宅建の都市計画法の問題：区域・地域地区・都市計画制限を見分ける○✕20問

この記事は、宅建試験の都市計画法のうち、開発許可を除いた部分（都市計画区域と区域区分、地域地区、都市計画の決定の手続、都市計画施設の区域内と事業地内の制限）を○✕20問で確かめる一問一答です。問題はすべてこのサイトのオリジナルで、正誤は令和8年4月1日に施行されている都市計画法・同施行令の条文で確かめています。

当サイトが、不動産適正取引推進機構が公開している過去の試験（昭和63年度〜令和7年度の40回、2,000問）を1問ずつ読んで数えたところ、開発許可を除く都市計画法が主な論点の問題は43問で、40回すべてに出ていました。直近10回（令和7年度〜平成30年度。令和2・3年度は10月・12月の2回ずつ）では10問です（分け方は当サイトの判断で、公式の分類ではありません）。

この分野の肢は、「だれが指定するか・決めるか」「どの区域に定められるか」「許可か届出か、相手はだれか」を入れ替えて作られます。20問は、①区域と区域区分、②地域地区で定めること、③決定の手続と提案、④都市計画施設の区域内と事業地内の制限、の4つに分けました。開発許可は開発許可の○✕20問で扱っています。

この20問の解き方

1. 主語（都道府県・市町村・国土交通大臣・施行者）に線を引き、その人がその手続をする条文か確かめる。
2. 区域の名前（都市計画区域・準都市計画区域・市街化区域・市街化調整区域・区域区分のない区域）に印をつけ、そこに定められるものか確かめる。
3. ✕と決めたら、正しい主体・区域・数字を一言で言ってから答えを見る。

都市計画区域と区域区分（問1〜5）

区域の種類と、それぞれで何ができるかの全体は都市計画区域と区域区分の記事にまとめています。

問1（このサイトのオリジナル問題）
A県とB県にまたがる地域を、一体の都市として整備する必要がある。この地域の都市計画区域は、A県とB県が協議して、共同で指定する。

答え：✕　分かれ目は、2以上の都府県にまたがる場合の指定権者です。都市計画区域は原則として都道府県が指定しますが（5条1項）、2以上の都府県の区域にわたる都市計画区域は、国土交通大臣が、関係都府県の意見を聴いて指定します（同条4項）。正しくは、A県とB県が共同で指定するのではありません。1つの県の中で市町村をまたぐ場合（問2）は県が指定する、という場面と取り違えた形です。

問2（このサイトのオリジナル問題）
A県は、A市の中心の市街地と、一体の都市として整備する必要がある隣のB町の一部を含めて、1つの都市計画区域を指定することができる。

答え：○　分かれ目は、都市計画区域が市町村の境に縛られるかです。都道府県は、必要があるときは、市町村の区域外にわたり都市計画区域を指定できます（5条1項後段）。都市計画区域は市町村ごとに指定する、と考えると✕に見えます。指定するときは、関係市町村と都道府県都市計画審議会の意見を聴き、国土交通大臣に協議して同意を得ます（同条3項）。

問3（このサイトのオリジナル問題）
A県のC市の都市計画区域は、首都圏などの既成市街地・近郊整備地帯の区域にも、政令で定める大都市の区域にも当たらない。この都市計画区域について、A県は区域区分を定めなければならない。

答え：✕　分かれ目は、区域区分が義務か任意かです。区域区分（市街化区域と市街化調整区域の区分）は、無秩序な市街化を防ぐため「必要があるときは」定めることができるもので（7条1項本文）、定めることが義務になるのは、首都圏・近畿圏・中部圏の一定の区域を含む都市計画区域と、政令で定める大都市の都市計画区域です（同項ただし書）。正しくは、C市の区域では定めるかどうかを選べます。大都市圏の義務を全国に広げた取り違えです。

問4（このサイトのオリジナル問題）
市街化区域は、すでに市街地を形成している区域と、おおむね5年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域である。

答え：✕　分かれ目は、市街化区域の定義の年数です。市街化区域は、すでに市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域です（7条2項）。正しくは「おおむね10年以内」です。「おおむね5年」は、都道府県が都市計画区域について行う都市計画に関する基礎調査の間隔で（6条1項）、この数字と取り違えた形です。

