管理組合法人をわかりやすく：法人になる条件と理事・監事、区分所有者の責任（令和8年4月施行の改正後）

管理組合法人（かんりくみあいほうじん）は、マンションの区分所有者の団体（管理組合）が、法人になったものです。区分所有法47条の決議をして、主たる事務所の所在地で登記すると、法人になります。

ひとことで言うと、法人になると、団体の名前で契約し、財産を持てるようになります。そのかわり、理事と監事を置かなければならず、法人でない管理組合の「管理者」は置きません。法人の財産で借金を払いきれないときは、区分所有者が持分（床面積）の割合で責任を負います。

区分所有法は令和7年に改正され、令和8年4月1日から改正後の条文が施行されています。宅建試験の出題の根拠は、試験の年の4月1日現在施行の法令です。法人になる決議は、改正後は「区分所有者と議決権の各過半数が出席し、出席者とその議決権の各4分の3以上」で決めます。改正前の「区分所有者及び議決権の各4分の3以上」で覚えた人は、数え方を直してください。

当サイトが、不動産適正取引推進機構が公開している過去の試験（昭和63年度〜令和7年度の40回、2,000問）を1問ずつ読んで数えたところ、区分所有法が主な論点の問題は37問（37回）で、直近10回では10回すべてに1問ずつ出ていました。管理組合法人は、この区分所有法の問題の中の肢として出る論点です（分け方は当サイトの判断で、公式の分類ではありません）。

この記事では、管理組合法人の成立・機関・責任・解散を扱います。集会や規約、決議の割合の全体は区分所有法の記事にあります。

身近な例で考えると

舞台は、30戸の分譲マンション「さくら台レジデンス」です。

1. さくら台レジデンスの区分所有者は、法律上当然に1つの団体（管理組合）をつくっている（3条）。これまでは、管理者のよしえさんが団体を代表してきた。
2. 大規模修繕の前に、団体の名前で口座を持ち、契約できるよう、法人になることにした。
3. 集会には、30人のうち18人（議決権も過半数）が出席した。法人になること、名称を「さくら台レジデンス管理組合法人」とすること、事務所の場所を、出席者18人の4分の3以上（14人以上。議決権でも4分の3以上）の賛成で決めた（47条1項）。
4. 主たる事務所の所在地で登記をして、法人が成立した。
5. 法人には、理事（よしえさん）と監事（ごろうさん）を置いた。管理者という役は、法人ではなくなる。
6. 法人は、あおば工務店と修繕の契約をした。工事代金の一部を、法人の財産で払いきれなくなった。区分所有者は、それぞれ床面積の割合で、残りを払う責任を負う（53条1項）。
7. その後、まいさんが部屋を買った。まいさんも、買う前に生じた法人の債務について、前の持ち主と同じ責任を負う（54条）。

たとえるなら、法人化は、町内会が「会社のような名前」を持つことです。ただし本物のルールでは、法人の借金を払いきれないとき、区分所有者が床面積の割合で責任を負う点が、株式会社の株主とは違います。

条文ではこう決まっている

法人になる（47条・48条）

• 成立（47条1項）：区分所有者（議決権を持たない人を除く）の過半数で、議決権の過半数を持つ人が出席した集会で、出席した区分所有者とその議決権の各4分の3以上の多数で、法人となる旨と名称・事務所を決め、主たる事務所の所在地で登記をすると法人になる。出席の割合は、規約で上げることができる。
• 名称（47条2項・48条）：名称は「管理組合法人」。名称に「管理組合法人」の文字を使わなければならず、管理組合法人でない者はこの文字を使えない。
• 登記（47条4項）：登記すべき事項は、登記した後でなければ第三者に対抗できない。
• 成立前のこと（47条5項）：法人になる前の集会の決議、規約、管理者が職務の範囲内でした行為は、法人について効力を生ずる。
• 代理・訴訟（47条6項〜8項）：法人は、事務に関し区分所有者を代理する。代理権に加えた制限は善意の第三者に対抗できない。規約か集会の決議で、区分所有者のために原告・被告になれる。
• 管理者の規定は使わない（47条11項）：管理者の節（25条〜29条）は、管理組合法人には適用しない。
• 財産目録・区分所有者名簿（48条の2）：設立のときと毎年1月から3月までの間（事業年度があれば毎事業年度の終わり）に財産目録を作り、事務所に備え置く。区分所有者名簿も備える。

