業者間取引をわかりやすく：相手が宅建業者のとき、外れるルールと外れないルール

業者間取引（ぎょうしゃかんとりひき）とは、売主も買主も宅建業者である取引のことです。宅建業法の中には、不動産に慣れていない買主を守るためのルールがあります。相手がプロの業者なら、そこまで守る必要がないので、一部のルールが外れます。

外れるのは、8種制限（33条の2と37条の2〜43条）です（78条2項）。重要事項は説明しなくてよくなりますが、重要事項説明書（35条書面）の交付と宅建士の記名は残ります。37条書面、媒介契約のルール、報酬の上限、広告のルールは、相手が業者でも外れません。この記事では、この「外れる・外れない」を表にして、事例で当てはめます。

身近な例で考えると：同じ家を、業者に売るか、会社員に売るか

登場人物を紹介します。

ひまわりハウスは、代金3,000万円の中古住宅を売りに出しました。買いたいと言ってきたのは、みなと不動産とことりさんの二者です。どちらに売るかで、ひまわりハウスが守るルールが変わります。

1. ことりさんに売る場合：手付は代金の2割（600万円）までしか受け取れない。契約不適合責任（欠陥の責任）を軽くする特約にも制限がある。ことりさんが喫茶店などで申し込んだなら、クーリング・オフもできる。
2. みなと不動産に売る場合：手付の2割の上限も、特約の制限も、クーリング・オフもない。業者どうしなので、自分たちで交渉して決めればよい、という考え方です。
3. どちらに売る場合でも：契約の前に重要事項説明書を渡し、契約が決まったら37条書面（契約の内容を書いた書面）を渡す。ことりさんには宅建士が重要事項の説明までするが、みなと不動産には説明はいらない。

ここで大事なのは、「業者間取引」かどうかを決めるのは、売主と買主の二者だという点です。ひまわりハウスがことりさんに売る契約を、あおば不動産が媒介しても、業者間取引にはなりません。あおば不動産は契約の当事者ではないからです。

条文ではこう決まっている（78条2項と、相手を限る括弧書き）

業者間取引で外れるルールは、条文のあちこちに書かれています。中心は78条2項です。

• 78条2項：「第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。」8種制限がまとめて外れます。
• 35条6項・7項：相手方が宅建業者のときは、「説明をさせなければ」が「交付しなければ」に読み替えられます。宅建士の説明はいりませんが、書面の交付はいります。その書面には、宅建士が記名します（7項）。
• 35条の2：供託所等（営業保証金を預けた供託所など）の説明の相手から、「宅地建物取引業者に該当する者」が除かれています。業者には、この説明がいりません。
• 27条1項・64条の8第1項：営業保証金や弁済業務保証金から還付（かんぷ＝代わりに払ってもらうこと）を受けられる人から、宅建業者が除かれています。
• 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律2条7項2号ロ：新築住宅の「買主」から宅建業者が除かれています。業者に新築住宅を売るときは、資力確保（欠陥に備えたお金の準備）の義務の対象になりません。

逆に、37条（契約書面）、34条の2（媒介契約）、46条（報酬）には、相手が業者なら外れるという定めがありません。だから業者どうしでもそのまま守ります。

業者どうしでも「要る・要らない」の表

外れるもの（業者どうしなら要らない）

外れないもの（業者どうしでも要る）

覚え方のこつは、「8種制限とその仲間だけが外れる」と考えることです。8種制限は、業者が自ら売主となり、買主を守るためのルールです。35条の説明や供託所の説明、還付も、「慣れていない相手を守る」ためのものなので、相手が業者なら外れます。一方、37条書面や報酬の上限は、取引の記録や業界全体のルールなので、相手を選びません。

8種制限の一つずつの中身は8種制限の記事で、重要事項説明の中身は重要事項説明の記事で確かめてください。

当てはまる例・当てはまらない例

当てはまる例（業者間取引なので外れる）

• ひまわりハウスが、みなと不動産に代金3,000万円で売り、手付を900万円とした。→ 39条1項の「2割まで」は外れるので、宅建業法には違反しません。900万円は2割（600万円）を超えますが、業者どうしなら問題になりません。
• みなと不動産が、ひまわりハウスの営業所以外の場所（たとえばホテルのロビー）で買受けを申し込んだ。→ クーリング・オフ（37条の2）は外れます。場所がどこでも、みなと不動産は撤回できません。
• ひまわりハウスが、みなと不動産との特約で「欠陥の通知は引渡しから半年以内」と決めた。→ 40条は外れるので、この特約も宅建業法上は問題になりません。

当てはまらない例（業者間取引ではない）

• ひまわりハウスがことりさんに売る契約を、あおば不動産が媒介した。→ 当事者はひまわりハウスとことりさんです。業者が二社かかわっていても業者間取引ではないので、8種制限はかかります。
• 会社員のたかしさん（宅建業者ではない）が、自分の家をみなと不動産に売った。→ 業者間取引ではありません。ただし8種制限は「業者が自ら売主」の売買のルールなので、売主が業者でないこの売買には、もともとかかりません。

ひっかけやすい例

• 業者間の売買で、重要事項説明書を渡さなかった。→ 違反です。業者が相手でも、35条書面の交付と宅建士の記名は必要です（35条6項・7項）。外れるのは「説明」だけです。
• 業者間の売買で、37条書面を省いた。→ 違反です。37条には業者間で外れる定めがありません。
• あおば不動産が、業者どうし（ひまわりハウスとみなと不動産）の売買を媒介し、上限を超える報酬を受け取った。→ 違反です。報酬の上限（46条）は、依頼者が業者でもかかります。
• 業者間で「欠陥の責任は一切負わない」と特約した。→ 宅建業法の40条は外れます。ただし民法572条で、売主が知りながら告げなかった欠陥については、特約があっても責任を免れません。業法が外れても、民法のルールは残ります。

