媒介契約をわかりやすく：一般・専任・専属専任の違いと期間・報告のルール

媒介契約（ばいかいけいやく）は、家や土地を売りたい人（または買いたい人）が、不動産会社に「相手を探して、契約までの間に入ってください」と頼む約束です。宅建業法は、この約束を3種類に分けてルールを決めています。ほかの会社にも頼める「一般媒介」、ほかの会社には頼めない「専任媒介」、さらに自分で見つけた相手とも契約できない「専属専任媒介」です。

試験で問われる数字は次のとおりです。専任と専属専任は、有効期間が3か月まで。仕事の様子の報告は、専任が2週間に1回以上、専属専任が1週間に1回以上。指定流通機構（していりゅうつうきこう）への物件の登録は、専任が7日以内、専属専任が5日以内（どちらも休業日を数えない）。指定流通機構とは、不動産会社どうしで物件の情報を見せ合う仕組みを持つ機関です。この記事では、これらを宅建業法34条の2と施行規則の条文で確かめながら説明します。報酬（仲介手数料）の計算は別の記事で扱います。

身近な例で考えると：マンションを売るはるかさんの場合

登場人物を紹介します。

はるかさんは、名古屋市内のマンションを売ることにしました。自分で買い手を探すのは大変なので、ひだまり不動産に頼みます。このとき、ひだまり不動産の担当者から「どの形で頼みますか」と聞かれます。選べるのは次の3つです。

1. 一般媒介：ひだまり不動産にも、こもれび不動産にも、同時に頼める。自分で見つけた相手と直接売ってもよい。
2. 専任媒介：頼めるのはひだまり不動産だけ。こもれび不動産に重ねて頼むことはできない。ただし、自分で見つけた相手（たとえば知り合い）と直接売るのはよい。
3. 専属専任媒介：頼めるのはひだまり不動産だけ。しかも、ひだまり不動産が見つけた相手としか契約できない。知り合いに直接売るのもだめ。

はるかさんが「専任媒介」を選んだとします。すると、ひだまり不動産には次のような決まりがかかります。

1. 契約したら、すぐに（遅滞なく）媒介契約の中身を書いた書面を作り、記名押印（きめいおういん：名前を書いて印を押すこと）をしてはるかさんに渡す。
2. 契約の日から7日以内（休業日は数えない）に、マンションの情報を指定流通機構に登録する。登録したら、その証明の書面をはるかさんに渡す。
3. 2週間に1回以上、「今どんな活動をしているか」をはるかさんに報告する。
4. さくらさんから「買いたい」という申込みがあったら、すぐにはるかさんに伝える。
5. 契約の期間は3か月まで。はるかさんが「続けてほしい」と申し出れば更新できるが、更新後も3か月まで。

なぜ専任のほうが決まりが多いのでしょうか。専任にすると、はるかさんはほかの会社に頼めません。もし会社がさぼると、はるかさんは身動きが取れなくなります。そこで法律は、専任の会社に「早く情報を広める（登録）」「様子をこまめに伝える（報告）」「長くしばりすぎない（3か月）」という義務を負わせています。指定流通機構に登録すると、ほかの不動産会社も物件の情報を見られます。こもれび不動産のお客さんにも情報が届きやすくなります。

