廃業等の届出をわかりやすく：死亡・合併・破産・解散・廃業で、だれが30日以内に届け出るか

宅建業者が死亡した、会社が合併で消えた、破産した、解散した、業をやめた。この5つの場面では、決められた人が、30日以内に免許をくれた大臣か知事に届け出ます（宅建業法11条1項）。数え始めは「その日」で、死亡だけが「死亡を知った日」です。届け出る人は、死亡なら相続人、合併なら消えた法人の代表役員だった人、破産なら破産管財人、合併・破産以外の解散なら清算人、廃業なら本人（法人は代表役員）です。

試験では、この「だれが」に加えて、「免許がいつ効力を失うか」と「残った取引はどうなるか」をセットで押さえます。この記事では、5つの場面を1枚の表にし、事例で当てはめます。免許の種類や欠格事由など、免許全体の話は宅建業の免許の記事で扱っています。

身近な例で考えると：3つの不動産屋さんの「終わり方」

登場人物を紹介します。

まず、ひろしさんの場合です。ひろしさんは、亡くなる前に、お客さんと土地の売買契約を結んでいました。引渡しと登記はまだです。

1. けんたさんは、父の死を知った日から30日以内に、ひろしさんの免許権者に届け出る（11条1項1号）。免許証も返す（施行規則4条の4第2項）。
2. ひろしさんの免許は、けんたさんに引き継がれない。けんたさんが宅建業を続けたいなら、自分で免許を受ける。
3. ただし、ひろしさんが結んだ売買契約の引渡しや登記の手続きは、けんたさんが進めてよい。その契約の取引を終わらせる範囲では、けんたさんは宅建業者とみなされる（76条）。

次に、ひかり不動産です。合併で消えたのはひかり不動産なので、届け出るのは、ひかり不動産の代表役員だった人です。吸収した側の会社ではありません（11条1項2号）。

最後に、ことり住宅です。届け出るのは破産管財人（はさんかんざいにん＝破産した人の財産を管理する人）です（11条1項3号）。免許は、届出があった時に効力を失います（11条2項）。

たとえると、免許は「その人だけの営業許可証」です。持ち主が亡くなったり会社が消えたりすると、家族や吸収した会社に名義を書きかえることはできません。ただし本物のルールでは、結びかけの契約を放り出さないよう、76条が「後始末の範囲だけは業者として扱う」と決めています。

条文ではこう決まっている

届け出る人と期限（11条1項）

• 届出先は、その業者が免許を受けた国土交通大臣か都道府県知事です（11条1項）。
• 破産は、個人の業者にも法人の業者にも当てはまります（11条1項3号は「宅地建物取引業者について」）。
• 届出をする人は、免許証も返納します（施行規則4条の4第2項）。

免許がいつ効力を失うか（11条2項）

• 破産・解散・廃業（3号〜5号）は、届出があった時に免許が効力を失います（11条2項）。
• 死亡・合併（1号・2号）は、11条2項の対象に入っていません。免許を受けた本人や法人そのものがいなくなるからです。30条1項と76条も、「11条2項で効力を失ったとき」とは別に、「11条1項1号・2号に当てはまったとき」を挙げています。

届け出ないとどうなるか（66条1項7号）

• 破産・解散・廃業にあたる事実があるのに届出がなく、それが分かったときは、免許権者は免許を取り消さなければなりません（66条1項7号）。

残った取引の後始末（76条）

• 免許の有効期間が満了したとき、11条2項で効力を失ったとき、死亡・合併にあたったとき、免許を取り消されたときは、業者だった人やその一般承継人（いっぱんしょうけいにん＝相続人や合併後の会社のように、権利や義務をまとめて引き継ぐ人）は、その業者が結んだ契約の取引を終わらせる目的の範囲で、宅建業者とみなされます（76条）。
• 新しい契約を結ぶことは、この範囲に入りません。

当てはまる例・当てはまらない例

当てはまる例

• けんたさんが、父が結んだ売買の引渡しと登記を済ませた。→ 取引を終わらせる目的の範囲なので、宅建業者とみなされます（76条）。
• 株式会社が、株主総会で解散を決めた（合併でも破産でもない）。→ 清算人が30日以内に届け出ます（11条1項4号）。届出の時に免許は効力を失います（同条2項）。

当てはまらない例

• けんたさんが、父の名前の免許のまま、新しいお客さんと売買契約を結んだ。→ 76条は「結んだ契約の取引を終わらせる」範囲だけです。新しい契約は無免許での営業になります（12条1項）。
• 吸収した会社の代表者が、ひかり不動産の合併を届け出た。→ 届け出るのは、消えたひかり不動産の代表役員だった人です（11条1項2号）。

ひっかけやすい例

• 個人の業者が会社を作った：個人で営んでいた業者が株式会社を作り、その会社で宅建業を続けたい。→ 会社は個人とは別の者なので、会社として新しく免許を受けます（3条1項）。個人の免許を会社に引き継ぐことはできません。個人として宅建業をやめるので、個人のほうは廃業の届出をします（11条1項5号）。県の手引きでも、個人から法人に切りかえるときは、新規の免許の申請と廃業等の届出が要るとされています。
• 死亡の30日：ひろしさんが亡くなった日ではなく、けんたさんが死亡を知った日から30日です。2日後に知ったなら、そこから数えます。