似ているルールとの違い：「業者が相手」と「業者が売主でない」

業者間取引と、よく混ざる場面を並べます。8種制限がかかるのは、売主が業者で、買主が業者でない売買だけです。

4行目の「業者が媒介」は、試験でよく混ぜられます。媒介した業者には、35条の説明や37条書面、報酬の上限のルールがかかります。でも、手付の2割や保全措置は、媒介業者のルールではありません。

また、免許がいるかどうか（宅建業にあたるか）は、相手が業者かどうかでは変わりません。業者に売る取引も、宅建業の取引です。免許の範囲は宅建業の免許の記事で確かめてください。

試験ではここをまちがえやすい

業者間取引は宅建試験の宅建業法の論点です（行政書士試験の範囲ではありません）。宅建試験では、次のような形で取り違えやすい論点です。

• 「説明」と「書面」を一緒に外す：「相手が業者なら重要事項説明書の交付も不要」は誤りです。不要になるのは宅建士による説明だけです。
• 供託所の説明と混ぜる：供託所等の説明（35条の2）は、業者が相手なら不要です。35条の重要事項説明書は交付が要ります。似た番号なので入れ替えられやすい組です。
• 媒介業者を当事者と数える：業者が二社かかわっていても、売主か買主が一般の人なら業者間取引ではありません。
• 8種制限以外まで外す：報酬の上限、37条書面、媒介契約の期間や報告、広告の開始時期、契約の時期の制限は、業者どうしでも残ります。
• 電磁的方法の承諾：業者間でも、35条書面をデータで渡すには相手の業者の承諾が要ります（35条9項）。「業者どうしなら承諾なしでよい」は誤りです。

宅建業法の問題は、肢の最初に「宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者Bと」のように前提が書かれます。ここを読み落とすと、正しい知識でもまちがえます。問題を読むときは、売主・買主・媒介の三つの立場に印をつける習慣をつけると、読み落としが減ります。この分野の○✕は、宅建の5分○✕ドリルの宅建業法で続けて解けます。

○✕でたしかめよう

問1（このサイトのオリジナル問題）
宅建業者Aが自ら売主となり、宅建業者Bに代金5,000万円の建物を売る契約で、手付金1,500万円を受け取ることにした。Aがこの手付金を受け取っても、宅建業法に違反しない。

答え：○　分かれ目は、買主Bが宅建業者かどうかです。手付を代金の2割（ここでは1,000万円）までとする39条1項は、78条2項により業者どうしの取引には適用されません。1,500万円は2割を超えるので✕に見えますが、相手が業者なら上限はかかりません。同じく保全措置（41条・41条の2）も外れます。

問2（このサイトのオリジナル問題）
宅建業者Aが、自社の中古マンションを宅建業者Cに売る。Cは宅建業者なので、Aは、重要事項説明書をCに交付する必要もない。

答え：✕　分かれ目は「説明」と「書面の交付」の区別です。相手方が宅建業者のときは、宅建士による説明は不要ですが、重要事項説明書の交付は必要で、宅建士の記名もいります（35条6項・7項）。正しくは「説明は不要、書面の交付は必要」です。業者が相手なら丸ごと不要になるのは、35条の2の供託所等の説明のほうです。

問3（このサイトのオリジナル問題）
宅建業者Aが自ら売主となり宅建業者でないBに建物を売る契約を、宅建業者Cが媒介した。Bが喫茶店で申し込み、書面で告げられてから3日目で、引渡しも代金の支払もまだなら、Bはクーリング・オフができる。

答え：○　分かれ目は、業者間取引かどうかを「売主と買主」で判断することです。媒介したCは契約の当事者ではないので、この売買は業者間取引ではなく、37条の2がかかります。喫茶店は事務所等にあたらず、告げられてから8日もたっていないので、Bはクーリング・オフができます（37条の2第1項）。業者が二社かかわっていることから、業者間取引と取り違えないようにします。

まとめ

• 業者間取引＝売主も買主も宅建業者。媒介した業者は数えない。
• 外れるのは8種制限（33条の2・37条の2〜43条）。78条2項。
• 35条は「説明」が不要になるが、書面の交付と宅建士の記名は残る。供託所等の説明は不要。
• 業者は営業保証金・弁済業務保証金から還付を受けられない。新築住宅の資力確保の対象にもならない。
• 37条書面、媒介契約、報酬の上限、広告、契約の時期の制限、取引態様の明示は、業者どうしでも外れない。

次に読むなら、8種制限の記事がおすすめです。業者間で外れる8つのルールの中身を一つずつ確かめると、「外れる」ことの意味がはっきりします。重要事項説明書に何を書くかを押さえたい人は、重要事項説明の記事へ進んでください。

参考にした公式の情報（2026年10月確認）

• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第27条第1項、第34条の2、第35条第6項〜第9項、第35条の2、第37条、第39条、第64条の8第1項、第78条を確認。令和8年4月1日時点の条文）
• e-Gov法令検索「民法」（第572条を確認）
• e-Gov法令検索「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」（第2条第7項を確認）
• 不動産適正取引推進機構「試験概要」（出題の根拠となる法令は、試験を行う年度の4月1日現在施行のもの）