宅建士にしかできない3つの事務：重要事項の説明と、35条書面・37条書面への記名、宅建士でなくてもできること

ひとことで言うと、宅建業法が宅建士にさせると決めている事務は3つです。①重要事項の説明（35条1項〜3項）、②重要事項説明書（35条書面）への記名（35条5項・7項）、③37条書面（契約の内容を書いた書面）への記名（37条3項）。この3つは、宅建士証の交付を受けた宅建士でなければできません。一般に「宅建士の独占業務」と呼ばれますが、法律の言葉ではありません。

反対に、37条書面の交付と媒介契約書面への記名押印は宅建業者の義務として定められていて、宅建士がする決まりはありません。書面の下書きを作る人についても、定めはありません。また、3つの事務をする宅建士は、事務所に置く「専任の宅建士」でなくてもかまいません。この記事では「だれがするか」だけを扱います。書面に書く中身は重要事項説明の記事と37条書面の記事にあります。条文は令和8年4月1日時点の宅建業法を e-Gov 法令検索で確かめています。

身近な例で考えると

登場人物を紹介します。

1. たけしさんは、マンションの持ち主と媒介契約を結び、媒介契約書面に、みどり不動産として記名押印して渡した。宅建士でなくてもよい。
2. ゆかさんが重要事項説明書の下書きを作った。ゆかさんは登録を受けているが、宅建士証の交付を受けていないので宅建士ではない。説明はできない。
3. 契約の前に、さとみさんが宅建士証を見せ、書面に記名して交付し、けいこさんに説明した。さとみさんは専任の宅建士ではないが、それでかまわない。
4. 売買の契約が成立した。ゆかさんが37条書面を作り、さとみさんが記名した。
5. ゆかさんが、記名済みの37条書面を、売主とけいこさんに遅滞なく渡した。交付は宅建業者の義務なので、宅建士でない社員が渡してもよい。

たとえるなら、宅建士は「書面の中身に責任を持つ係」で、宅建業者は「書面を用意して相手に届ける会社」です。ただし本物のルールでは、重要事項の説明は宅建士が書面を交付しながらするので、説明の場面の交付は宅建士の手を通ります。会社が単独でする交付は、37条書面や、相手が宅建業者のときの35条書面です。

条文ではこう決まっている

• 2条4号（宅建士とはだれか）：宅地建物取引士は、「第二十二条の二第一項の宅地建物取引士証の交付を受けた者をいう。」試験に合格しただけ、登録を受けただけでは、宅建士ではありません。
• 35条1項（説明）：宅建業者は、相手方等に、契約が成立するまでの間に、「宅地建物取引士をして」、重要事項を記載した書面を「交付して説明をさせなければならない。」割賦販売の相手方への説明（2項）、宅建業者が委託者となる信託の受益権を売るときの相手方への説明（3項）も同じ形です。
• 35条4項（宅建士証の提示）：宅建士は、説明をするときは、説明の相手方に宅建士証を提示しなければならない。求められなくても見せます。これとは別に、取引の関係者から請求があれば提示します（22条の4）。
• 35条5項（記名）：「第一項から第三項までの書面の交付に当たつては、宅地建物取引士は、当該書面に記名しなければならない。」
• 35条6項・7項（相手が宅建業者）：相手方が宅建業者なら、説明の義務は「書面を交付しなければ」に置きかわり、4項・5項は使わない。そのかわり、宅建業者は、作った書面に宅建士をして記名させなければならない（7項）。
• 37条1項・2項（交付）：宅建業者は、契約が成立したときは、遅滞なく、所定の事項を記載した書面を交付しなければならない。
• 37条3項（記名）：「宅地建物取引業者は、前二項の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名させなければならない。」
• 34条の2第1項（媒介契約書面）：宅建業者は、媒介契約を結んだときは、遅滞なく、書面を「作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。」記名押印するのは宅建業者で、宅建士の定めはありません。

