所在等不明共有者の持分の取得・譲渡：連絡がつかない共有者がいるときの裁判所の手続（令和5年4月施行）

所在等不明共有者（しょざいとうふめいきょうゆうしゃ）とは、共有者のうち、だれなのか分からない人、またはどこにいるのか分からない人のことです。令和5年4月1日から、不動産の共有者は、裁判所の裁判を得て、その人の持分を自分が取得したり、第三者に譲り渡したりできるようになりました（民法262条の2・262条の3）。

ひとことで言うと、「連絡がつかない共有者の持分を、お金を供託して引き取る（または、まとめて売る）」制度です。持分を失った共有者は、時価に当たるお金を請求できます。ただし、その持分が遺産で、相続人の間で遺産分割をすべきときは、相続開始から10年たつまで使えません。

この記事では、持分の取得と譲渡の2つの裁判を、申し立てる人・使えない場合・お金の扱いで比べ、変更・管理を決める裁判や所有者不明土地管理命令と使い分けます。申立書の書き方や費用は扱いません。共有の保存・管理・変更の決め方は共有の記事にあります。

身近な例で考えると

祖父の代から、空き家の建つ土地を3人で共有しています。

土地全体を売るには、共有者全員がそろう必要があります。自分の持分だけなら1人で売れますが、みなみ不動産は土地全部でなければ買わないと言っています。そこで、2つの道があります。

道1：じろうさんの持分を取得する（262条の2）

1. ゆきさんが、土地の所在地を管轄する地方裁判所に申し立てる（非訟事件手続法87条1項）。
2. 裁判所は、申立てがあったことや異議を届け出る期間などを公告する。期間はどれも3か月以上（同条2項）。登記簿で氏名が分かる共有者には通知する（同条3項）。
3. 裁判所が定める額のお金を、ゆきさんがじろうさんのために供託する（同条5項）。命じられた供託をしないと、申立ては却下される（同条8項）。
4. 取得の裁判が確定すると、じろうさんの持分はゆきさんのものになり、ゆきさんの持分は4分の3になる（262条の2第1項、非訟事件手続法87条9項）。
5. じろうさんは、ゆきさんに、取得された持分の時価に当たる額を請求できる（262条の2第4項）。

たろうさんも同じ請求をしたときは、ゆきさんとたろうさんの持分の割合（2対1）で分けて取得します（262条の2第1項後段）。

道2：じろうさんの持分を売る権限をもらう（262条の3）

1. ゆきさんが、地方裁判所に申し立てる（非訟事件手続法88条1項）。
2. 裁判所は、ゆきさんに、じろうさんの持分をみなみ不動産に譲り渡す権限を与える。条件は、ゆきさんとたろうさんが、自分の持分の全部をみなみ不動産に譲り渡すこと（262条の3第1項）。
3. 裁判の効力が生じてから2か月以内に譲渡の効力が生じないと、この裁判は効力を失う。この期間は裁判所が伸ばせる（非訟事件手続法88条3項）。
4. じろうさんは、譲り渡したゆきさんに、土地の時価をじろうさんの持分に応じて按分（あんぶん＝割合で分けること）した額を請求できる（262条の3第3項）。

たとえるなら、道1は「連絡のつかない仲間の分を、預かり金を置いて引き取る」こと、道2は「仲間の分もまとめて売る許しをもらう」ことです。ただし本物のルールでは、どちらも裁判所が要件を確かめて決め、持分を失った人は後から時価に当たるお金を請求できます。

条文ではこう決まっている

持分の取得（262条の2）

• 1項：不動産が数人の共有で、共有者が他の共有者を知ることができず、またはその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、その共有者に所在等不明共有者の持分を取得させる裁判ができる。請求した共有者が2人以上なら、各自の持分の割合で按分して取得させる。
• 2項：その不動産について共有物分割の請求か遺産分割の請求があり、かつ、所在等不明共有者以外の共有者が、取得の裁判に異議がある旨を届け出たときは、裁判できない。
• 3項：所在等不明共有者の持分が相続財産に属する場合（共同相続人の間で遺産分割をすべき場合に限る）で、相続開始から10年を経過していないときは、裁判できない。
• 4項：所在等不明共有者は、持分を取得した共有者に、その持分の時価相当額の支払を請求できる。
• 5項：不動産の使用・収益をする権利（所有権を除く）が共有になっている場合にも準用する。