問5（このサイトのオリジナル問題）
D町の都市計画区域には、区域区分が定められていない。この都市計画区域にも、都市計画に第一種住居地域を定めることができる。

答え：○　分かれ目は、用途地域を定められる区域です。都市計画区域については地域地区を定めることができ（8条1項）、区域区分の有無で用途地域が禁じられることはありません。13条1項7号は、市街化区域には少なくとも用途地域を定め、市街化調整区域には原則として定めない、としているだけです。用途地域は市街化区域のもの、と考えると✕に見えます。区域区分のない都市計画区域には、道路・公園・下水道を少なくとも定めます（13条1項11号）。

地域地区で定めること（問6〜10）

地域地区の種類と、それぞれが何を決める地区かは地域地区の記事で一覧にしています。

問6（このサイトのオリジナル問題）
E町の準都市計画区域で建物が増えてきたので、火災の広がりを防ぐため、都市計画に防火地域を定めたい。準都市計画区域にも、防火地域を定めることができる。

答え：✕　分かれ目は、準都市計画区域に定められる地域地区の範囲です。準都市計画区域に定められるのは、用途地域・特別用途地区・特定用途制限地域・高度地区・景観地区・風致地区・緑地保全地域・伝統的建造物群保存地区に限られます（8条2項）。正しくは、防火地域・準防火地域は入っていないので定められません。都市計画区域なら定められる（8条1項5号）ことと取り違えた形です。

問7（このサイトのオリジナル問題）
F市は、容積率が10分の40と定められた第一種中高層住居専用地域の一部に、高層住居誘導地区を定めることにした。この地区は、この地域に定めることができる。

答え：✕　分かれ目は、高層住居誘導地区を定められる用途地域です。高層住居誘導地区は、第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域・近隣商業地域・準工業地域のうち、容積率が10分の40または10分の50と定められた区域に定めます（9条17項）。正しくは、第一種中高層住居専用地域には定められません。住居系なら定められる、と「専用地域」を含めて広げた取り違えです。

問8（このサイトのオリジナル問題）
F市が第一種低層住居専用地域を定める都市計画では、容積率と建蔽率を定めれば足り、建築物の高さの限度を定めるかどうかは任意である。

答え：✕　分かれ目は、第一種低層住居専用地域の都市計画で定めることになっている事項です。第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域の都市計画には、容積率・建蔽率に加えて、建築基準法55条1項の建築物の高さの限度を定めます（8条3項2号ロ）。正しくは、高さの限度は定めるかどうかを選べる事項ではありません。必要な場合に限って定めるのは、外壁の後退距離（同号ロ）や敷地面積の最低限度（同号イ）で、これらと取り違えた形です。

問9（このサイトのオリジナル問題）
G市の市街化調整区域内に、一体として整備したい一団の土地がある。G市は、この土地の区域について、土地区画整理事業などの市街地開発事業を都市計画に定めることはできない。

答え：○　分かれ目は、市街地開発事業を定められる区域です。市街地開発事業は、市街化区域または区域区分が定められていない都市計画区域内で、一体的に開発・整備する必要がある土地の区域について定めます（13条1項13号）。市街化調整区域でも開発許可を受ければ開発ができるので、市街地開発事業も定められる、と考えると✕に見えます。地区計画は、条件付きで市街化調整区域にも定められる点（13条1項15号イ）と区別します。

問10（このサイトのオリジナル問題）
G市の第二種中高層住居専用地域について都市計画を定めるときは、都市施設として、道路・公園・下水道に加えて、義務教育施設も定めるものとされている。

答え：○　分かれ目は、義務教育施設を定める区域です。市街化区域と区域区分のない都市計画区域では少なくとも道路・公園・下水道を定め、第一種低層住居専用地域から田園住居地域までの住居系の8つの用途地域では、義務教育施設も定めます（13条1項11号）。道路・公園・下水道の3つだけ、と覚えていると✕にしてしまいます。市街化調整区域に道路・公園・下水道を定めなければならない、という規定はありません。

決定の手続と提案（問11〜14）

都市計画をだれが決め、どの手続を踏むかは都市計画法の覚え方の記事で表にしています。地区計画の届出と勧告の流れは地区計画の記事で確かめられます。

問11（このサイトのオリジナル問題）
H市（指定都市ではない）の都市計画区域で、市街化区域と市街化調整区域の区分を見直すことになった。この区域区分に関する都市計画は、H市が定める。

