宅建の区分所有法の問題：令和8年4月施行の決議の割合で解く○✕20問

この記事は、宅建試験の区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）を○✕20問で確かめる一問一答です。問題はすべてこのサイトのオリジナルで、正誤は令和8年4月1日に施行された改正後の区分所有法の条文で確かめています。宅建試験の出題の根拠は、試験を実施する年度の4月1日現在施行の法令で、令和8年度なら令和8年4月1日です。

当サイトが、不動産適正取引推進機構が公開している過去の試験（昭和63年度〜令和7年度の40回、2,000問）を1問ずつ読んで数えたところ、区分所有法が主な論点の問題は37問で、直近10回（令和7年度〜平成30年度。令和2・3年度は10月・12月の2回ずつ）では10回すべてに1問ずつ出ていました（分け方は当サイトの判断で、公式の分類ではありません）。

改正（令和7年法律第47号）で、建替えなど区分所有権の処分を伴う決議を除き、集会の決議は「区分所有者全員の何分の何」から「出席した人の何分の何」に変わりました。法務省の説明資料も、施行日を令和8年4月1日とし、施行日前に招集の手続を始めた集会には改正前の決まりを使うとしています。20問は、改正前の数字で答えると✕にしてしまう問題を中心に、①集会の決議の数え方、②招集と決議の母数、③義務違反者と管理者・占有者、④滅失・建替え・建物更新と国内管理人、の4つに分けました。

この20問の解き方

1. 人数の問題は、まず「定足数（何人出席すればよいか）」を確かめ、次に「出席者の何分の何か、全員の何分の何か」を確かめる。
2. 割合が下がる例外（3分の2、4分の3）は、条文が挙げる事由に当たるときだけ。事由がなければ原則の割合に戻る。
3. ✕と決めたら、正しい割合か手続を一言で言ってから答えを見る。

集会の決議の数え方：普通決議と特別決議（問1〜6）

改正後の決議の割合と、改正前との違いの一覧は区分所有法の記事にまとめています。ここでは、定足数があるかどうかと、3分の2に下がる場面を当てはめます。

問1（このサイトのオリジナル問題）
区分所有者50人（議決権は各人同じ）の甲マンションの集会に、15人が出席した。共用部分の照明器具を同じ種類の新品に取り替える議案に9人が賛成すれば、規約に別段の定めがなくても、この決議は成立する。

答え：○　分かれ目は、普通決議に定足数があるかです。共用部分の管理は集会の決議で決め（18条1項）、その議事は出席した区分所有者とその議決権の各過半数で決します（39条1項）。特別決議のような「区分所有者と議決権の各過半数の出席」という定足数は、39条1項にはありません。出席が全体の過半数に届かないので不成立、または改正前のように全員の過半数（26人）が要る、と考えると✕に見えます。

問2（このサイトのオリジナル問題）
区分所有者40人（議決権は各人同じ）の甲マンションで、規約の変更を議題とする集会に18人が出席し、18人全員が賛成した。特別の影響を受ける区分所有者がいなければ、この決議で規約は変更される。

答え：✕　分かれ目は、規約の変更の定足数です。規約の設定・変更・廃止は、区分所有者と議決権の各過半数が出席した集会で、出席者とその議決権の各4分の3以上の多数で決めます（31条1項）。正しくは、出席が21人に届かない以上、全員が賛成しても決議は成立しません。定足数のない普通決議（39条1項、問1）の数え方を、特別決議に当てはめた取り違えです。

問3（このサイトのオリジナル問題）
甲マンション（区分所有者30人、議決権は各人同じ）で、見た目を新しくするため外壁の色と材質を全面的に変える工事（形状の著しい変更を伴う）を集会に諮った。24人が出席して16人が賛成すれば、規約に別段の定めがなくても決議は成立する。

答え：✕　分かれ目は、3分の2に下がる事由に当たるかです。形状や効用の著しい変更を伴う共用部分の変更は、定足数を満たした集会で出席者とその議決権の各4分の3以上で決めます（17条1項）。3分の2に下がるのは、共用部分の瑕疵で他人の権利を害するおそれを除く場合と、高齢者や障害者の移動の負担を軽くする場合だけです（同条5項）。正しくは、見た目のための変更には18人（24人の4分の3）の賛成が要ります。外壁がはがれ落ちる危険を除く工事なら3分の2で足りるので、事由の有無を取り違えないようにします。

問4（このサイトのオリジナル問題）
階段しかない5階建ての甲マンション（区分所有者40人、議決権は各人同じ）に、高齢者などが上り下りしやすいようエレベーターを設ける。集会に30人が出席して20人が賛成すれば、規約に別段の定めがなくても、この共用部分の変更の決議は成立する。