持分の譲渡の権限（262条の3）

• 1項：所在等不明共有者以外の共有者の全員が、特定の者に自分の持分の全部を譲渡することを停止条件（ていしじょうけん＝その出来事が起きたら効力が生じる条件）として、所在等不明共有者の持分をその特定の者に譲渡する権限を与える裁判ができる。
• 2項：持分が相続財産に属する場合（共同相続人の間で遺産分割をすべき場合に限る）で、相続開始から10年を経過していないときは、裁判できない。
• 3項：権限に基づいて持分を第三者に譲渡したときは、所在等不明共有者は、譲渡をした共有者に、不動産の時価相当額を持分に応じて按分した額の支払を請求できる。
• 4項：不動産の使用・収益をする権利（所有権を除く）にも準用する。

変更・管理を決める裁判（251条2項・252条2項）

• 変更（251条2項）：共有者が他の共有者を知ることができず、またはその所在を知ることができないときは、裁判所は、その人以外の共有者の同意で共有物に変更を加えられる旨の裁判ができる。
• 管理（252条2項）：①所在等不明の共有者がいるとき、または②相当の期間を定めて賛否を明らかにするよう催告しても、期間内に賛否を明らかにしない共有者がいるときは、裁判所の裁判を得て、その人以外の共有者の持分の過半数で、管理に関する事項を決められる。

当てはまる例・当てはまらない例

• 当てはまる：じろうさんの登記の住所に手紙が届かず、住民票などを調べても居場所が分からない。所在を知ることができない共有者として、取得や譲渡の裁判の対象になる。
• 当てはまらない（返事をしないだけ）：たろうさんの住所は分かっているが、手紙に返事をしない。所在は分かっているので、取得・譲渡の裁判は使えない。管理に関する事項なら、252条2項2号の催告の手続で決める道がある。
• 当てはまらない（自動車）：3人で共有する自動車。262条の2・262条の3は、不動産と、不動産を使う権利（借地権など）のための制度です。
• ひっかけやすい（遺産の持分）：じろうさんがすでに亡くなっていて、持分を相続した子らの居場所が分からない（子らの間の遺産分割はまだ）。相続開始から10年たつまでは、取得も譲渡の権限も得られない（262条の2第3項・262条の3第2項）。
• ひっかけやすい（ほかの共有者の異議）：その土地に共有物分割の請求が出ていて、たろうさんが取得の裁判に異議を届け出た。この場合、裁判所は取得の裁判ができない（262条の2第2項）。

似ているルールとの違い

連絡がつかない共有者がいるときの手段は、目的で選びます。工事や使い方を決めたいなら変更・管理の裁判（251条2項・252条2項）、持分そのものを整理したいなら取得・譲渡の裁判、土地の管理を専門の人に任せたいなら所有者不明土地管理命令（264条の2。共有持分にも使える）です。管理命令は所有者不明土地管理命令と管理不全土地管理命令で、不在者の財産管理人を選ぶ方法は不在者の財産管理と失踪宣告で扱っています。

試験ではここをまちがえやすい

当サイトが、不動産適正取引推進機構が公開している宅建試験の問題（昭和63年度〜令和7年度の40回、2,000問）を1問ずつ読んで数えたところ、共有が主な論点の問題は14問で、直近10回（平成30年度〜令和7年度）では3問でした。所在等不明共有者の制度だけの数は、分けて数えていません（分け方は当サイトの判断で、公式の分類ではありません）。取り違えやすい形は次のとおりです。

• 使える場面：だれか分からない・どこにいるか分からない共有者。返事をしないだけの人は、管理の裁判（252条2項2号）の場面で、取得・譲渡の裁判の場面ではない。
• 対象：不動産と、不動産の使用・収益の権利。動産には使えない。
• 10年：遺産分割をすべき遺産の持分は、相続開始から10年たつまで使えない。
• お金の相手：取得なら取得した共有者に、譲渡なら譲渡をした共有者に請求する。買った第三者に請求するのではない。
• 手続：不動産の所在地の地方裁判所。公告の期間は3か月以上。譲渡の権限は2か月で効力を失う（伸長できる）。

