使用貸借をわかりやすく：賃貸借とどこが違うか（宅建 使用貸借）

使用貸借（しようたいしゃく）は、物をタダで貸して、使い終わったら返してもらう契約です（民法593条）。お金を取って貸す賃貸借（ちんたいしゃく）とは、守られ方が大きくちがいます。

ひとことで言うと、使用貸借の借主は「タダで借りているぶん、弱い」立場です。借主が亡くなれば契約は終わり、土地が売られると新しい持ち主に負け、借地借家法の守りもありません。宅建試験では、この「賃貸借ならこうなるのに、使用貸借ではならない」という差が、正誤の分かれ目になります。

この記事では、使用貸借のルールを、賃貸借と並べて比べます。賃貸借そのもののルール（敷金・転貸・修繕）は賃貸借の記事で扱っています。

身近な例で考えると

登場人物は2人です。土地を持っているおじ＝しげるさんと、その土地を借りるおい＝たくみさんです。

しげるさんは、使っていない土地を持っています。たくみさんが家を建てる場所を探していると聞いて、「お金はいらないから、うちの土地に家を建てて住めばいい」と言いました。親せきどうしなので、契約書は作りませんでした。

1. しげるさんとたくみさんが、土地をタダで貸す約束をする。この約束だけで使用貸借は成立する（593条）。
2. 土地を渡す前に、しげるさんの気が変わった。書面がないので、しげるさんは契約を解除できる（593条の2）。
3. 話がまとまり、たくみさんは土地を受け取って家を建てた。家は、たくみさんの名前で登記した。
4. 数年後、しげるさんが土地を不動産会社に売った。たくみさんは、使用貸借を新しい持ち主に主張できない。借地借家法の「建物の登記で対抗できる」ルールは、賃料を払う借地のためのものだからです。
5. もし土地が売られず、たくみさんが先に亡くなったら、使用貸借はそこで終わる（597条3項）。たくみさんの家族は、借主の立場を引き継げない。

たとえるなら、使用貸借は「友だちに自転車をタダで貸す」約束です。貸した人の好意が土台なので、借りた人の家族にまで同じ好意が続くとは限りません。ただし本物のルールでは、好意かどうかではなく「賃料を払う約束があるか」で、賃貸借か使用貸借かが決まります。

条文ではこう決まっている

使用貸借は民法593条〜600条に書かれています。

• 成立（593条）：貸す人が物を引き渡すことを約束し、借りる人が「無償で使用及び収益をして」終わったら返すことを約束すると、契約の効力が生じる。合意だけで成立する。
• 受け取る前の解除（593条の2）：貸主は、借主が物を受け取るまで、契約を解除できる。ただし、書面による使用貸借ではできない。
• 使い方（594条）：借主は、契約や物の性質で決まった使い方を守る。貸主の承諾なしに、ほかの人に使わせてはいけない。違反したら、貸主は解除できる。
• 費用（595条）：借主は「借用物の通常の必要費」（ふだんの手入れや税金などのふつうの費用）を負担する。
• 貸主の引渡し（596条）：贈与のルール（551条）を準用する。貸主は、貸す物と決めた時の状態で引き渡すことを約束したものと推定される。
• 終わるとき（597条）：①期間を決めたら、期間が来たとき。②期間を決めず目的を決めたら、借主がその目的どおりに使い終えたとき。③借主の死亡によって終わる。
• 解除（598条）：①目的だけ決めた場合、目的どおりに使うのに足りる期間がたてば、貸主は解除できる。②期間も目的も決めなかったら、貸主はいつでも解除できる。③借主は、いつでも解除できる。
• 返すとき（599条）：借主は、自分で付けた物を取り外し、借主の責任でできた傷を元に戻す。
• 請求の期間（600条）：使い方の違反による損害の賠償と、借主が出した費用の償還は、貸主が物を返してもらった時から1年以内に請求する。

借地借家法は、借地権を「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と決めています（借地借家法2条1号）。使用貸借はここに入りません。家を建てるために土地をタダで借りても、借地借家法の守り（30年の存続期間、建物の登記による対抗など）は受けられません。

当てはまる例・当てはまらない例

1. 当てはまる（書面がなく、渡す前）：しげるさんが口で「駐車場として3年間タダで使っていい」と約束し、まだ土地を渡していない。期間を決めていても、書面がなく受け取る前なので、しげるさんは解除できる（593条の2本文）。
2. 当てはまらない（書面がある）：同じ約束を書面でしていた。渡す前でも、593条の2による解除はできない（ただし書）。気が変わっただけでは、約束から抜けられない。
3. 当てはまる（目的を決めた場合）：「家を建てて住むため」と目的だけを決めて貸した。家に住み続けている間は、原則として終わらない。目的どおりに使うのに足りる期間がたったときは、貸主は解除できる（598条1項）。どれだけの期間が「足りる」かは、事情によって決まる。
4. ひっかけやすい（だれが死んだか）：借主のたくみさんが亡くなれば終わる（597条3項）。一方、貸主のしげるさんが亡くなっても、条文はそれを終わる理由にしていない。しげるさんの相続人が、貸主の立場を引き継ぐ。
5. ひっかけやすい（又貸し）：たくみさんが、しげるさんにだまって友人に土地を使わせた。貸主の承諾がないので、しげるさんは解除できる（594条2項・3項）。
6. 当てはまらない（賃料がある）：たくみさんが、土地を使うお礼として毎月の賃料を払う約束をした。これは賃料を払う約束なので賃貸借になり（601条）、家を建てる目的なら借地借家法の借地権になる。