35条と37条は「宅地建物取引士をして」とだけ書いていて、事務所ごとに置く「成年者である専任の宅地建物取引士」（31条の3第1項）に限っていません。専任でない宅建士も、3つの事務ができます。

押印が要らなくなった改正と、電子書面

デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律（令和3年法律第37号）による改正で、35条書面・37条書面への宅建士の押印がなくなり、記名だけになりました。施行は令和4年5月18日です（国土交通省の報道発表、e-Gov の改正履歴）。改正前の35条5項は「記名押印しなければならない」でした。媒介契約書面の34条の2第1項は、今も宅建業者の「記名押印」のままです。

同じ改正で、相手方の承諾を得れば、書面の交付に代えて電磁的方法（電子書面）で提供できるようになりました。35条書面では、宅建業者が宅建士に、記名に代わる措置をとった方法で提供させ、書面を交付させたものとみなします（35条8項）。37条書面も、承諾を得て同じように提供できます（37条4項・5項）。

だれがするかを1枚にすると

当てはまる例・当てはまらない例

• 当てはまる（専任でない宅建士の説明）：さとみさんは専任の宅建士ではありませんが、35条の説明と記名ができます。35条は「宅地建物取引士をして」と書くだけです。
• 当てはまらない（宅建士証のない登録者）：ゆかさんは登録を受けていても、宅建士証の交付を受けていないので宅建士ではありません（2条4号）。重要事項の説明も、35条書面・37条書面への記名もできません。
• 当てはまらない（社長の記名）：たけしさんは宅建業者の代表者ですが、宅建士ではないので、37条書面に宅建士として記名することはできません。媒介契約書面への記名押印は、業者としてたけしさんがしてかまいません。
• ひっかけやすい（業者どうしの取引）：みどり不動産が自ら売主となって、宅建業者に建物を売る場合、35条の説明は要らず書面の交付で足ります（35条6項）。それでも、35条書面にも37条書面にも宅建士の記名が要ります（35条7項・37条3項）。宅建業者どうしの取引で使わないのは33条の2と37条の2〜43条で（78条2項）、37条は入っていません。

似ているルールとの違い

宅建士がかかわる書面は3種類あり、だれが何をするかが少しずつ違います。

宅建士証の提示も2つの場面で違います。重要事項の説明のときは、相手から求められなくても提示します（35条4項）。それ以外の場面では、取引の関係者から請求があったときに提示します（22条の4）。宅建士証の交付・更新・返納の手続は宅建士証の記事で扱っています。媒介契約書面の中身と期間は媒介契約の記事にあります。

試験ではここをまちがえやすい

当サイトが数えた宅建試験の全40回（不動産適正取引推進機構が公開している昭和63年度〜令和7年度の問題、2,000問）では、35条書面（重要事項説明）が主な論点の問題は81問、37条書面は38問でした。直近10回（令和7年度〜平成30年度。令和2・3年度は10月・12月の2回ずつ）では、それぞれ29問と18問です。この記事の3つの事務だけの問数は数えていません（分け方は当サイトの判断で、公式の分類ではありません）。取り違えやすい形は次のとおりです。

• 専任に限る形：説明・記名をする宅建士は、専任でなくてよい。
• 交付まで宅建士の事務にする形：37条書面の交付は宅建業者の義務。宅建士でない社員が渡してもかまいません。
• 媒介契約書面に宅建士を入れる形：媒介契約書面は宅建業者の記名押印。宅建士の記名の定めはありません。
• 業者間なら全部省ける形：業者相手で省けるのは35条の説明（と説明のときの提示）だけ。35条書面・37条書面への宅建士の記名は残ります。
• 改正前の押印：35条書面・37条書面は「記名」。令和4年5月17日までは「記名押印」でした。
• 宅建士の範囲：宅建士証の交付を受けた人だけが宅建士（2条4号）。合格者・登録者と区別します。

○✕でたしかめよう

問1（このサイトのオリジナル問題）
宅建業者Aが自ら売主となり、宅建業者Bに建物を売る契約が成立した。相手方が宅建業者である場合、Aは37条書面をBに交付すれば足り、その書面に宅建士の記名は要らない。