答え：✕　分かれ目は、区域区分を決める者です。都道府県が定める都市計画は15条1項に列挙され、その2号に区域区分があります。正しくは、H市ではなく、H市のある県が定めます。15条1項に挙がっていない都市計画（地区計画など）は市町村が定めるので、区域区分も地元の市が決める、と考えた取り違えです。なお、指定都市の区域では、区域区分も原則として指定都市が定めるので（87条の2第1項）、問題文で指定都市を除いています。

問12（このサイトのオリジナル問題）
J町には市町村都市計画審議会が置かれていない。この場合、J町は、審議会の議を経ることなく、都市計画区域内に地区計画を定めることができる。

答え：✕　分かれ目は、審議会がない町の手続です。市町村は、市町村都市計画審議会の議を経て都市計画を決定し、その審議会が置かれていないときは、都道府県都市計画審議会の議を経ます（19条1項）。正しくは、J町は県の審議会の議を経なければなりません。地区計画では、政令で定める地区施設の配置・規模などの事項について、あらかじめ都道府県知事に協議しますが（同条3項）、知事の同意までは求められていません。審議会がなければ手続を省ける、と考えた取り違えです。

問13（このサイトのオリジナル問題）
K市の都市計画区域内にある0.5ヘクタールの一団の土地に、所有者と借地権者が合わせて10人いる。このうち7人が同意し、同意した人の土地の面積も3分の2以上なら、この区域の都市計画の決定を提案できる（条例で別の規模の定めはない）。

答え：○　分かれ目は、提案に要る規模と同意の割合です。土地の所有者などは、政令で定める規模（0.5ヘクタール）以上の一団の土地の区域について、都市計画の決定や変更を提案できます（21条の2第1項、施行令15条）。提案には、区域内の土地所有者等の3分の2以上の同意を得て、同意した人の土地（借地権の目的の土地を含む）の地積の合計も3分の2以上であることが要ります（21条の2第4項2号）。全員の同意が要る、と考えると✕に見えます。規模は、条例で0.1ヘクタール以上0.5ヘクタール未満の範囲で下げられます（施行令15条）。

問14（このサイトのオリジナル問題）
L市の地区計画の区域内で、Mが住宅を新築する。この区域には地区計画の方針だけが定められ、地区整備計画も、施設の配置などを定めた再開発等促進区・開発整備促進区もないので、Mは市町村長に届け出なくてよい。

答え：○　分かれ目は、届出がかかる地区計画の区域です。建築などの30日前までの届出が要るのは、地区整備計画が定められている区域と、施設の配置・規模が定められた再開発等促進区・開発整備促進区に限られます（58条の2第1項）。地区計画の区域ならどこでも届出が要る、と考えると✕に見えます。地区整備計画は、定めることができない特別の事情があれば定めなくてよいので（12条の5第8項）、方針だけの区域があり得ます。

都市計画施設の区域内と事業地内の制限（問15〜20）

都市計画施設の区域内の制限（53条〜55条）は、事業の認可の告示より前からかかり、告示の後は事業地内の制限（65条〜67条）に切り替わります。どちらの時点の話かを先に決めてから解きます。

問15（このサイトのオリジナル問題）
N市の都市計画道路（都市計画施設）の区域内で、都市計画事業の認可の告示がまだない土地に、Pが木造3階建ての住宅を新築する。この場合、Pは都道府県知事等の許可を受けなくてよい。

答え：✕　分かれ目は、事業の認可の前から制限がかかるかです。都市計画施設の区域内で建築物を建築しようとする者は、都道府県知事等の許可を受けなければなりません（53条1項）。この制限は、都市計画事業の認可などの告示があると、その土地では65条の制限に切り替わります（53条3項）。正しくは、告示の前でも53条の許可が要ります。告示があって初めて制限がかかる65条と、取り違えた形です。

問16（このサイトのオリジナル問題）
都市計画施設の区域内で、知事等が55条1項により指定した土地に、Pが木造2階建て・地階なしの容易に移転できる住宅を建てる。Pは土地を買い取らない旨の通知を受けていないとき、54条の基準に当たっても、知事等は許可をしないことができる。

