供託所等に関する説明（35条の2）：いつ・だれに・何を説明するか、重要事項説明との違い

供託所等に関する説明（宅建業法35条の2）は、宅建業者が取引の相手に「この業者との取引で損をしたら、どこでお金を受け取れるか」を知らせるルールです。宅建業者は、損をした人への支払いに備えて、営業保証金を供託所（法務局などのお金を預かる役所）に預けるか、保証協会（宅地建物取引業保証協会）に入ってその社員になります。どちらを選んだかで、説明する中身が変わります。

答えを先にまとめます。時期は契約が成立するまで。相手は取引の相手方等で、買主・借主だけでなく売主・貸主も入ります。ただし相手が宅建業者なら説明はいりません。営業保証金を供託した業者は「主たる事務所の最寄りの供託所とその所在地」、保証協会の社員は「社員である旨、協会の名称・住所・事務所の所在地、協会が弁済業務保証金を供託した供託所とその所在地」を説明します。条文には、宅建士に説明させることや書面を渡すことの定めがありません。この記事では、説明の中身と重要事項説明（35条）との違いを扱います。供託や還付のしくみそのものは、営業保証金の記事と保証協会の記事にあります。

身近な例で考えると：中古マンションの売買と、アパートの賃貸

さくら不動産は、はるとさんとめいさんの売買を仲介します。契約が成立するまでに、次の説明をします。

1. めいさんに、重要事項説明（35条）をする。説明するのは宅建士で、書面を渡す。
2. めいさんに、供託所等の説明（35条の2）をする。さくら不動産は保証協会の社員なので、社員であること、協会の名称・住所・事務所の所在地、協会が弁済業務保証金を供託している供託所とその所在地を伝える。
3. 売主のはるとさんにも、同じ供託所等の説明をする。重要事項説明は買う側だけだが、35条の2は売る側も相手に入る。

もみじ不動産は、アパートの賃貸を仲介します。こちらは保証協会に入らず営業保証金を供託しているので、借主と貸主に「もみじ不動産の主たる事務所（本店）の最寄りの供託所と、その所在地」を説明します。売買だけでなく、貸借の仲介でも説明します。

なぜ売主にも説明するのでしょうか。仲介の業者とのトラブルで損をするのは、買う側だけではないからです。たとえば、売主が業者に預けたお金を返してもらえない、ということもありえます。営業保証金や弁済業務保証金から支払いを受けられるのは、業者と宅建業の取引をした人です（宅建業者を除く。27条1項・64条の8第1項）。だから、取引にかかわる相手方等の全員に、受け取り先を知らせます。

条文ではこう決まっている（宅建業法35条の2）

• だれが：宅建業者。条文は「説明をするようにしなければならない」としていて、宅建士に説明させるとは書いていません。
• だれに：「宅地建物取引業者の相手方等（宅地建物取引業者に該当する者を除く。）」。相手方等は35条1項で定められていて、業者と直接取引する相手、代理を頼んだ人、業者が仲介する取引の各当事者です。
• いつ：売買・交換・貸借の契約が成立するまでの間。
• 何を（保証協会の社員でないとき）：1号「営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所及びその所在地」。
• 何を（保証協会の社員のとき）：2号「社員である旨、当該一般社団法人の名称、住所及び事務所の所在地並びに第六十四条の七第二項の供託所及びその所在地」。64条の7第2項の供託所は、協会が弁済業務保証金を供託する、法務大臣と国土交通大臣が定める供託所です。
• どうやって：条文には、書面の交付や宅建士証の提示の定めがありません。

社員の説明には、もう一つ細かい定めがあります。協会が弁済業務を始める日（国土交通大臣が指定する弁済業務開始日）の前は1号と2号の両方、その日以後は2号だけを説明します。協会が新しく指定されてから弁済業務を始めるまでの間のための定めです。すでに弁済業務を行っている協会の社員なら、説明するのは2号の事項です。