答え：○　分かれ目は、バリアフリーのための変更の割合です。高齢者や障害者などの移動の負担を軽くし、利便性と安全性を高めるための共用部分の変更は、出席者とその議決権の4分の3が3分の2に読み替えられます（17条5項2号）。30人の出席で定足数（21人）を満たし、20人は出席者の3分の2です。共用部分の著しい変更は4分の3、とだけ覚えていると✕にしてしまいます。改正前は区分所有者全員の4分の3（30人）が必要でした。

問5（このサイトのオリジナル問題）
甲マンションの規約に「規約の変更は、出席した区分所有者及びその議決権の各3分の2以上の多数で決する」とある。定足数を満たした集会で、出席者30人中21人（議決権も同じ割合）が賛成すれば、規約を変更できる。

答え：✕　分かれ目は、4分の3を規約で下げられる決議かどうかです。規約で4分の3を2分の1を超える割合まで下げられるのは、共用部分の変更（17条1項）です。規約の設定・変更・廃止を定める31条1項は、規約で定足数を上げることは認めますが、4分の3を下げる定めを置いていません。正しくは、出席者30人の4分の3の23人の賛成が要り、21人では変更できません。17条1項の規約による緩和を、31条に広げた取り違えです。

問6（このサイトのオリジナル問題）
甲マンションの1階で店舗を営むAの専有部分についてだけ営業時間を制限する規約の変更が、定足数を満たした集会で、出席者とその議決権の各4分の3以上の賛成で決議された。この変更はAの権利に特別の影響を及ぼすものだが、Aの承諾がなくても効力を生じる。

答え：✕　分かれ目は、特別の影響を受ける人の承諾です。規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その区分所有者の承諾を得なければなりません（31条1項後段）。正しくは、Aの承諾がなければ、この規約の変更は効力を生じません。決議の割合を満たせば足りる、と考えた取り違えです。共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときも、同じく承諾が要ります（17条2項）。

招集と決議の母数：議案の要領・所在等不明区分所有者・書面決議（問7〜10）

問7（このサイトのオリジナル問題）
甲マンションの管理者Bは、管理会社を変更する議案（普通決議で決める事項）を扱う集会を招集する。Bは、招集の通知に、会議の目的たる事項とともに議案の要領も示さなければならない。

答え：○　分かれ目は、議案の要領を示す範囲です。改正後の35条1項は、すべての集会の招集の通知に「会議の目的たる事項及び議案の要領」を示すよう求めています。改正前は、規約の変更などの特定の決議だけで議案の要領を示せばよかったので、普通決議なら要らない、と考えると✕に見えます。通知の期間も、改正後は会日の少なくとも1週間前で、規約では伸ばすことだけができます（同項ただし書）。

問8（このサイトのオリジナル問題）
甲マンションの区分所有者Aの所在が分からない。管理者Bは、集会の決議によって、Aを議決権を有しない者として扱い、その後の決議の数からAを除くことができる。

答え：✕　分かれ目は、だれが決めるかです。区分所有者の所在を知ることができないときに、その者以外で決議ができるとするのは、他の区分所有者か管理者の請求を受けた裁判所の裁判です（38条の2第1項）。この裁判を受けた所在等不明区分所有者は、集会で議決権を有しません（同条2項）。正しくは、集会の決議ではAを除けません。決議の母数の決め方を、集会で決める事項と取り違えた形です。

問9（このサイトのオリジナル問題）
区分所有者50人（議決権は各人同じ）の甲マンションで、区分所有者Aについて、A以外の区分所有者で決議ができる旨の裁判（38条の2）がされた。この場合、建替え決議の5分の4は、A以外の49人とその議決権で数える。

答え：○　分かれ目は、所在等不明区分所有者の除外が建替え決議にも及ぶかです。建替え決議は区分所有者（議決権を有しないものを除く）と議決権の各5分の4以上で決め（62条1項）、裁判を受けたAは議決権を有しません（38条の2第2項）。建替えは出席者ではなく全員の5分の4なので、所在の分からない人も母数に残る、と考えると✕に見えます。法務省の説明資料も、裁判所の認定によりすべての決議の母数から除くとしています。

問10（このサイトのオリジナル問題）
区分所有者20人の甲マンションで、管理費の改定（普通決議で決める事項）を、集会を開かずに書面で決めたい。区分所有者19人がこの方法に承諾すれば、書面による決議をすることができる。

答え：✕　分かれ目は、書面による決議の前提となる承諾の範囲です。集会で決議すべき場合に、書面または電磁的方法で決議できるのは、区分所有者（議決権を有しないものを除く）全員の承諾があるときです（45条1項）。正しくは、1人でも承諾しなければ書面決議はできず、集会を開くことになります。書面決議の結果は集会の決議と同じ効力を持ちます（同条3項）。普通決議の割合（過半数）と、書面決議を選ぶための承諾（全員）を取り違えた形です。

