任だけ。期限は契約の日から7日・5日で、初日と休業日は数えない。
• 登録事項は所在・規模・形質・価額と、法令上の制限で主要なもの・申込みの受付の状況など。売主の氏名は入らない。
• 登録を証する書面は機構が発行し、業者が遅滞なく依頼者に渡す。
• 成約したら、遅滞なく機構へ通知（登録番号・取引価格・成約の年月日）。
• 一般媒介に登録の義務はないが、媒介契約の書面には登録に関する事項を書く。

次に読むなら、媒介契約の記事がおすすめです。有効期間3か月・報告の頻度・特約の無効を同じ表で確かめると、登録の日数と混ざりにくくなります。契約の前に買主へ説明する事項に進むなら、重要事項説明の記事へどうぞ。

参考にした公式の情報（2026年10月確認）

条文は、e-Gov法令検索で令和8年4月1日時点の版を指定して確かめました。

• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第34条の2第1項・第5項〜第10項・第12項、第34条の3、第50条の3、第50条の6、第78条第2項）
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」（第15条の9、第15条の10、第15条の11、第15条の12、第15条の13）
• e-Gov法令検索「民法」（第140条）
• 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（令和8年4月1日以降の版。第34条の2関係「9 指定流通機構への登録等について」(2)成約情報の通知について）
• 不動産適正取引推進機構「試験概要」（出題の根拠となる法令は、試験を行う年度の4月1日現在施行のもの）