○✕でたしかめよう

問1（このサイトのオリジナル問題）
ゆきさん・たろうさん・じろうさんが共有する土地で、たろうさんの住所は分かっているが、ゆきさんが何度手紙を送っても返事をしない。この場合、ゆきさんは、裁判所に請求して、たろうさんの持分を取得する裁判を受けることができる。

答え：✕　分かれ目は、所在が分かっていて返事をしないだけの共有者が、持分の取得の対象になるかです。民法262条の2第1項は、共有者が他の共有者を「知ることができず、又はその所在を知ることができないとき」に限っています。正しくは、住所の分かるたろうさんの持分は、この裁判で取得できません。催告しても賛否を明らかにしない共有者を除いて決められる252条2項2号は、管理に関する事項だけの定めで、これと取り違えた文です。

問2（このサイトのオリジナル問題）
共有者じろうさんの居場所が分からないため、ゆきさんは裁判所から、じろうさんの持分をみなみ不動産に譲り渡す権限を得た。ゆきさん・たろうさんの持分とあわせて土地全部がみなみ不動産に売られた場合、じろうさんがお金を請求する相手は、みなみ不動産ではなくゆきさんである。

答え：○　分かれ目は、持分を失った共有者がだれにお金を求めるかです。民法262条の3第3項は、権限に基づいて持分を譲渡した共有者に対し、不動産の時価相当額をじろうさんの持分に応じて按分した額の支払を請求できるとしています。土地を買ったみなみ不動産が払うと考えると✕にしてしまいます。持分を取得する裁判（262条の2）では、取得した共有者に、持分の時価相当額を請求します（同条4項）。

問3（このサイトのオリジナル問題）
共有者じろうさんが亡くなり、持分を相続した子らの居場所が分からない（子らの間の遺産分割はまだ）。じろうさんの相続開始から5年の時点で、ゆきさんは、裁判所に請求して、子らが相続したこの持分を取得する裁判を受けることができる。

答え：✕　分かれ目は、遺産の持分に10年の制限がかかるかです。所在等不明共有者の持分が相続財産に属し、共同相続人の間で遺産分割をすべき場合は、相続開始から10年を経過していないと取得の裁判はできません（民法262条の2第3項）。正しくは、5年の時点では使えません。譲渡の権限の裁判にも同じ制限があります（262条の3第2項）。遺産でない持分には、この10年の制限はありません。相続から何年たっても、ふつうの持分と同じに使えると考えた文です。

この分野の○✕は、宅建の5分○✕ドリルの「権利関係」で続けて解けます。

まとめ

• 所在等不明共有者＝だれか分からない、またはどこにいるか分からない共有者。返事をしないだけの人は入らない。
• 持分の取得（262条の2）：申し立てた共有者が持分を取得する。失った人は、取得した共有者に時価相当額を請求する。
• 譲渡の権限（262条の3）：ほかの共有者全員が持分の全部を同じ第三者に譲ることを条件に、まとめて売れる。失った人は、譲渡をした共有者に請求する。
• 遺産分割をすべき遺産の持分は、相続開始から10年たつまで使えない。
• 手続は不動産の所在地の地方裁判所。公告の期間は3か月以上、取得では供託が要る。

次に読むなら、共有物分割をわかりやすくがおすすめです。共有者の全員と話ができるときに使う分割の方法（現物・賠償・競売）と、遺産の共有の10年の区切りを確かめられます。

参考にした公式の情報（2026年10月確認）

条文は、令和8年4月1日時点で施行されている内容を、e-Gov法令検索（法令API）で確かめています。

• e-Gov法令検索「民法」（251条2項、252条2項、262条の2、262条の3、264条の2）
• e-Gov法令検索「非訟事件手続法」（87条、88条）
• 法務省「民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について」（所在等不明共有者の持分の取得、変更・管理の決定、施行日）
• 不動産適正取引推進機構（宅建試験の問題の公開。出題数は当サイトが数えたもので、公式の内訳ではありません）