用途地域をわかりやすく：13種類の違いと建てられる建物の例

用途地域（ようとちいき）は、「その場所に建ててよい建物の種類」を決める13の地域です（都市計画法8条・9条）。住宅・お店・工場がごちゃまぜになって困らないようにするためのしくみです。住宅のための地域が8つ、商業の地域が2つ、工業の地域が3つあります。具体的に何を建ててよいかは、建築基準法48条と別表第二が決めています。神社・寺院、診療所、保育所、公衆浴場（個室付浴場を除く）、派出所は13地域すべてで建てられ、住宅は工業専用地域だけで建てられません。

この記事では、13種類の違いと、宅建試験で問われやすい建物の例を扱います。工場の業種ごとの細かい区分は扱いません。条文は令和8年4月1日時点のものです。

身近な例で考えると

登場人物は2人です。カフェを開きたい人＝ゆいさん、相談を受けた不動産会社の担当＝れんさんです。

ゆいさんは、客席つきの喫茶店（床面積100平方メートル、1階だけ）を開きたいと考えています。れんさんは、候補の土地の用途地域を順に調べます。

1. 第一種低層住居専用地域の土地：喫茶店だけの建物は建てられません。建てられるのは、住まいと店を兼ねた建物で、延べ面積の半分以上が住まい、店の部分が50平方メートル以下のものです。100平方メートルの店は無理です。
2. 第二種低層住居専用地域の土地：喫茶店などの一定の店は、床面積150平方メートル以内（3階以上を使わない）なら建てられます。100平方メートルなので建てられます。
3. 工業専用地域の土地：飲食店は建てられません。

次に、ゆいさんが「店の上に住みたい」と言ったとします。第二種低層住居専用地域なら住宅は問題ありません。工業専用地域では住宅も建てられません。

用途地域は、学校のクラブ活動の部屋割りにたとえられます。静かな部屋（低層住居）には静かな部活だけ、にぎやかな部屋（商業）には何でも、機械を使う部屋（工業）には作業用の部活が入る、というイメージです。ただし本物のルールでは、商業地域でも危険物を扱う一定の工場は建てられません。「何でも」ではない点が違います。

条文ではこう決まっている

都市計画法9条は、13の用途地域を、それぞれの目的で定義しています。

住居系（8つ）

• 第一種低層住居専用地域（9条1項）：低層住宅の良い住環境を守る。
• 第二種低層住居専用地域（2項）：主として低層住宅の住環境を守る。小さな店も少し入れる。
• 第一種中高層住居専用地域（3項）：中高層住宅の住環境を守る。
• 第二種中高層住居専用地域（4項）：主として中高層住宅の住環境を守る。
• 第一種住居地域（5項）：住居の環境を守る。
• 第二種住居地域（6項）：主として住居の環境を守る。
• 準住居地域（7項）：道路沿いの業務の便利さと、住環境の調和を図る。
• 田園住居地域（8項）：農業の便利さを図りつつ、それと調和した低層住宅の住環境を守る。

商業系（2つ）

• 近隣商業地域（9項）：近くの住民に日用品を売る商業などの便利さを図る。
• 商業地域（10項）：主として商業などの便利さを図る。

工業系（3つ）

• 準工業地域（11項）：主として環境を悪くするおそれのない工業の便利さを図る。
• 工業地域（12項）：主として工業の便利さを図る。
• 工業専用地域（13項）：工業の便利さを図る。

ペアになっている地域では、条文に「主として」が付くほうが少しゆるい（ほかの建物も入れやすい）と覚えると整理しやすくなります。ペアは、第一種低層と第二種低層、第一種中高層と第二種中高層、第一種住居と第二種住居、工業専用と工業です。

建築基準法のしくみ

• 48条：用途地域ごとに、別表第二に書かれた建物の制限を守らなければならない。ただし特定行政庁（建築の許可などをする自治体）が、住環境を害するおそれがないなどと認めて許可すれば例外になる。許可の前には、近所の人など利害関係のある人の意見を公開の場で聞き、建築審査会（けんちくしんさかい＝専門家でつくる自治体の会議）の同意を得る（48条15項）。
• 別表第二の書き方：第一種低層・第二種低層・第一種中高層・田園住居の4地域は「建てられる建物」を並べています。それ以外の9地域は「建ててはならない建物」を並べています。
• 91条：敷地が二つ以上の用途地域にまたがるときは、敷地の過半が属する地域の用途の制限が、敷地全体に使われる。