営業保証金と保証協会で、説明する中身はどう違うか

社員は営業保証金を供託していないので、自分の本店の最寄りの供託所を説明しても意味がありません。お金が預けてあるのは協会の側です。社員と取引をした人は、その社員が社員でなかったら供託するはずだった営業保証金の額に相当する範囲で、協会の弁済業務保証金から弁済を受けられます（64条の8第1項）。

重要事項説明（35条）と並べると

35条の2は、35条のすぐ後ろにあり、時期も同じ「契約が成立するまで」です。そのぶん、ほかの違いで取り違えやすくなります。

覚え方は、相手の範囲が「35条は狭い（取得・借りる側だけ）、35条の2は広い（相手方等の全員）」、方法のしばりが「35条は強い（宅建士・書面）、35条の2は弱い（定めなし）」と、向きが逆になっていることです。35条の説明者・相手・書面のくわしいことは重要事項説明の記事で確かめられます。

なお、国土交通省が示す重要事項説明書の様式（「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の別添）には、「供託所等に関する説明（宅地建物取引業法第35条の2）」の欄があり、重要事項説明と併せて説明する作りになっています。また、同じ「解釈・運用の考え方」は、35条の2について「法律上は書面を交付して説明することを要求されていないが、この事項を重要事項説明書に記載して説明することが望ましい。」としています。書面に書いて説明するのは「望ましい」やり方で、35条の2の条文が宅建士や書面を求めているわけではありません。

当てはまる例・当てはまらない例

当てはまる例（説明がいる）

• 業者が仲介するアパートの賃貸で、貸主が宅建業者ではない。→ 貸主も相手方等です。借主と貸主の両方に説明します。
• 業者が売主から売却の代理を頼まれた。→ 代理を依頼した者も相手方等なので、売主に説明します。買主にも説明します。
• 2つの業者が一緒に仲介し、一方が保証協会の社員、もう一方が営業保証金を供託している。→ それぞれの業者が、自分の立場に合った号（2号と1号）を説明します。35条の2は「当該宅地建物取引業者が」社員かどうかで中身を分けているからです。

当てはまらない例（説明がいらない）

• 買主が宅建業者。→ 相手方等から宅建業者は除かれています。業者は営業保証金や弁済業務保証金から還付を受けられないので（27条1項・64条の8第1項のかっこ書）、受け取り先を知らせる意味がありません。
• 業者が自分の持っているアパートを自分で貸す。→ 自ら貸主になることは宅建業に当たらず（2条2号）、35条の2もかかりません。

ひっかけやすい例

• 保証協会の社員が「本店の最寄りの供託所」を説明した。→ 社員が説明する供託所は、協会が弁済業務保証金を供託した供託所です（2号）。本店の最寄りの供託所は1号で、営業保証金を供託した業者の説明です。
• 契約の後に、37条書面を渡すときに説明した。→ 時期は契約が成立するまでです。
• 相手が宅建業者なので、35条の2の事項を書いた書面だけを渡した。→ 違反ではありませんが、渡す義務もありません。書面が要るのは35条（6項）のほうです。

試験ではここをまちがえやすい

当サイトが不動産適正取引推進機構の公開問題（昭和63年度〜令和7年度の40回、2,000問）を1問ずつ読んで数えたところ、主な論点は営業保証金が41問、保証協会が35問で、直近10回では合わせて18問でした（分け方は当サイトの判断で、公式の分類ではありません）。35条の2だけの数は数えていません。取り違えやすいのは次の形です。

• 相手の範囲：「35条と同じく、買主・借主にだけ説明する」は誤り。売主・貸主も相手方等です。
• 相手が業者：35条6項の「書面は交付」を持ち込んで「業者には書面を渡す」とするのは誤り。35条の2では業者は相手方等から外れます。
• 説明する人・方法：「宅建士が説明しなければならない」「書面で説明しなければならない」は、条文にない定めです。
• 供託所の入れ替え：社員なのに本店の最寄りの供託所、営業保証金なのに協会の供託所、という入れ替え。
• 説明する事項の創作：「営業保証金の額」「弁済業務保証金分担金の額」は、35条の2の事項にありません。
• 時期：契約が成立するまで。37条書面の「契約後、遅滞なく」と入れ替えない。