なお、媒介契約は売る人だけのものではありません。さくらさんが「希望に合うマンションを探して」とひだまり不動産に頼む約束も、売買の媒介契約です。

条文ではこう決まっている（宅建業法34条の2）

媒介契約のルールは、宅建業法34条の2にまとまっています（全部で12項）。かみくだいて並べると次のとおりです。

• 対象（1項）：宅地・建物の「売買または交換」の媒介契約。貸し借り（賃貸）の媒介はこの条の対象ではありません。
• 書面（1項）：契約したら遅滞なく、決まった事項を書いた書面を作り、業者が記名押印して依頼者に渡します。書く事項は、物件を特定する表示、売る値段（価額）、ほかの業者に重ねて頼んでよいか、などです。ほかに、既存の建物なら建物状況調査（建物の傷みぐあいの調査）をする人のあっせんのこと、有効期間と解除のこと、指定流通機構への登録のこと、報酬のことも書きます。
• 値段の意見（2項）：業者が売る値段について意見を言うときは、その根拠を示さなければなりません。
• 有効期間（3項・4項）：専任媒介契約は3か月を超えられません。長く決めても3か月になります。更新は依頼者の申出があるときだけで、更新後も3か月まで。原文は「三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。」です。
• 登録（5項〜7項）：専任媒介契約をしたら、決まった期間内に物件の所在・規模・形質・売る値段などを指定流通機構に登録します。登録したら証明の書面を依頼者に渡し、契約が成立したら指定流通機構に知らせます。
• 登録の期間（施行規則15条の10）：専任媒介は契約の日から7日、専属専任媒介は5日。期間の計算に休業日は入れません。
• 申込みの報告（8項）：すべての媒介契約（一般も含む）で、売買・交換の申込みがあったら遅滞なく依頼者に報告します。
• 業務の報告（9項）：専任媒介は2週間に1回以上。依頼者が業者の見つけた相手以外と契約できない特約つき（専属専任）は1週間に1回以上です。
• 反する特約（10項）：3項〜6項・8項・9項に反する特約は無効です。
• 電子化（11項・12項）：依頼者の承諾があれば、媒介契約の書面や登録の証明書面を、紙の代わりに電磁的方法（メールやデータなど）で渡せます。

「専属専任媒介」という言葉は、法律の本文にはありません。9項は「業者が見つけた相手以外とは契約できない、という特約のついた専任媒介契約」と書いているだけです。この契約に「専属専任媒介契約」という名前を付けているのは、施行規則15条の9第2号です。つまり専属専任は、専任の一種です。専任のルールはすべてかかり、そのうえで報告と登録の期間が短くなります。

また、34条の3により、売買・交換の「代理」を頼む契約にも34条の2がそのまま使われます。宅建業の免許がいる取引の範囲そのものは宅建業の免許の記事で確かめてください。

当てはまる例・当てはまらない例

当てはまる例

• はるかさんが専任媒介で、有効期間を「6か月」と決めた。→ 契約そのものは有効で、期間が3か月になります（3項）。契約全体が無効になるわけではありません。
• 専属専任媒介を金曜日に結び、土日が休業日だった。→ 5日は休業日を除いて数えます（施行規則15条の10第2項）。土日の2日は5日に入らないので、そのぶん登録の締め切りが後ろにずれます。
• 一般媒介なのに、さくらさんから購入の申込みが入った。→ 一般媒介でも、申込みがあったことは遅滞なく報告します（8項）。

当てはまらない例

• はるかさんがマンションを「貸したい」と頼んだ。→ 貸し借りの媒介は34条の2の対象外です。書面の交付や3か月のしばりはかかりません。
• 一般媒介で、2週間に1回の報告をしていない。→ 9項の業務報告の義務は専任媒介だけです。一般媒介には定期報告の義務はありません。
• 一般媒介で、指定流通機構に登録しなかった。→ 5項の登録義務は専任媒介だけです。

ひっかけやすい例

• 「期間が終わったら自動で更新する」という特約。→ 更新は依頼者の申出が要件です（4項）。自動更新は4項に反し、10項で無効です。依頼者が「それでいい」と言っても同じです。
• 「報告は1か月に1回でよい」と依頼者が言い、特約にした。→ 9項に反する特約は無効です（10項）。依頼者の同意があっても、2週間に1回以上の報告が必要です。
• 専任媒介で、はるかさんが知り合いに直接売った。→ 専任媒介が禁じるのは「ほかの業者に重ねて頼むこと」です。自分で見つけた相手との契約は、専属専任の特約がなければ禁じられていません。

一般・専任・専属専任は何が違うか

3種類の違いを表にします。「重ねて頼む」はほかの業者にも頼むこと、「自己発見」は依頼者が自分で見つけた相手と契約することです。

一般媒介でも、書面の交付（1項）と申込みの報告（8項）は必要です。「一般媒介は決まりが何もない」と覚えると、ここで失点します。一般媒介の書面には「ほかの業者を明かす義務があるかどうか」（明示型か非明示型か）も書きます（1項3号）。