理事と監事（49条〜52条）

• 理事（49条）：法人は理事を置かなければならない。理事が数人あるときは、規約に別段の定めがなければ、法人の事務は理事の過半数で決める。理事は法人を代表し、数人あるときは各自が代表する。ただし、規約か集会の決議で代表理事を定めたり、共同で代表させたり、規約にもとづき理事の互選で代表理事を定めたりできる。任期は2年で、規約で3年以内の別の期間を定められる。選任・解任は、管理者の25条を準用する（規約に別段の定めがなければ集会の決議）。
• 仮理事（49条の4）：理事が欠けて損害が生じるおそれがあるときは、裁判所が利害関係人などの請求で仮理事を選ぶ。
• 監事（50条）：法人は監事を置かなければならない。監事は、理事や法人の使用人を兼ねられない。法人の財産の状況と理事の業務の執行を監査し、不正などがあれば集会に報告し、そのために必要なら集会を招集する。任期は理事と同じ。
• 利益相反（51条）：法人と理事の利益が相反する事項は、監事が法人を代表する。
• 事務の執行（52条）：法人の事務は、原則として集会の決議で行う。特別の定数が定められた事項などを除き、規約で理事その他の役員に決めさせることができる。保存行為は理事が決められる。

責任と解散（53条〜56条）

• 区分所有者の責任（53条）：法人の財産で債務を完済できないときは、区分所有者は、14条の割合（床面積の割合）で弁済の責任を負う。規約で管理費用の負担割合を定めているときは、その割合。法人の財産への強制執行がうまくいかなかったときも、同じ責任を負う（2項）。ただしこの場合、区分所有者が、法人に資力があり執行が容易であることを証明したときは、責任を負わない（3項）。
• 部屋を買った人の責任（54条）：区分所有者の特定承継人（部屋を買った人など）は、承継前に生じた法人の債務について、前の区分所有者と同じ責任を負う。
• 解散（55条）：建物の全部の滅失、建物に専有部分がなくなったこと、集会の決議の3つで解散する。決議は、法人になるときと同じく、過半数の出席と、出席者とその議決権の各4分の3以上。
• 清算と残余財産（55条の2〜56条）：解散した法人は清算の目的の範囲で存続し、原則として理事が清算人になる。残った財産は、規約に別段の定めがなければ、14条の割合で各区分所有者に帰属する。

集会の決議の割合（令和8年4月1日施行の条文）

表の「過半数の出席」は、区分所有者（議決権のない人を除く）の過半数と、議決権の過半数の両方が出席していることです。「出席者の4分の3以上」も、人数と議決権の両方で数えます。

当てはまる例・当てはまらない例

1. 当てはまる（法人化の決議）：さくら台レジデンスの例。18人が出席し、14人以上（議決権でも4分の3以上）が賛成すれば決議できる。
2. 当てはまらない（決議だけで登記していない）：集会で決議したが、まだ登記していない。法人は、主たる事務所の所在地で登記をして初めて成立する。
3. 当てはまる（成立前の契約）：法人になる前に、管理者のよしえさんが職務の範囲内で結んだ清掃の契約は、法人についても効力を生ずる（47条5項）。
4. ひっかけやすい（理事が法人から物を買う）：理事のよしえさんが、法人の持つ駐車場用の土地を買う。法人と理事の利益が相反するので、法人を代表するのは監事のごろうさん（51条）。
5. ひっかけやすい（責任の割合）：法人の財産で工事代金を払いきれないとき、あおば工務店は、区分所有者の一人に全額を請求することはできない。各区分所有者の責任は、床面積の割合（規約で負担割合を定めていればその割合）まで（53条1項）。

似ているルールとの違い

マンションの売買や賃貸の仲介では、管理を任されている人や会社の名前と住所などを、重要事項として説明します。説明する項目はマンションの重要事項説明の記事で扱っています。

試験ではここをまちがえやすい

• 改正前の割合：法人になる決議・解散の決議は、令和8年4月1日からは「過半数の出席＋出席者の4分の3以上」です。「区分所有者及び議決権の各4分の3以上」は改正前の形です。
• 登記の要否：決議だけでは法人になりません。主たる事務所の所在地での登記で成立します。
• 代表と事務の決定の入れかえ：理事が数人いるとき、事務は理事の過半数で決め、代表は各理事がします。代表理事は、規約や集会の決議などで定めたときだけです。
• 任期と兼任：理事の任期は2年（規約で3年以内）。監事は理事や使用人を兼ねられません。
• 責任の割合：区分所有者の責任は床面積の割合で、連帯して全額を負うのではありません。法人に資力があり執行が容易なことを証明すれば、強制執行がうまくいかなかった場合の責任を免れます。

