重要事項説明（35条）をわかりやすく：誰が・いつ・誰に・何を説明するか

重要事項説明（じゅうようじこうせつめい）は、家や土地を買う人・借りる人のためのルールです。契約を決める前に、宅建士（宅地建物取引士）から「この物件について知っておくべき大事なこと」を説明してもらいます。宅建業法35条に決まっていて、略して「重説（じゅうせつ）」と呼ばれます。

答えを先にまとめます。説明するのは宅建士（専任の宅建士でなくてよい）。説明を受けるのは買う人・借りる人（売る人・貸す人には不要）。時期は契約が成立するまで。方法は書面（重要事項説明書）を渡して説明し、説明のときは宅建士証を見せ、書面には宅建士が記名します。相手が承諾すれば書面は電子データでも渡せます。報酬の計算や契約後の書面（37条書面）は別の記事で扱います。

身近な例で考えると：中古マンションを買うさくらさん

さくらさんは、はるかさんが売りに出した中古マンションを気に入りました。値段にも納得し、「買います」と伝えます。ここで、ひだまり不動産はいきなり契約書にはんこを押させてはいけません。その前に、宅建士の田中さんが重要事項説明をします。流れは次のとおりです。

1. 契約の日より前に、田中さんが重要事項説明書を作り、自分の名前を記名する。
2. 説明の日、田中さんはまず宅建士証（宅建士であることを示すカード）をさくらさんに見せる。さくらさんが「見せて」と言わなくても見せる。
3. 書面を渡し、登記された権利（抵当権が付いていないかなど）、法令上の制限、管理費や修繕積立金、契約の解除のしかたなどを説明する。
4. さくらさんが内容に納得してから、はるかさんとの売買契約を結ぶ。

なぜ契約の前なのでしょうか。家は高い買い物で、あとから「こんな決まりがあるなんて知らなかった」では取り返しがつきません。だから、引き返せるうちに大事なことを知らせる仕組みになっています。売る側のはるかさんには説明は要りません。物件のことをいちばん知っているのは、住んでいたはるかさん自身だからです。

条文ではこう決まっている（宅建業法35条）

35条は全部で9項あります。試験に必要なところをかみくだいて並べます。

• 誰が（1項）：宅建業者が、宅建士に説明をさせます。条文は「宅地建物取引士」とだけ書いていて、専任の宅建士に限っていません。
• 誰に（1項）：条文は「宅地建物取引業者の相手方等」と書いています。業者と直接取引する相手や、業者が仲介する取引の当事者のことです。そのうち「その者が取得し、又は借りようとしている」物件について説明します。つまり、相手は買う人・借りる人・交換で手に入れる人です。
• いつ（1項）：「その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に」。
• どうやって（1項）：事項を書いた書面（未完成の物件で図面が必要なときは図面）を交付して説明させます。
• 宅建士証の提示（4項）：「宅地建物取引士は、前三項の説明をするときは、説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならない。」
• 記名（5項）：書面を渡すとき、宅建士がその書面に記名します。押印の定めはありません。
• 相手が宅建業者のとき（6項・7項）：説明は要りません。書面を渡すだけでよくなります。ただし、書面への宅建士の記名は必要です。
• 電子化（8項・9項）：相手の承諾を得れば、書面を渡す代わりに、宅建士に電磁的方法で内容を提供させることができます。その場合は書面を渡したものとみなされます。

何を説明するか（1項の各号）

1項には、一号から十四号までの号（ごう：条文の中の番号付きの項目）と、六の二号があります。十四号は「その他、省令で定める事項」です。全部を丸暗記するより、「物件そのもの」と「お金・契約の条件」に分けると覚えやすくなります。

• 物件そのもの：登記された権利の種類と内容（1号）、都市計画法・建築基準法などの制限の概要（2号）、私道の負担（3号。建物の貸借では不要）、水道・電気・ガス・排水の整備状況（4号）、未完成物件の完成時の形や構造（5号）、マンションの敷地の権利や管理規約など（6号）、既存の建物の建物状況調査の結果など（六の二号）。
• お金・契約の条件：代金・借賃以外に払うお金の額と目的（7号）、契約の解除（8号）、損害賠償額の予定・違約金（9号）、手付金等の保全措置の概要（10号）、支払金・預り金の保全措置をとるかどうか（11号）、ローンのあっせんの内容と、ローンが通らないときの措置（12号）、契約不適合責任（欠陥があったときの責任）の履行を確保する措置をとるかどうか（13号）。

さくらさんのようにマンション（区分所有建物）を買うときは、施行規則16条の2の事項も加わります。たとえば、ペット禁止など専有部分の使い方の規約、修繕積立金の規約とすでに積み立てられている額、管理費の額、管理を任されている人や会社の名前と住所などです。マンションを借りる場合は、このうち専有部分の使い方の規約と、管理を任されている人や会社の名前と住所だけが対象です。

代金の額そのものや、引渡しの時期・登記の時期は1項の各号にありません。これらは契約の後に渡す37条書面に書く事項です。

書面を電子データで渡すとき

8項の承諾の取り方は、施行令3条の3が決めています。業者は前もって、どんな電磁的方法で送るか（種類と内容）を相手に示し、書面か、国土交通省令で定める情報通信の方法で承諾をもらいます。承諾したあとでも、相手が「やっぱり電子ではいらない」と申し出たら、電子で提供してはいけません（再び承諾をもらえば別です）。

