農地法をわかりやすく：3条・4条・5条の違いと許可・届出の分かれ目

農地法（のうちほう）は、田んぼや畑が勝手に減ったり、農業をしない人の手に渡ったりしないように、売り買いや使い道の変更に「許可」を求める法律です。3条は「農地のまま持ち主が変わる」とき、4条は「持ち主はそのままで農地をやめる」とき、5条は「持ち主が変わり、しかも農地をやめる」ときのルールです。

この記事では、3条・4条・5条の違い、許可するのは誰か、市街化区域（しがいかくいき）の届出、許可がないとどうなるかを扱います。農地の貸し借りの細かいルールや、農業振興地域の制度は扱いません。条文は、令和8年度の宅建試験の基準となる令和8年4月1日時点のものを e-Gov で確かめました。

身近な例で考えると

登場人物は3人です。畑を持っている農家のまさおさん、となりで農業をしているひろしさん、家を建てる土地を探している会社員のあやかさんです。

場面1：畑のまま、ひろしさんに売る（3条）

まさおさんが畑をひろしさんに売ります。ひろしさんは、そのまま畑として野菜を作ります。土地は畑のままですが、持ち主が変わります。この場合は、まさおさんとひろしさんが、農業委員会の許可を受けなければなりません。農業委員会は、市町村に置かれている、農地のことを決める委員会です。

場面2：自分の畑を、自分の駐車場にする（4条）

まさおさんが、自分の畑をつぶして、自宅の駐車場にします。持ち主は変わりませんが、畑ではなくなります。農地をほかの使い道に変えることを「転用（てんよう）」といいます。この場合は、まさおさんが都道府県知事等の許可を受けます。「等」とは、国（農林水産大臣）が指定した市町村では、その市町村長が許可する、という意味です。

場面3：畑をあやかさんに売り、家が建つ（5条）

まさおさんが畑をあやかさんに売り、あやかさんはそこに家を建てます。持ち主が変わり、しかも畑ではなくなります。この場合は、まさおさんとあやかさんが、都道府県知事等の許可を受けます。流れを時間の順に並べると、次のとおりです。

1. まさおさんとあやかさんが、畑の売り買いの話をまとめる。
2. 2人で、都道府県知事等に5条の許可を申請する。
3. 許可が出てはじめて、売り買いの効力が生じる。
4. あやかさんが家を建てる。

なお、その畑が市街化区域にあれば話が変わります。市街化区域は、すでに街になっているか、これから優先して街にしていく区域です。そこでは、前もって農業委員会に届け出れば、4条・5条の許可はいりません。

たとえるなら、農地法の許可は「どの畑を、だれが、何に使うか」の組み合わせごとにもらう通行証のようなものです。ただし本物のルールでは、通行証がないまま結んだ3条・5条の契約は、あとから「効力が生じない」とされます。単なる手続き忘れでは済みません。

条文ではこう決まっている

「農地」とは（2条1項）

条文は「農地」を「耕作の目的に供される土地」と決めています。つまり、実際に作物を作るために使われているかどうかで決まります。登記簿（とうきぼ＝土地の情報を記録した国の帳簿）の地目（ちもく＝土地の種類）で決めるのではありません。同じ項は、牛のえさの草を刈ったり放牧したりする土地を「採草放牧地（さいそうほうぼくち）」と決めています。

3条：農地のまま権利を移すとき

• どんなとき：農地・採草放牧地の所有権を移すとき（売る・あげるなど）。または、使ったり収穫したりする権利をつけたり移したりするとき（3条1項本文）。条文は、地上権、永小作権（えいこさくけん＝人の土地で農業をする権利）、質権（しちけん＝お金を借りるかわりに土地を預ける権利）、使用貸借（しようたいしゃく＝ただで借りること）による権利、賃借権（お金を払って借りる権利）などを挙げています。
• だれが・だれの許可：当事者（売る人と買う人など）が、農業委員会の許可を受ける。
• 許可がいらない例：権利を取得するのが国や都道府県のとき（1項5号）。遺産分割などで権利が移るとき（1項12号）。ほかにも各号に例外がある。
• 許可がないと：「第一項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。」（3条6項）