答え：✕　分かれ目は、宅建業者どうしの取引で37条の記名が外れるかです。宅建業者は37条書面を作成したときは、宅建士をしてその書面に記名させなければならず（宅建業法37条3項）、業者間の取引で使わない規定（78条2項：33条の2と37条の2〜43条）に37条は入っていません。正しくは、相手方が宅建業者でも、宅建士の記名が要ります。業者相手なら重要事項の説明を省いて書面の交付で足りる35条6項と取り違えた形で、その35条書面にも宅建士の記名は要ります（35条7項）。

問2（このサイトのオリジナル問題）
宅建業者Aが、マンションの売主Cと媒介契約を結んで交付する書面には、Aの記名押印が要る。一方、その後の売買でAが買主に交付する重要事項説明書と37条書面には、宅建士の記名が要るが、押印は求められていない。

答え：○　分かれ目は、押印が残っている書面はどれかです。媒介契約書面は、宅建業者が「作成して記名押印し」交付します（宅建業法34条の2第1項）。35条書面と37条書面は、令和4年5月18日施行の改正で宅建士の押印がなくなり、記名だけになりました（35条5項・37条3項）。「押印はすべてなくなった」と覚えていると✕にしてしまいます。宅建士の記名が要るのは35条書面と37条書面で、媒介契約書面は宅建業者の記名押印という違いもあわせて押さえます。

問3（このサイトのオリジナル問題）
宅建業者Aの社員Dは、宅建試験に合格し、宅建士の登録も受けているが、宅建士証の交付はまだ受けていない。この場合、Aは、Dに重要事項の説明をさせることができない。

答え：○　分かれ目は、だれが「宅建士」かです。宅地建物取引士は、宅建士証の交付を受けた者をいいます（宅建業法2条4号）。35条1項は、宅建業者が「宅地建物取引士をして」説明をさせると定めているので、宅建士証のないDには説明をさせられません。登録まで済んでいるので✕と考えやすい肢です。登録（18条）は宅建士証を受けるための前の段階で、登録者と宅建士を取り違えた形に気をつけます。

この分野の○✕は、宅建の5分○✕ドリルの「宅建業法」で続けて解けます。

まとめ

• 宅建士がする3つの事務：重要事項の説明（35条1項〜3項）、35条書面への記名（35条5項・7項）、37条書面への記名（37条3項）。
• 宅建士は、宅建士証の交付を受けた人（2条4号）。専任でなくてよい。
• 37条書面の交付、業者相手の35条書面の交付、媒介契約書面の記名押印は宅建業者の義務。
• 令和4年5月18日から、35条書面・37条書面は宅建士の「記名」だけ。媒介契約書面は今も業者の「記名押印」。
• 業者どうしの取引でも、35条書面・37条書面への宅建士の記名は省けない。

このサイトで次に読むなら、重要事項説明の記事です。宅建士が説明する中身（売買と貸借で違う事項、区分所有建物で足す事項）を、37条書面との違いとあわせて確かめられます。

参考にした公式の情報（2026年10月確認）

条文は、e-Gov 法令検索（法令API）で令和8年4月1日時点の宅建業法を確かめ、改正前の35条5項は令和4年5月1日時点の条文で確かめました。宅建試験の出題の根拠となる法令は、試験を実施する年度の4月1日現在施行されているものです（不動産適正取引推進機構）。

• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（2条4号、22条の4、31条の3、34条の2、35条、37条、78条2項）
• e-Gov法令API「宅地建物取引業法」の改正履歴（令和3年法律第37号の施行日 2022-05-18）
• 国土交通省「不動産取引時の書面が電子書面で提供できるようになります。」（令和4年4月27日）（宅建士の押印廃止と電子書面の規定の施行日）
• 不動産適正取引推進機構「宅建試験の問題及び正解番号表」（出題数を数えた元の問題）