もう一つまぎらわしいのが、契約が決まったあとに渡す書面との違いです。媒介契約の書面は「業者と依頼者」の間の約束の書面で、業者が記名押印します。これに対し、重要事項説明書（35条書面）と契約後の37条書面は、売買の当事者に向けた書面で、宅建士が記名します（押印の定めはありません）。説明の中身は重要事項説明の記事、契約後の書面は37条書面の記事で扱っています。

試験ではここをまちがえやすい

媒介契約は宅建試験の宅建業法の論点です（行政書士試験の範囲ではありません）。宅建試験では、次のような形で問われやすい論点です。

• 数字の入れかえ：「専任は1週間、専属専任は2週間」のように報告の頻度を逆にする。登録の「7日・5日」も逆にされやすい数字です。専属専任のほうがしばりが強いので、日数は短い、と結びつけて覚えます。
• 休業日：登録の7日・5日は休業日を数えません。報告の「2週間・1週間」について、施行規則15条の10のような休業日の定めはありません。
• 依頼者の同意：「依頼者が承諾すれば、期間を4か月にできる」「報告を省ける」は誤り。10項で無効になります。
• 期間が長すぎたときの効果：「契約全体が無効」ではなく「3か月に短くなる」。
• 貸借：「賃貸の媒介でも媒介契約書面の交付が必要」は誤り。34条の2は売買・交換の媒介と代理だけです。
• 宅建士の仕事かどうか：媒介契約の書面に記名押印するのは業者です。宅建士の記名が求められているのは35条書面と37条書面のほうです。
• 電子化：媒介契約の書面は、依頼者の承諾があれば電磁的方法で渡せます（11項）。承諾なしに一方的にメールで済ませることはできません。

宅建業法は分野として範囲がはっきりしていて、数字と要件を正確に覚えれば点にしやすい分野です。全体の勉強の順番は宅建試験の科目と出題範囲の記事にまとめています。

○✕でたしかめよう

問1（このサイトのオリジナル問題）
宅建業者が、宅建業者でない依頼者と専任媒介契約を結ぶとき、依頼者が書面で同意すれば、有効期間を4か月と決めることができ、その期間は4か月になる。

答え：✕　専任媒介契約の有効期間は3か月を超えられず、長く決めたときは3か月になります（34条の2第3項）。これに反する特約は無効なので（10項）、依頼者の同意があっても4か月にはなりません。

問2（このサイトのオリジナル問題）
一般媒介契約を結んだ宅建業者は、依頼された物件について購入の申込みがあったときでも、定期報告の義務がないので、依頼者に知らせなくてよい。

答え：✕　定期的な業務報告（9項）は専任媒介だけの義務ですが、申込みがあったことの報告（8項）は、一般媒介を含むすべての媒介契約で必要です。

問3（このサイトのオリジナル問題）
専属専任媒介契約を結んだ宅建業者は、契約の日から休業日を除いて5日以内に、物件を指定流通機構に登録しなければならない。

答え：○　登録の期間は、専任媒介が7日、専属専任媒介が5日で、休業日は数えません（34条の2第5項、施行規則15条の10）。

まとめ

• 媒介契約は3種類。専任＝ほかの業者に重ねて頼めない。専属専任＝それに加えて自己発見の相手とも契約できない。
• 専任・専属専任は有効期間3か月まで。長く決めたら3か月。更新は依頼者の申出が必要。
• 業務の報告は専任2週間・専属専任1週間に1回以上。登録は専任7日・専属専任5日以内（休業日を除く）。
• 一般媒介でも、書面の交付と申込みの報告は必要。
• 対象は売買・交換の媒介（と代理）。貸借の媒介には34条の2はかからない。依頼者に不利な特約は同意があっても無効。

次に読むなら、報酬の上限の記事がおすすめです。媒介契約の書面に書く「報酬」を、いくらまで受け取れるかの計算につながるからです。物件が決まった後の流れを先に押さえたい人は、重要事項説明の記事へ進んでください。

参考にした公式の情報（2026年10月確認）

• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第2条第2号、第34条の2、第34条の3、第50条の2の5を確認。令和8年4月1日施行の改正〔令和7年法律第68号〕を反映した現行版）
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」（第15条の9、第15条の10を確認）
• e-Gov法令API「宅地建物取引業法」の改正履歴
• 不動産適正取引推進機構「試験概要」（出題の根拠となる法令は、試験を行う年度の4月1日現在施行のもの）