3条の3：許可なしで権利を手に入れた人の届出

相続などで、3条の許可を受けずに農地の権利を取得した人は、遅滞なく（ぐずぐずせずに）、市町村の農業委員会に届け出なければなりません。3条の許可を受けて取得した場合などは、届出はいりません。ただし、遺産分割（1項12号）で取得した場合は、許可はいらなくても届出は必要です。

4条：自分の農地を農地以外にするとき

• どんなとき：農地を農地以外のものにするとき。権利は動かない（4条1項）。
• だれの許可：都道府県知事等（国（農林水産大臣）が指定した市町村では、その市町村長）。
• 許可がいらない例：市街化区域の農地で、前もって農業委員会に届け出たとき（1項7号）。農家が2アール未満の農地を自分の農業用施設にするときなど、省令で決めたとき（1項8号、農地法施行規則29条1号）。
• 国・都道府県等が転用するとき：知事等との協議が成立すれば、許可があったものとみなす（4条8項）。

5条：農地以外にするために権利を移すとき

• どんなとき：農地を農地以外にするために、3条1項本文の権利をつけたり移したりするとき（5条1項）。採草放牧地を、農地以外のもの（家・駐車場など）にするときも同じです。
• だれが・だれの許可：当事者が、都道府県知事等の許可を受ける。
• 許可がいらない例：市街化区域の農地・採草放牧地で、前もって農業委員会に届け出たとき（1項6号）など。
• 許可がないと：5条3項が3条6項を準用（じゅんよう＝あてはめて使う）しているので、許可のない契約は効力を生じない。

違反したときの決まり

• 4条・5条に違反して転用した人などに、都道府県知事等は、工事の停止や「原状回復」（元の農地に戻すこと）などを命じることができる（51条1項）。
• 3条1項・4条1項・5条1項に違反した人は、3年以下の拘禁刑（こうきんけい＝刑務所に入れる刑）または300万円以下の罰金（64条1号）。
• 会社などの法人の仕事として4条1項・5条1項に違反したときは、法人に1億円以下の罰金（67条1号）。3条の違反は、この1億円の対象に入っていない（法人も300万円以下の罰金。67条2号）。

当てはまる例・当てはまらない例

当てはまる例

• 畑を借りて耕す：ひろしさんが、まさおさんの畑を借りて野菜を作る。賃借権をつけるので、3条の許可がいります。売買だけが3条の対象ではありません。
• 登記簿は「山林」、実際は畑：まさおさんの土地は登記簿では山林ですが、実際には畑として耕しています。農地かどうかは使われ方で決まるので、農地法の対象です。
• 畑を買って資材置き場にする：建設会社が畑を買い、資材を置く場所にする。持ち主が変わり、農地でもなくなるので5条です。

当てはまらない例

• 畑に抵当権をつける：まさおさんが、畑を担保に銀行からお金を借りる。抵当権は3条1項に並んだ権利に入っていないので、3条の許可はいりません。抵当権そのものは抵当権の記事で扱っています。
• 畑を相続する：まさおさんが亡くなり、子どもが畑を相続する。3条の許可はいりません。そのかわり、3条の3の届出が必要です。相続のしくみは相続の記事へ。
• 県が畑を買う：県が農業の試験場にするために畑を買う。権利を取得するのが都道府県なので、3条の許可はいりません（3条1項5号）。

ひっかけやすい例

• 市街化区域で、畑のまま売る：市街化区域の畑を、農家のひろしさんに畑のまま売る。届出で済む特例は4条・5条にしかありません。3条には市街化区域の特例がないので、農業委員会の許可がいります。
• 小さい面積なら許可はいらない？：まさおさん（市街化区域の外）が、1アールの畑を自宅の来客用の駐車場にする。2アール未満の例外は、農家が自分の農業用施設（農機具をしまう小屋など）にする場合の決まりです。駐車場は農業用施設ではないので、4条の許可がいります。
• 採草放牧地を畑にするために買う：放牧地を買って畑にする。5条は「採草放牧地を採草放牧地以外（農地を除く）にする」ときの規定です。畑にする目的なら5条ではなく、3条の許可の場面です。