宅建試験では、区分所有法の問題の肢の一つとして、法人化の決議と登記、理事・監事の定め、区分所有者の責任を確かめておく範囲です。改正の年なので、古い教材や過去問の解説の割合をそのまま覚えないようにします。過去問は機構自身が「法改正により、現在の法律と一致しない場合があります」と注記しています。

○✕でたしかめよう

問1（このサイトのオリジナル問題）
区分所有者20人（議決権は各人同じ）のマンションの集会に12人が出席し、出席者のうち9人が賛成して、法人となる旨と名称・事務所を決議した。主たる事務所の所在地で登記をすれば、管理組合法人となる（令和8年4月1日施行の条文による）。

答え：○　分かれ目は、4分の3を出席者で数えるか、全体で数えるかです。改正後の47条1項は、区分所有者と議決権の各過半数が出席した集会で、出席者とその議決権の各4分の3以上の多数で決議し、登記で法人になるとしています。12人は20人の過半数で、9人は12人の4分の3です。改正前は区分所有者全体の4分の3（15人）が必要だったので、古い知識だと✕にしてしまいます。

問2（このサイトのオリジナル問題）
管理組合法人に理事が3人いる場合、規約に別段の定めがなく、集会の決議でも代表理事を定めていないときは、理事の過半数で選んだ代表理事だけが法人を代表する。

答え：✕　分かれ目は、代表のしかたです。理事は法人を代表し、数人あるときは各自が法人を代表します（49条3項・4項）。正しくは、代表理事を定めていなければ、3人の理事がそれぞれ法人を代表します。代表理事は、規約や集会の決議、規約にもとづく理事の互選で定めたときに置かれます（同条5項）。「理事の過半数」は、法人の事務を決めるときのルール（同条2項）で、代表と取り違えた文です。

問3（このサイトのオリジナル問題）
管理組合法人Aが工事会社Bに負う工事代金を、Aの財産で完済できない。この場合、Bは、区分所有者の一人であるCに対し、残りの工事代金の全額を請求できる（規約に負担割合の定めはないものとする）。

答え：✕　分かれ目は、区分所有者の責任の範囲です。53条1項は、法人の財産で債務を完済できないとき、区分所有者は14条の割合（専有部分の床面積の割合）で弁済の責任を負うとしています。正しくは、BがCに請求できるのは、Cの床面積の割合に応じた額までです。区分所有者が連帯して全額を負う、とする連帯債務と取り違えた文です。

まとめ

• 法人化は、過半数の出席＋出席者の4分の3以上の決議と、主たる事務所の所在地での登記で成立する（令和8年4月1日施行の47条1項）。
• 法人には理事と監事を置かなければならない。管理者の節（25条〜29条）は使わない。
• 理事が数人なら、事務は過半数で決め、代表は各自。任期は2年（規約で3年以内）。監事は理事・使用人を兼ねられない。利益相反は監事が代表。
• 法人の財産で払いきれない債務は、区分所有者が床面積の割合で責任を負う。部屋を買った人も同じ責任。
• 解散は、建物の全部滅失・専有部分がなくなる・集会の決議（過半数の出席＋出席者の4分の3以上）。

この分野の○✕は、宅建の5分○✕ドリルの「権利関係」で続けて解けます。区分所有法の肢をまとめて解くと、改正前と改正後の割合の違いに気づきやすくなります。

参考にした公式の情報（2026年10月確認）

条文は、令和8年4月1日時点で施行されている内容を、e-Gov法令検索（法令API）で確かめています（改正後の条文の節の並びで、管理組合法人は第1章第8節）。

• e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」（3条、14条、25条、26条、29条、47条、48条、48条の2、49条〜49条の4、50条、51条、52条、52条の2、53条、54条、55条〜55条の3、56条）
• 不動産適正取引推進機構「試験概要」（出題の根拠となる法令は、試験を行う年度の4月1日現在施行のもの）
• 不動産適正取引推進機構「宅建試験の問題及び正解番号表」（法改正により現在の法律と一致しない場合がある旨の注記）
• 不動産適正取引推進機構（宅建試験の問題と正解の公開。出題数は当サイトが数えたもの）