宅建業法の「代理」と「媒介」の違い：報酬・37条書面・媒介契約の規定で何が変わるか

宅建業者が他人の取引にかかわる方法には、「代理」と「媒介（ばいかい）」の2つがあります。代理は、業者が本人に代わって契約を結ぶことです。媒介は、売る人と買う人の間に入って、契約がまとまるように動くことで、契約を結ぶのは当事者本人です。

宅建業法では、この違いで変わる所と変わらない所があります。変わるのは、報酬の上限（代理は媒介の2倍まで）と、37条書面を渡す相手です。変わらないのは、媒介契約の書面などの規定がかかること（売買・交換の代理契約にも準用されます）と、重要事項説明をする相手です。この記事では、その違いを1つの事例で並べます。

身近な例で考えると

登場人物は次のとおりです。

流れは次のとおりです。

1. やまださんは、みどり不動産と、土地の売却の「代理」を頼む契約を結んだ。みどり不動産は、遅滞なく、媒介契約と同じ事項を書いた書面に記名押印して、やまださんに渡した（34条の3・34条の2）。
2. みどり不動産は広告を出し、「取引態様：代理」と書いた（34条1項）。
3. こうへいさんが「買いたい」と申し出たので、みどり不動産は、こうへいさんからも買主側の媒介を頼まれた。契約の前に、宅建士がこうへいさんに重要事項を説明した（35条）。
4. みどり不動産は、やまださんの代理人として、こうへいさんと売買契約を結んだ。契約の効果は、やまださん本人とこうへいさんの間に生じる（民法99条）。
5. みどり不動産は、遅滞なく、37条書面をこうへいさん（相手方）とやまださん（代理を頼んだ人）の両方に渡した（37条1項）。

たとえるなら、代理は「本人のかわりにサインをする人」、媒介は「2人を引き合わせて話をまとめる人」です。ただし本物のルールでは、代理人がサインしても、契約の当事者は本人です。代理人自身が買主や売主になるわけではありません。

条文と告示ではこう決まっている

• 取引態様の明示（34条）：業者は、広告をするときと、注文を受けたときに、自ら当事者か、代理か、媒介かの別を明らかにします。
• 媒介契約の規定の準用（34条の3）：34条の2（媒介契約の書面、指定流通機構への登録、価額への意見の根拠など）は、宅地・建物の売買または交換の代理を頼む契約に準用されます。貸借の代理・媒介には、どちらも34条の2はかかりません。書面に書く事項や有効期間の決まりは媒介契約の記事にあります。
• 37条書面を渡す相手（37条1項・2項）：自ら当事者のときは相手方、代理をしたときは「その相手方及び代理を依頼した者」、媒介をしたときは「当該契約の各当事者」。
• 報酬（46条、報酬告示）：売買・交換の代理で依頼者から受け取れる報酬は、媒介の計算方法で出した額の2倍以内です。業者が相手方からも報酬を受けるときは、両方の合計が2倍を超えてはなりません（告示第三）。貸借の代理は借賃1か月分の1.1倍以内で、相手方から受けるときも合計でその額までです（告示第五）。
• 代理の効果（民法99条）：代理人が権限の中で、本人のためにすることを示してした意思表示は、本人に直接効力を生じます。

代理と媒介で、何が変わるか

変わらないものもあります。重要事項説明をする相手は、代理でも媒介でも、物件を手に入れる人・借りる人です（35条）。取引態様の明示は、どちらでもいります。8種制限（業者が自ら売主のときの制限）は、業者が代理や媒介をするだけなら、かかりません。8種制限がかかるかどうかは、売主が業者かどうかで決まります。

計算で確かめる：売主の代理と買主の媒介を同時にしたとき

土地の代金を2,000万円（土地なので消費税はかかりません）、みどり不動産は消費税を納める業者とします。

1. 媒介の計算額：2,000万円×3%＋6万円＝66万円。消費税10%を加えて72万6,000円。
2. 代理の上限：72万6,000円×2＝145万2,000円。
3. みどり不動産がやまださん（代理の依頼者）とこうへいさん（媒介の依頼者）の両方から受け取るとき、合計は145万2,000円まで（告示第三ただし書）。
4. こうへいさんから受け取れるのは、媒介の上限の72万6,000円まで（告示第二）。

たとえば、やまださんから100万円、こうへいさんから45万2,000円なら、合計145万2,000円で上限の範囲です。やまださんから80万円、こうへいさんから72万6,000円だと、合計152万6,000円で上限を超えます。「代理の2倍＋媒介の1倍＝3倍」とはなりません。速算式と消費税の扱いは報酬の計算の記事にあります。

当てはまる例・当てはまらない例

当てはまる例

• みどり不動産が、やまださんから建物の売却の代理を頼まれた。媒介契約と同じく、専任の代理契約なら有効期間は3か月が上限で、書面の交付もいります（34条の3による34条の2の準用）。
• みどり不動産が、やまださんを代理してこうへいさんと契約した。37条書面は、こうへいさんとやまださんの両方に渡します。

当てはまらない例

• みどり不動産が、アパートの貸主から入居者探しの代理を頼まれた。貸借の代理なので、34条の2・34条の3はかかりません（媒介契約の書面の規定は売買・交換だけです）。
• やまださん（業者ではない）の土地の売買で、手付を代金の3割と決めた。みどり不動産が代理をしていても、売主は業者ではないので、手付の2割の制限（39条）はかかりません。