3条・4条・5条はどこが違うか

3つの条文を並べると、違いは「持ち主が変わるか」「農地でなくなるか」の2つの組み合わせです。

なお、畑に家を建てる話では、都市計画法の開発許可も出てくることがあります。開発許可は別の法律の別の手続きです。面積の基準などは開発許可の記事で確かめてください。

宅建試験ではここをまちがえやすい

農地法は宅建試験の「法令上の制限」で扱われる法律です（行政書士試験の範囲の中心ではありません）。宅建では、次のような入れ替えの形で問われやすいといえます。

• 許可する人の入れ替え：3条は農業委員会、4条・5条は都道府県知事等。逆にした文に注意。
• 市街化区域の特例を3条にも広げる：届出で済むのは4条・5条だけ。届出先は農業委員会で、知事ではありません。
• 相続に許可がいるとする：相続は3条の許可不要。ただし「届出もいらない」とすると誤りです（3条の3）。
• 抵当権に許可がいるとする：抵当権は3条1項の権利に入っていません。賃借権・使用貸借による権利は入っています。
• 登記簿の地目で判断する：農地かどうかは、実際に耕作の目的に使われているかで決まります。
• 面積の例外を広げる：2アール未満の例外は、4条で、自分の農業用施設にする場合です。
• 罰則の対象の入れ替え：法人に1億円以下の罰金となるのは4条・5条の違反。3条の違反は入りません。

○✕でたしかめよう

問1（このサイトのオリジナル問題）　市街化区域にある畑を、農業を続ける人に畑のまま売る。前もって農業委員会に届け出れば、農地法3条の許可はいらない。

答え：✕　市街化区域の届出の特例は、4条と5条にしかありません。畑のまま売るのは3条の場面なので、農業委員会の許可がいります。

問2（このサイトのオリジナル問題）　親が亡くなり、子が畑を相続した。農地法3条の許可はいらないが、市町村の農業委員会への届出は必要である。

答え：○　相続では3条の許可はいりません。許可を受けずに権利を取得した人として、3条の3により遅滞なく農業委員会に届け出ます。

問3（このサイトのオリジナル問題）　市街化区域の外で、農家が自分の畑1アールをつぶして自宅の来客用駐車場にする。2アール未満なので、農地法4条の許可はいらない。

答え：✕　2アール未満の例外（農地法施行規則29条1号）は、自分の農作物の育成や養畜のための農業用施設にする場合です。駐車場にするなら、面積が小さくても4条の許可がいります。

まとめ

• 3条＝農地のまま権利が動く（農業委員会の許可）。4条＝自分で転用（知事等の許可）。5条＝転用のため権利が動く（知事等の許可）。
• 市街化区域で前もって農業委員会に届け出れば許可不要、は4条・5条だけ。
• 許可のない3条・5条の契約は効力を生じない。4条・5条の違反転用には原状回復などの命令がある。
• 相続は許可不要だが届出が必要。抵当権の設定は許可不要。
• 農地かどうかは登記簿の地目ではなく、実際の使われ方で決まる。

このサイトで次に読むなら、用途地域の記事がおすすめです。市街化区域の中で、どんな建物が建てられるかにつながります。法令上の制限の全体の中で農地法がどこにあたるかは、宅建試験の科目と出題範囲で確かめられます。

参考にした公式の情報（2026年10月確認）

• e-Gov法令検索「農地法」（2条・3条・3条の3・4条・5条・51条・64条・67条）
• e-Gov法令検索「農地法施行規則」（29条）
• 不動産適正取引推進機構 試験の概要（出題の根拠となる法令の基準日）