説明そのものをオンラインでするとき（IT重説）

35条の条文は、説明の場所も「対面で」とも書いていません。国土交通省は「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（国が示す、法律の読み方の目安）で、テレビ会議などを使った説明（IT重説）を、条件を満たせば対面と同じに扱うとしています。国土交通省のIT重説のページには、①双方向でやりとりできる環境で行う、②重要事項説明書と添付書類を前もって相手に送る、③相手が宅建士証を画面で見られたことを確かめる、④説明を始める前に映像と音声の状態を宅建士が確かめる、という条件が示されています。守らないと宅建業法違反になりうると注意書きもあります。

当てはまる例・当てはまらない例

当てはまる例

• さくらさんが賃貸マンションを借りるとき。→ 35条は売買・交換だけでなく貸借にもかかります。借りる人に説明が必要です。
• さくらさんの自宅近くの喫茶店で説明した。→ 条文に場所の決まりはないので、宅建士が書面を渡し、宅建士証を見せて説明すれば足ります。
• 説明したのが、ひだまり不動産の専任ではない宅建士だった。→ 条文は「宅地建物取引士」とだけ求めています。専任でなくてかまいません。

当てはまらない例

• 売る側のはるかさんへの説明。→ 説明の対象は「取得し、又は借りようとしている」人です。売る人・貸す人には要りません。
• 買主が宅建業者のとき。→ 説明は要らず、宅建士が記名した書面を渡すだけで足ります（6項・7項）。書面まで要らないわけではありません。
• はるかさんが自分のマンションを直接さくらさんに貸す（業者が入らない）とき。→ 自分で貸すことは宅建業に当たらないので（2条2号）、35条の義務はかかりません。

ひっかけやすい例

• 契約を結んだその日に、契約書へのサインのあとで説明した。→ 「契約が成立するまでの間に」説明しなければならないので違反です。同じ日でも、順番が逆ならだめです。
• さくらさんが「宅建士証は見なくていい」と言ったので見せなかった。→ 4項は相手の求めに関係なく提示を求めています。
• 宅建士でない営業担当が説明し、書面には宅建士が記名した。→ 説明そのものを宅建士がしなければ35条違反です。

37条書面・媒介契約の書面とは何が違うか

宅建業法には、似た「書面」が3つあります。誰が・誰に・いつ・何をするかで比べます。

35条は「契約するかどうかを決めるための説明」、37条は「決まった契約の中身を書き残す書面」と考えると区別しやすくなります。37条書面の中身は37条書面の記事で詳しく比べています。媒介契約の書面は媒介契約の記事を見てください。宅建士証そのもの（有効期間5年など）は宅建士の登録と宅建士証の記事にあります。

試験ではここをまちがえやすい

重要事項説明は宅建試験の宅建業法の論点です。宅建試験では、次のような形で問われやすい論点です。

• 「専任の宅建士」：説明・記名に「専任の」宅建士が必要、とするのは誤り。
• 説明の相手：「売主にも説明する」は誤り。仲介のときでも、説明するのは買う側・借りる側です。
• 相手が業者：「相手が業者なら書面も不要」は誤り。不要になるのは説明だけです。
• 宅建士証：「求められたときに提示」は誤り。説明するときに提示します。
• 押印：35条書面は宅建士の「記名」。押印の定めはありません。媒介契約の書面（業者の記名押印）と取りちがえないこと。
• 説明事項の入れかえ：代金の額、引渡しの時期、移転登記の時期は35条の事項ではなく37条の事項。反対に、登記された権利・法令上の制限・水道などの整備状況は35条だけの事項です。
• 電子化：承諾なしの電子提供はできない。承諾後に「電子ではいらない」と申し出られたら、電子では提供できない。

○✕でたしかめよう

問1（このサイトのオリジナル問題）
宅建業者が中古マンションの売買を仲介するとき、重要事項説明は、買主だけでなく売主に対してもしなければならない。

答え：✕　35条1項は、相手方等に対し「その者が取得し、又は借りようとしている」物件について説明させるとしています。売主は取得する側ではないので、説明の対象ではありません。

問2（このサイトのオリジナル問題）
重要事項説明をする宅建士は、相手から求められなくても、説明のときに宅建士証を見せなければならない。

答え：○　35条4項は、説明をするときは相手方に宅建士証を提示しなければならないとしています。求められたかどうかは関係ありません。

問3（このサイトのオリジナル問題）
買主が宅建業者である場合は、重要事項を書いた書面を渡す必要も、説明をする必要もない。

答え：✕　相手が宅建業者のときは説明が不要になりますが、宅建士が記名した書面の交付は必要です（35条6項・7項）。

まとめ

• 説明するのは宅建士（専任でなくてよい）。相手は買う人・借りる人。時期は契約が成立するまで。
• 書面を渡して説明し、説明のときは宅建士証を提示。書面には宅建士が記名（押印は不要）。
• 相手が宅建業者なら説明は不要、書面の交付は必要。
• 書面は相手の承諾があれば電子で提供できる。説明をオンラインで行うIT重説は、国土交通省の示す条件を満たすことが前提。
• 代金の額・引渡し時期・登記の時期は35条ではなく37条書面の事項。

次に読むなら、37条書面の記事がおすすめです。35条との違いは一緒に覚えるほうが混ざりにくく、表で並べて確かめられるからです。説明事項に出てくる「手付金等の保全措置」を先に知りたい人は、8種制限の記事へどうぞ。

参考にした公式の情報（2026年10月確認）

• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第2条第2号、第35条を確認。令和8年4月1日施行の改正〔令和7年法律第68号〕を反映した現行版）
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行令」（第3条の3を確認）
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」（第16条の2を確認）
• 国土交通省「IT重説本格運用」（IT重説の条件。「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」〔令和3年3月改定〕による）
• 不動産適正取引推進機構「試験概要」（出題の根拠となる法令は、試験を行う年度の4月1日現在施行のもの）