義務違反者への請求と、管理者・占有者（問11〜14）

問11（このサイトのオリジナル問題）
区分所有者60人（議決権は各人同じ）の甲マンションで、区分所有者Aの迷惑行為が続いている。40人が出席した集会で、Aに弁明の機会を与えたうえ、31人が競売請求の訴えの提起に賛成すれば、この決議は成立する。

答え：○　分かれ目は、競売請求の決議の母数です。区分所有権の競売の請求は、区分所有者と議決権の各過半数が出席した集会で、出席者とその議決権の各4分の3以上の決議により、あらかじめ弁明の機会を与えてします（59条2項・58条2項・3項）。40人の出席で定足数を満たし、31人は出席者の4分の3（30人）以上です。改正前は区分所有者全員の4分の3（45人）が必要だったので、その数で考えると✕にしてしまいます。

問12（このサイトのオリジナル問題）
甲マンションの区分所有者Aが、夜中に大きな音を出し続け、共同の利益に反する行為をしている。他の区分所有者全員のために行為の停止を求める訴えを起こすには、出席者とその議決権の各4分の3以上の決議が要る。

答え：✕　分かれ目は、57条の訴えに要る決議の割合です。共同の利益に反する行為の停止などを求める訴えは、集会の決議によって起こしますが（57条2項）、特別の割合の定めはないので、出席者とその議決権の各過半数の普通決議で足ります（39条1項）。正しくは、4分の3は要りません。4分の3が要るのは、専有部分の使用禁止（58条）・区分所有権の競売（59条）・占有者への引渡し（60条）の請求で、こちらは弁明の機会も与えます。

問13（このサイトのオリジナル問題）
甲マンションの管理者Bが、預かった管理費を自分の口座に移して使っていた。区分所有者Aは、集会の決議を経なくても、単独で裁判所にBの解任を請求することができる。

答え：○　分かれ目は、解任の二つの方法です。管理者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議で選任・解任しますが（25条1項）、管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者がその解任を裁判所に請求できます（同条2項）。解任は集会で決めるもの、とだけ覚えていると✕に見えます。集会での解任は普通決議で、裁判所への請求は一人でもできる、と分けて覚えます。

問14（このサイトのオリジナル問題）
Aは、区分所有者Bから甲マンションの一室を借りて住んでいる。規約でペットの飼育が禁止されている場合、Aは、区分所有者ではないが、この規約の定めに従う義務を負う。

答え：○　分かれ目は、占有者が規約に縛られる範囲です。区分所有者以外の専有部分の占有者は、建物・敷地・附属施設の「使用方法」について、区分所有者が規約や集会の決議にもとづいて負う義務と同一の義務を負います（46条2項）。規約は区分所有者どうしの決まりだから借りている人は関係ない、と考えると✕に見えます。ただし、義務は使用方法に限られ、管理費を払う義務を負うのは区分所有者のBです。

滅失・建替え・建物更新と国内管理人（問15〜20）

建替え決議の手続（説明会・招集の時期）と、令和8年4月施行で新しくできた決議は建替えの記事で、共用部分の持分と管理の決め方は共用部分と敷地利用権の記事で確かめられます。

問15（このサイトのオリジナル問題）
甲マンション（区分所有者30人、議決権は各人同じ）が火災にあい、建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した。集会に24人が出席し、16人が共用部分の復旧に賛成すれば、規約に別段の定めがなくても、復旧の決議は成立する。

答え：○　分かれ目は、大規模な滅失の復旧の割合です。建物の価格の2分の1を超える部分が滅失したときの復旧は、区分所有者と議決権の各過半数が出席した集会で、出席者とその議決権の各3分の2以上で決めます（61条5項）。24人の出席で定足数（16人）を満たし、16人は出席者の3分の2です。改正前は区分所有者全員の4分の3（23人）が必要だったので、その数で考えると✕にしてしまいます。

問16（このサイトのオリジナル問題）
地震で甲マンションの一部が滅失したが、滅失した部分は建物の価格の2分の1以下だった（規約に別段の定めはない）。区分所有者Aは、復旧の決議などがされる前に工事に着手すれば、自分で滅失した共用部分を復旧し、他の区分所有者に持分の割合で費用を請求できる。

答え：○　分かれ目は、小規模な滅失なら一人で復旧できるかです。建物の価格の2分の1以下の滅失では、各区分所有者が、滅失した共用部分と自分の専有部分を復旧でき（61条1項）、共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に持分の割合（14条）で費用の償還を請求できます（61条2項）。共用部分の工事はいつも集会の決議が要る、と考えると✕に見えます。工事に着手する前に復旧の決議などがあったときは、一人での復旧はできなくなります（同条1項ただし書）。