ひっかけやすい例

• 売主が宅建業者で、その業者が別の業者に売却の代理や媒介を頼んだとき、頼まれた業者の事務所は、クーリング・オフができない「事務所等」に入ります（施行規則16条の5第1号ハ）。買主がそこで申し込んだら、クーリング・オフはできません。場所の判断はクーリング・オフの記事にあります。
• 37条書面を渡す相手で、「代理のときは相手方だけ」「媒介のときは依頼者だけ」とする文は、どちらも誤りです。

似ているルールとの違い：民法の代理との関係

宅建業法の「代理」も、民法の代理のしくみの上にあります。代理人が本人のためにすることを示して契約すれば、効果は本人に生じます（民法99条）。代理権がないのに代理人として契約したとき（無権代理）や、代理人の代理権が消えたときの扱いは、民法で決まります。民法の代理の要件と効果は代理をわかりやすくで説明しています。

宅建業法は、その上に「業者が代理をするときのルール」（書面・報酬・37条書面）を足しています。媒介には、民法の代理の規定はかかりません。媒介をした業者は契約の当事者でも代理人でもなく、契約は当事者本人どうしで結びます。

試験ではここをまちがえやすい

当サイトが数えた宅建試験の全40回では、媒介契約が主な論点として42問（36回）、報酬が34問（33回）出ていました。直近10回では、媒介契約が12問、報酬が11問で、どちらも10回すべてで出ています（数え方は宅建の出題論点ランキング）。代理と媒介の違いは、次の形で取り違えやすい所です。

• 準用の範囲：媒介契約の書面の規定は代理契約にかからない、とする形。反対に、貸借の代理にもかかる、とする形。
• 報酬の合計：代理と媒介を同時にしたとき、「代理の2倍＋媒介の1倍」まで受け取れる、とする形。
• 37条書面の相手：代理のときに、代理を依頼した本人への交付を落とす形。
• 8種制限：業者が代理や媒介をするだけの個人間の売買に、手付や違約金の2割をかける形。

○✕でたしかめよう

問1（このサイトのオリジナル問題）
宅建業者Aは、土地の所有者B（宅建業者ではない）から、その土地の売却の代理を頼まれ、代理契約を結んだ。Aは、媒介契約の場合と同じく、遅滞なく、所定の事項を記載した書面を作成して記名押印し、Bに交付しなければならない。

答え：○　○です。分かれ目は、媒介契約の規定が代理契約にも及ぶかです。34条の2は媒介契約の規定ですが、34条の3が、宅地・建物の売買・交換の代理を頼む契約に34条の2を準用しています。条文の見出しが「媒介契約」なので代理には関係ないと考えると✕に見えます。準用されないのは貸借の代理・媒介で、そちらには34条の2がかかりません。

問2（このサイトのオリジナル問題）
宅建業者Aが、売主B（宅建業者ではない）を代理して、買主C（宅建業者ではない）との間で建物の売買契約を結んだ。Aは、37条書面を買主Cに交付すれば足り、売主Bに交付する必要はない。

答え：✕　分かれ目は、37条書面を渡す相手です。37条1項は、当事者を代理して契約を結んだときは「その相手方及び代理を依頼した者」に交付するとしています。正しくは、相手方Cと、代理を頼んだBの両方に交付します。相手方だけに渡せばよいのは、業者が自ら当事者になったときで、その場合と取り違えた文です。

問3（このサイトのオリジナル問題）
宅建業者A（消費税の課税事業者）は、売主Bの代理と買主Cの媒介を同時に行い、代金2,000万円の土地の売買を成立させた。AがBとCから受け取れる報酬の合計は、145万2,000円が上限である。

答え：○　○です。分かれ目は、代理の2倍の上限が相手方の分を含む合計かどうかです。媒介の計算額は2,000万円×3%＋6万円＝66万円、消費税を加えて72万6,000円で、代理はその2倍の145万2,000円までです。報酬告示第三のただし書は、相手方からも報酬を受けるときは、合計が2倍を超えてはならないとしています（宅建業法46条）。代理の2倍に媒介の1倍を足して217万8,000円とすると誤りです。

まとめ

• 代理は業者が本人に代わって契約を結び、効果は本人に生じる。媒介は間に入ってまとめ、契約は当事者本人が結ぶ。
• 媒介契約の規定（34条の2）は、売買・交換の代理契約にも準用（34条の3）。貸借の代理・媒介にはかからない。
• 報酬は、売買の代理なら媒介の2倍まで。相手方からも受けるときは、合計で2倍まで。
• 37条書面は、代理なら相手方と代理を依頼した者、媒介なら各当事者に渡す。
• 宅建業法の○✕は、宅建の5分○✕ドリルで続けて解けます。

参考にした公式の情報（2026年10月確認）

• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（34条、34条の2、34条の3、35条、37条1項・2項、39条、46条）
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」（16条の5）
• e-Gov法令検索「民法」（99条）
• 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号。第二・第三・第五）
• 不動産適正取引推進機構「宅建試験の問題及び正解番号表」（当サイトの出題数の集計の出典）