農地をタダで貸す場合も、使用貸借による権利を設定するには農業委員会の許可がいります（農地法3条1項）。「お金をもらわないから許可はいらない」とはなりません。くわしくは農地法の記事で扱っています。

似ているルールとの違い

使用貸借と賃貸借を、いちばん取り違えやすい点で比べます。

最後の行のように、同じところもあります。又貸しに貸主の承諾がいるのは、どちらも同じです。損害賠償と費用の請求を1年以内にする決まり（600条）も、賃貸借に準用されています（622条）。「何でも違う」と覚えると、同じ点を問う肢でまちがえます。

使用借権は、不動産登記法3条の「登記できる権利」の一覧に入っていません。賃借権は8号に入っています。登記できないので、使用借権を新しい持ち主に主張する手段がありません。借地借家法の建物の登記による対抗（10条1項）も、借地権（地上権か賃借権）だけの話です。くわしくは借地借家法の記事で確かめてください。

土地を使う権利には、もう一つ地上権があります。地上権と賃借権の違いは地上権と賃借権の記事で比べています。

試験ではここをまちがえやすい

• 死亡の主語を入れかえる型：終わるのは「借主」の死亡です。貸主が死んだら終わる、借主が死んでも相続人が使える、はどちらも誤りです。
• 借地借家法を当てはめる型：建物を建てる目的でも、タダで借りていれば借地権ではありません。建物の登記をしていても、土地を買った人に対抗できません。
• 受け取る前の解除の型：解除できるのは「書面によらない」場合で「受け取るまで」です。書面がある場合や、受け取った後は、この解除はできません。逆に、受け取った後でも、期間も目的も決めていなければ、598条2項で貸主はいつでも解除できます。どの条文の話かを分けて読みます。
• 費用の型：ふつうの費用は借主の負担です。賃貸借の「必要費はすぐ貸主に請求できる」と入れかえた肢に注意します。
• 借主の解除の型：借主は、期間を決めていても、いつでも解除できます（598条3項）。貸主が解除できる場面とは分けて覚えます。

宅建試験では、権利関係の中で、賃貸借や借地借家法とあわせて、使用貸借との違いを押さえておきます。「この契約は賃料があるか」を最初に確かめると、どちらのルールを使うかが決まります。

○✕でたしかめよう

問1（このサイトのオリジナル問題）
しげるさんは、たくみさんに自分の土地を「駐車場として3年間、無償で使ってよい」と口頭で約束したが、まだ土地を引き渡していない。この場合、しげるさんは契約を解除することができる。

答え：○　分かれ目は「書面がないこと」と「受け取る前であること」です。貸主は、書面によらない使用貸借なら、借主が受け取るまで解除できます（民法593条の2）。3年と期間を決めていても、この解除は妨げられません。合意だけで成立する契約なので✕に見えますが、書面がない約束には抜け道が残されています。取り違えの相手は、書面による使用貸借（同条ただし書）です。

問2（このサイトのオリジナル問題）
たくみさんは、しげるさんから無償で借りた土地に家を建てて住んでいたが、亡くなった。特約がない場合、たくみさんの子は借主の地位を相続し、引き続き土地を使うことができる。

答え：✕　分かれ目は借主の死亡です。使用貸借は、借主の死亡によって終了します（597条3項）。正しくは、子は借主の地位を相続できません。取り違えの相手は賃貸借で、賃借権は財産として相続されます（896条）。なお、貸主のしげるさんが亡くなっても、それだけでは終わりません。

問3（このサイトのオリジナル問題）
しげるさんは、建物を建てる目的で、たくみさんに土地を無償で貸した。たくみさんは自分名義で登記した家を建てたが、その後、しげるさんが土地をCに売り、Cが所有権の登記をした。この場合、たくみさんは、Cに土地を使う権利を主張できない。

答え：○　分かれ目は「無償かどうか」です。借地借家法の借地権は「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」（2条1号）で、使用貸借は入りません。建物の登記で対抗できる10条1項は使えず、使用借権は登記できる権利（不動産登記法3条）にも入っていません。家を登記しているので主張できそうに見えますが、それは賃料を払う借地の話です。取り違えの相手は、借地借家法10条1項の借地権の対抗です。

まとめ

• 使用貸借は、タダで貸す契約。合意だけで成立するが、書面がなければ、貸主は渡す前に解除できる。
• 借主が亡くなると終わる。貸主が亡くなっても、それだけでは終わらない。
• 借地借家法の借地権ではない。建物を登記しても、土地を買った人に対抗できない。
• ふつうの費用は借主が負担。期間も目的も決めなければ、貸主はいつでも解除できる。借主はいつでも解除できる。
• 又貸しに承諾がいること、請求の1年の期間は、賃貸借と同じ。

この分野の○✕は、宅建の5分○✕ドリルの「権利関係」で続けて解けます。賃貸借や借地借家法の肢とまぜて解くと、どちらのルールかを見分ける練習になります。

次に読むなら、地上権と賃借権の違いの記事がおすすめです。土地を使う3つの権利（地上権・賃借権・使用借権）が、どれだけ強いかの順番で並びます。

参考にした公式の情報（2026年10月確認）

条文は、令和8年4月1日時点で施行されている内容を、e-Gov法令検索（法令API）で確かめています。

• e-Gov法令検索「民法」（551条、593条、593条の2、594条〜600条、601条、605条、606条、608条、612条、617条、622条、896条）
• e-Gov法令検索「借地借家法」（2条、10条）
• e-Gov法令検索「不動産登記法」（3条）
• e-Gov法令検索「農地法」（3条）
• 不動産適正取引推進機構「試験概要」（出題の根拠となる法令は、試験を行う年度の4月1日現在施行のもの）