問17（このサイトのオリジナル問題）
甲マンション（区分所有者40人、議決権は各人同じ）は築60年を超えているが、耐震性の不足など、建替えの割合を下げる62条2項の事由はない。この場合、区分所有者30人（議決権も同じ）の賛成で建替え決議ができる。

答え：✕　分かれ目は、4分の3に下がる理由です。建替え決議は区分所有者と議決権の各5分の4以上が原則で（62条1項）、4分の3に下がるのは、耐震性・火災に対する安全性の不足、外壁などのはく落のおそれ、配管の著しい老朽化、バリアフリーの基準への不適合のどれかに当たる場合です（同条2項）。正しくは、築年数だけでは下がらず、32人の賛成が要ります。古いマンションなら4分の3、と2項の事由を築年数に置き換えた取り違えです。

問18（このサイトのオリジナル問題）
甲マンションの管理者Bは、建替え決議を目的とする集会を開くため、会日の1か月前に説明会を開き、会日の6週間前に招集の通知を発した（規約に別段の定めはない）。この招集の手続は、区分所有法に適合している。

答え：✕　分かれ目は、建替え決議の招集の通知の時期です。建替え決議を目的とする集会の招集の通知は、会日より少なくとも2か月前に発しなければなりません（62条6項。規約で伸ばすことはできます）。説明会は会日より少なくとも1か月前までに開けば足ります（同条8項）。正しくは、6週間前の通知では足りません。ふつうの集会の1週間前（35条1項）や、説明会の1か月前と取り違えないようにします。

問19（このサイトのオリジナル問題）
甲マンションで、構造上主要な部分の効用を回復するため共用部分の形状を変え、これに伴い全ての専有部分の形状を変える工事（建物の更新）を行いたい。区分所有者全員の同意がなくても、区分所有者と議決権の各5分の4以上の賛成で決議できる。

答え：○　分かれ目は、令和8年4月施行で新しくできた建物更新決議です。建物の構造上主要な部分の効用の維持・回復のために共用部分の形状を変え、これに伴い全ての専有部分の形状・面積・位置関係を変える「建物の更新」は、区分所有者と議決権の各5分の4以上で決議できます（64条の5第1項）。法務省の説明資料は、改正前はこの工事に全員の同意が必要だったとしており、その知識で答えると✕にしてしまいます。割合は出席者ではなく全員が基準で、建替えと同じく、62条2項の事由があれば4分の3に下がります（64条の5第3項）。

問20（このサイトのオリジナル問題）
甲マンションの区分所有者Aは、海外に転居し、国内に住所も居所もなくなる。この場合、Aは、国内に住所のある者を国内管理人として選任しなければならない。

答え：✕　分かれ目は、選任が義務か任意かです。区分所有者が国内に住所・居所を持たなくなる場合、専有部分などの管理のため、国内に住所等を持つ者を国内管理人として「選任することができる」とされています（6条の2第1項）。正しくは、選任は任意です。選任したときは、管理者がいれば管理者に、その旨と国内管理人の氏名・住所などを遅滞なく通知する義務があります（同条3項）。選任の任意と、選任後の通知の義務を取り違えた形です。

まちがえた問題から、直す所を決める

区分所有法の改正では、数字そのものより「何を母数にするか」が変わった所が多く、改正前の知識のまま解くと、数字を正しく覚えていても答えがずれます。まちがえた問題は、条文の「出席した」の有無に線を引いて読み直すと、どの決議が出席者基準かを言い分けられるようになります。管理組合法人の成立や理事・監事は管理組合法人の記事で確かめられます。

この20問のあとは、宅建の5分○✕ドリルの権利関係で、区分所有法を含む民法・借地借家法などの問題を続けて解けます。1回10問で、✕と△を付けた問題が間をあけて戻ってきます。

参考にした公式の情報（2026年10月確認）

• e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」（第6条の2、第17条、第18条第1項、第25条、第31条第1項、第35条第1項、第38条の2、第39条第1項、第45条、第46条第2項、第57条、第58条、第59条、第61条、第62条、第64条の5を確認。令和7年法律第47号による改正後、令和8年4月1日施行の条文）
• 法務省民事局「区分所有法・被災区分所有法の改正について」（施行日、出席者の多数決とする決議、改正前後の割合、所在等不明区分所有者の除外、招集通知、経過措置）
• 一般財団法人 不動産適正取引推進機構（宅建試験の過去の問題。出題数は当サイトが公開問題から数えたもので、公式の内訳ではありません）