都市計画法のしくみ

• 市街化区域には少なくとも用途地域を定め、市街化調整区域には原則として用途地域を定めない（13条1項7号）。

当てはまる例・当てはまらない例

主な建物と、建てられる地域・建てられない地域です（別表第二より）。

店や飲食店の大きさは、地域ごとに上限が違います（主なもの）。

• 当てはまる：ゆいさんが第二種低層住居専用地域に100平方メートルの喫茶店を建てる（150平方メートル以内なのでOK）。
• 当てはまらない：第一種低層住居専用地域に、大学を建てる。大学は（い）項の「学校」から外されているので建てられません。
• ひっかけやすい（病院と診療所）：病院は第一種低層住居専用地域に建てられませんが、診療所は建てられます。名前が似ていても扱いは逆です。
• ひっかけやすい（工業地域の住宅）：工業地域には住宅も老人ホームも建てられます。住宅が不可なのは工業専用地域だけです。一方、学校・病院・ホテルは工業地域で建てられません。
• ひっかけやすい（許可）：別表第二で建てられない建物でも、特定行政庁が許可すれば建てられます。「どんな場合でも建てられない」という書き方の文は誤りになりやすいです。

似ているルールとの違い

用途地域が決めるのは、建物の「種類」だけではありません。同じ用途地域の指定から、建物の「大きさ」や「高さ」の上限も決まります。

第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域では、建物の高さに上限があります。10メートルか12メートルのうち、都市計画で決めたほうです（55条1項）。

もう一つの違いは、敷地がまたがるときの扱いです。用途の制限は「敷地の過半が属する地域」のルールを敷地全体に使います（91条）。建ぺい率と容積率は、面積の割合で計算します。計算のしかたは建ぺい率と容積率の記事で扱っています。

試験ではここをまちがえやすい

宅建試験の法令上の制限では、「この用途地域にこの建物は建てられるか」を、表の知識で問われやすい論点です。

• 13種類の数：田園住居地域を忘れて12種類と数えないこと。住居系は田園住居地域を入れて8つです。
• どこでも建てられる建物：神社・寺院・教会、診療所、保育所、公衆浴場（個室付浴場を除く）、派出所。
• 住宅が不可なのは工業専用地域だけ：工業地域では住宅OK。
• 大学・病院は第一種中高層住居専用地域から：低層住居専用地域と田園住居地域では不可。小中高は低層でもOK。
• ホテル・旅館は第一種住居地域から（3,000平方メートル以下）。第二種中高層住居専用地域では不可。
• キャバレーは商業・準工業、個室付浴場は商業だけ。近隣商業地域はどちらも不可。
• またがる敷地：用途は過半の地域のルール。面積の割合で計算するのは建ぺい率と容積率。

○✕でたしかめよう

問1（このサイトのオリジナル問題）：工業地域には、住宅を建てることができない。

答え：✕。住宅を建てられないのは工業専用地域だけです（別表第二（わ）項）。工業地域では、住宅を建てられます。

問2（このサイトのオリジナル問題）：第一種低層住居専用地域に、診療所を建てることはできるが、病院を建てることはできない（特定行政庁の許可がない場合）。

答え：○。診療所は（い）項8号に入っていますが、病院は（い）項に入っていません。病院は第一種中高層住居専用地域の（は）項から出てきます。

問3（このサイトのオリジナル問題）：ある敷地は、3分の2が第一種住居地域、3分の1が近隣商業地域にある。この敷地にキャバレーを建てることができる（特定行政庁の許可がない場合）。

答え：✕。用途の制限は、敷地の過半が属する第一種住居地域のルールが敷地全体に使われます（91条）。キャバレーは第一種住居地域でも近隣商業地域でも建てられません（別表第二（り）項2号ほか）。

まとめ

• 用途地域は13種類：住居系8（田園住居地域を含む）・商業系2・工業系3。
• 神社・診療所・保育所・公衆浴場（個室付浴場を除く）・派出所は13地域すべてでOK。住宅は工業専用地域だけ不可。
• 大学・病院は第一種中高層住居専用地域から。小中高は工業・工業専用で不可。ホテルは第一種住居（3,000㎡以下）から。
• キャバレーは商業・準工業、個室付浴場は商業だけ。
• 敷地がまたがるときは、敷地の過半が属する地域の用途の制限。特定行政庁の許可があれば例外もある。

用途地域を決める前の、土地の造成の許可のルールは開発許可の記事で学べます。宅建業者がお客さんに説明する「法令上の制限」との関係は重要事項説明の記事で確かめられます。

参考にした公式の情報（2026年10月確認）

宅建試験の出題の根拠となる法令は、試験を実施する年度の4月1日現在施行されているものです（不動産適正取引推進機構）。条文は、令和8年4月1日時点で施行されている内容をe-Gov法令検索で確かめました（建築基準法の別表第二は、令和8年4月1日施行の版を指定して確認）。

• e-Gov法令検索「都市計画法」（8条1項1号、9条、13条1項7号）
• e-Gov法令検索「建築基準法」（48条、55条1項、91条、別表第二）
• e-Gov法令検索「建築基準法施行令」（130条の3、130条の5の2）
• 不動産適正取引推進機構「宅建試験の概要」（法令の基準日）