○✕でたしかめよう

問1（このサイトのオリジナル問題）
保証協会の社員である宅建業者Aが、宅建業者でない売主Bと宅建業者でない買主Cの建物の売買を媒介する。Aは、契約が成立するまでに、Cだけでなく、Bにも、保証協会の社員である旨や協会の名称などを説明しなければならない。

答え：○　分かれ目は、説明の相手の範囲です。35条の2は、説明の相手を「宅地建物取引業者の相手方等」とし、媒介に係る売買の各当事者を含めています（35条1項の定義）。35条のような「取得し、又は借りようとしている」者という限定はないので、売主Bにも説明します。重要事項説明は買主Cだけなので、同じだと考えると✕にしてしまいます。

問2（このサイトのオリジナル問題）
営業保証金を供託している宅建業者Aが、自ら売主として宅建業者Dに土地を売る。Aは、Dへの供託所等の説明は省略できるが、主たる事務所の最寄りの供託所とその所在地を記載した書面は、契約が成立するまでにDに交付しなければならない。

答え：✕　分かれ目は、相手が業者のときの扱いです。35条の2は、説明の相手から「宅地建物取引業者に該当する者」を除いています。正しくは、Dには説明も書面の交付もいりません。説明を省いて書面だけ交付するのは、35条（重要事項説明）の6項・7項の扱いで、それを35条の2に持ち込んだ取り違えです。

問3（このサイトのオリジナル問題）
保証協会の社員である宅建業者Aは、宅建業者でない貸主Fと借主Eのアパートの賃貸借を媒介する。Aは、契約が成立する前に、宅建士ではない従業者に、EとFへ協会の名称などの供託所等に関する事項を口頭で説明させた。この説明の方法は、35条の2に違反しない。

答え：○　分かれ目は、説明する人と方法の定めの有無です。35条の2は、業者に「説明をするようにしなければならない」と求めるだけで、宅建士に説明させることも、書面を交付することも定めていません。宅建士の説明・書面の交付・宅建士証の提示は、35条（1項・4項・5項）の重要事項説明の定めです。同じ時期の説明なので、方法まで同じだと考えると✕にしやすい肢です。国土交通省の「解釈・運用の考え方」も、書面の交付は法律上求められていないとしたうえで、重要事項説明書に記載して説明することを「望ましい」としているだけです。35条の2が書面を義務づけているわけではありません。

この分野の○✕は、宅建の5分○✕ドリルの「宅建業法」で続けて解けます。供託や還付の期限・行き先は、営業保証金と保証協会の○✕20問で練習できます。

まとめ

• 時期は契約が成立するまで。売買・交換・貸借のどれでも説明する。
• 相手は相手方等（売主・貸主・代理を頼んだ人も）。宅建業者は外れ、説明も書面もいらない。
• 営業保証金なら「主たる事務所の最寄りの供託所と所在地」。社員なら「社員である旨、協会の名称・住所・事務所の所在地、協会の供託所と所在地」。
• 宅建士・書面・宅建士証の提示の定めはない。そこが35条との違い。

次に読むなら、業者どうしの取引の記事がおすすめです。相手が宅建業者のときに外れるルールと外れないルールを一覧にしているので、35条と35条の2の違いもその中で確かめられます。

参考にした公式の情報（2026年10月確認）

条文は、e-Gov法令検索で令和8年4月1日時点の版を指定して確かめました。

• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第2条第2号、第27条第1項、第35条第1項・第4項〜第7項、第35条の2、第64条の2第1項、第64条の7第1項・第2項、第64条の8第1項）
• 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」別添（重要事項説明書の様式）（「Ⅲ その他の事項」の「供託所等に関する説明（宅地建物取引業法第35条の2）」）
• 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（「第35条の2関係」の「供託所等に関する説明について」）
• 不動産適正取引推進機構「試験概要」（出題の根拠となる法令は、試験を行う年度の4月1日現在施行のもの）