答え：○　分かれ目は、事業予定地の扱いです。53条の許可の申請が54条の基準（階数2以下で地階がなく、容易に移転・除却できるなど）に当たれば、知事等は許可をしなければなりませんが（54条）、55条1項で指定した土地では、54条にかかわらず許可をしないことができます。基準に当たれば許可される、と考えると✕に見えます。土地の所有者が買い取らない旨の通知を受けたときは、許可を拒めません（55条1項ただし書）。

問17（このサイトのオリジナル問題）
Qは、都市計画事業の認可の告示があった事業地内の自分の土地に、重さ8トンの分割できない石材を置こうとしている。これが事業の施行の障害となるおそれがあるとき、Qは都道府県知事等の許可を受けなければならない。

答え：○　分かれ目は、65条の許可の対象に物の設置が入るかです。事業地内では、障害となるおそれがある土地の形質の変更や建築物の建築に加えて、政令で定める移動の容易でない物件の設置・堆積にも許可が要ります（65条1項）。その物件は、重量が5トンを超えるもの（容易に分割でき、分けた各部分が5トン以下になるものを除く）です（施行令40条）。建物を建てなければ許可はいらない、と考えると✕に見えます。

問18（このサイトのオリジナル問題）
都市計画事業の事業地内に土地を持つRは、その土地をSに有償で譲り渡そうとしている（66条の公告の翌日から10日を過ぎている）。Rは、予定対価の額などを、都道府県知事に届け出なければならない。

答え：✕　分かれ目は、届出の相手です。事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、予定対価の額や相手方などを書面で「施行者」に届け出なければなりません（67条1項）。正しくは、届出先は知事ではなく施行者です。施行者がその土地を買い取る機会を得るための届出だからです。土地の売買の後に知事に届け出る国土利用計画法の事後届出や、65条の許可の相手（都道府県知事等）と取り違えた形です。

問19（このサイトのオリジナル問題）
問18で、RはSに譲り渡す前に、施行者に必要な届出をした。施行者が届出から30日以内にRに買い取る旨を通知したときは、届出書の予定対価の額で、施行者とRの間に売買が成立したものとみなされる。

答え：○　分かれ目は、施行者の買取りの効果です。施行者が届出のあった日から30日以内に買い取る旨を通知したときは、届出書に書いた予定対価の額で、施行者と届出をした者の間に売買が成立したものとみなされます（67条2項）。届出をした者は、この30日間は土地を譲り渡せません（同条3項）。買取りには改めて契約が要る、または価格は時価で決め直す、と考えると✕に見えます。

問20（このサイトのオリジナル問題）
N市の都市計画道路（都市計画施設）の区域内で、事業の認可の告示はまだない。台風で店舗を失ったPが、非常災害のため必要な応急措置として仮の店舗を建てる場合、Pは53条1項の許可を受けなくてよい。

答え：○　分かれ目は、53条の許可がいらない行為です。都市計画施設の区域内の建築には原則として許可が要りますが（53条1項）、非常災害のため必要な応急措置として行う行為は、ただし書2号で許可がいりません。問15のように告示の前から制限がかかるので、どんな建築にも許可が要る、と考えると✕に見えます。事業の認可の告示があった後の事業地内（65条1項）には、この応急措置の例外が置かれていないので、同じ建築でも許可が要ります。

まちがえた問題から、直す所を決める

都市計画法は、同じ言葉（指定・決定・許可・届出）が別々の主体に割り振られているので、主語を一つ入れ替えるだけで誤りの肢ができます。まちがえた問題は、条文の主語と、その手続が「許可」か「届出」か「協議」かを、一行ずつ書き出して見直すと減らせます。

この20問のあとは、宅建の5分○✕ドリルの法令上の制限で、都市計画法を含む問題を続けて解けます。1回10問で、✕と△を付けた問題が間をあけて戻ってきます。

参考にした公式の情報（2026年10月確認）

• e-Gov法令検索「都市計画法」（第5条、第6条第1項、第7条、第8条第1項〜第3項、第9条第17項、第12条の5第8項、第13条第1項、第15条、第19条、第21条の2、第53条、第54条、第55条第1項、第58条の2第1項、第65条、第67条、第87条の2を確認。令和8年4月1日時点の条文）
• e-Gov法令検索「都市計画法施行令」（第15条、第40条を確認）
• 一般財団法人 不動産適正取引推進機構（宅建試験の過去の問題。出題数は当サイトが公開問題から数えたもので、公式の内訳ではありません）