似ているルールとの違い：宅建士の「死亡等の届出」

宅建士の登録にも、よく似た届出があります（21条）。業者の届出と並べると、入れかえやすい所がはっきりします。

• 宅建士が破産手続開始の決定を受けて復権していないときは、登録の欠格事由（18条1項2号）にあたり、届け出るのは本人です（21条2号）。業者の破産で届け出る破産管財人と入れかえる形に注意します。
• 宅建士の登録の消除や宅建士証の返納は、宅建士の登録と宅建士証の記事で扱っています。
• 業者の届出には、ほかに「変更の届出」（商号・役員・事務所などが変わったとき。9条）があります。こちらも30日以内です。比べたい人は変更の登録・登録の移転・変更の届出の記事へ。

試験ではここをまちがえやすい

当サイトが、不動産適正取引推進機構が公開している過去の試験（昭和63年度〜令和7年度の40回、2,000問）を1問ずつ読んで数えたところ、免許（届出や免許換えを含む）が主な論点の問題は22問（19回）、ほかの論点の問題の中に20問出ていました。直近10回（令和7年度〜平成30年度。令和2・3年度は10月・12月の2回ずつ）では、主な論点として6問、ほかの論点の中に6問です。免許の知識は、ほかのテーマの問題の1肢として混ざって出ることが多い論点です（分け方は当サイトの判断で、公式の分類ではありません）。取り違えやすい形は次のとおりです。

• 届出をする人の入れかえ：合併は「消えた法人の代表役員だった人」。存続する会社の代表者にする形が誤りの典型です。破産は破産管財人、解散は清算人。
• 数え始め：死亡だけが「知った日」。ほかは「その日」です。
• 効力を失う時：破産・解散・廃業は届出の時。「破産手続開始の決定の時に失効する」は誤りです。
• 76条の範囲：結んだ契約の後始末だけ。新しい契約は含みません。
• 相続・合併で免許は引き継がれない：相続人や存続会社が宅建業を続けるには、それぞれの免許が必要です。

届出をしないまま破産などが分かったときの免許の取消しは、監督処分の記事の「取り消さなければならない」場合の1つです。

○✕でたしかめよう

問1（このサイトのオリジナル問題）
宅建業者であるA株式会社が、B株式会社に吸収合併されて消滅した。この場合、B社を代表する役員は、合併の日から30日以内に、A社の免許権者に届け出なければならない。

答え：✕　分かれ目は、届け出る人です。合併で法人が消滅したときに届け出るのは、消滅したA社を代表する役員であった者です（宅建業法11条1項2号）。正しくは、A社の代表役員だった人が、合併の日から30日以内に届け出ます。吸収した側（存続する会社）の代表者と取り違えた形です。なお、A社の免許はB社に引き継がれません。

問2（このサイトのオリジナル問題）
個人で宅建業を営むAが、宅地の売買契約を結んだ後、引渡し前に死亡した。Aの相続人Bは宅建業の免許を受けていないが、この契約にもとづく宅地の引渡しと所有権移転の登記の手続きを行うことができる。

答え：○　分かれ目は、76条の「取引の結了」の範囲です。業者が死亡したときは、その一般承継人は、業者が結んだ契約にもとづく取引を終わらせる目的の範囲で、宅建業者とみなされます（76条）。✕に見えるのは、免許のない人の営業を禁じる12条1項があるからです。ただし、Bが新しい契約を結ぶことは、この範囲に入りません。

問3（このサイトのオリジナル問題）
宅建業者である個人Aが破産手続開始の決定を受けたときはAの破産管財人が、宅建士Bが破産手続開始の決定を受けたときはB本人が、それぞれ30日以内に届け出なければならない。

答え：○　分かれ目は、業者と宅建士で届け出る人が違う点です。業者の破産は破産管財人が免許権者に届け出ます（11条1項3号）。宅建士が破産して復権していないときは登録の欠格事由（18条1項2号）にあたり、本人が登録をしている知事に届け出ます（21条2号）。どちらかに合わせて「両方とも破産管財人」「両方とも本人」と覚えていると、✕にしてしまいます。

この分野の○✕は、宅建の5分○✕ドリルの「宅建業法」で続けて解けます。

まとめ

• 死亡は相続人、合併は消えた法人の代表役員だった人、破産は破産管財人、解散は清算人、廃業は本人（代表役員）。どれも30日以内。
• 30日の数え始めは「その日」。死亡だけが「知った日」。
• 破産・解散・廃業は、届出の時に免許が効力を失う。死亡・合併は11条2項の対象外。
• 免許は相続や合併で引き継がれない。結んだ契約の後始末の範囲だけ、宅建業者とみなされる（76条）。
• 宅建士の破産は本人が届け出る（21条）。業者の破産（破産管財人）と取り違えない。

次に読むなら、営業保証金の取戻しの記事がおすすめです。廃業や死亡のあと、預けていた営業保証金をどう取り戻すか（6か月以上の公告）がつながります。

参考にした公式の情報（2026年10月確認）

• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（3条1項、9条、11条、12条、18条1項、21条、30条、66条、76条を、令和8年4月1日時点の条文で確認）
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」（4条の4：免許証の返納）
• 山梨県「宅地建物取引業免許の概要」（個人から法人に免許を換えるときは、新規の免許の申請と廃業等届出書の提出が必要）
• 不動産適正取引推進機構「試験概要」（出題の根拠となる法令は、試験を行う年度の4月1日現在施行のもの）
• 不動産適正取引推進機構（宅建試験の問題と正解の公開。出題数は当サイトが数えたもの）