建築基準法の単体規定をわかりやすく：建物の大きさで決まる設備のルール（宅建 単体規定）

建築基準法の単体規定（たんたいきてい）は、建物そのものの安全や衛生についてのルールです。建物の構造の強さ、部屋の明るさや風通し、避雷設備やエレベーターなどを決めています。

ひとことで言うと、単体規定は「どこに建てても守るルール」です。都市計画区域の外の山奥に建てる家にもかかります。これに対して、道路や用途地域、建ぺい率・容積率のような「町の中での建て方」のルール（集団規定）は、都市計画区域と準都市計画区域の中だけでかかります（41条の2）。

宅建試験では、この「全国か、区域の中だけか」の見分けと、高さ20メートル・31メートル、採光7分の1・換気20分の1などの数字が、正誤の分かれ目になりやすい所です。

身近な例で考えると

登場人物は2人です。家とマンションを建てる人＝ともやさんと、設計を担当する建築士＝さやかさんです。

ともやさんは、2つの建物を計画しています。一つは都市計画区域の外の山あいの村に建てる自宅、もう一つは市街地に建てる高さ25メートルのマンションです。さやかさんが、かかるルールを確かめます。

1. 山あいの自宅：都市計画区域の外なので、道路に2メートル接する決まりや用途地域の制限（集団規定）はかからない。
2. それでも、居室には採光と換気のための窓がいる（28条）。地下室を居室にするなら、防湿などの基準を守る（29条）。これらは単体規定で、区域に関係なくかかる。
3. 市街地のマンション：高さ25メートルは20メートルを超えるので、避雷設備がいる（33条）。
4. 非常用の昇降機は、高さ31メートルを超える建物に求められる（34条2項）。25メートルなので、この決まりはかからない。
5. マンションは共同住宅なので、各戸の界壁（となりの住戸との壁）は、となりの生活音を減らす基準に合わせる（30条）。

たとえるなら、単体規定は「建物の健康診断」、集団規定は「町内会の決まり」です。健康診断は、どこに住んでいても受けます。ただし本物のルールでは、建物の用途や大きさで、かかる項目が変わります。

条文ではこう決まっている

単体規定は、建築基準法の第2章（19条〜41条）にあります。宅建試験で数字を取り違えやすいものを並べます。

数字の細かい点です。

• 採光（28条1項）：法律は「5分の1から10分の1までの間」で政令に割合を任せています。施行令19条3項で、住宅の居住のための居室は7分の1、幼稚園・小学校などの教室は5分の1などと決まっています。照明設備を設けるなど、国土交通大臣の定める基準に従った措置をとれば、10分の1までの範囲で緩められます。地階の居室など、用途上やむを得ない居室は除かれます（28条1項ただし書）。
• 換気（28条2項）：居室には換気のための窓などを設け、換気に有効な部分を床面積の20分の1以上にします。政令の基準に従った換気設備を設けたときは、この限りではありません。
• 構造の強さ（20条）：建物の高さや大きさで、求められる確かめ方が段階的に重くなります。高さ60メートルを超える建物は国土交通大臣の認定が必要です（20条1項1号）。木造なら、地階を除く階数が3以上か、延べ面積が300平方メートルを超えるものは、政令の基準に従った構造計算で安全を確かめる段階に入ります（20条1項3号）。
• 大規模な建物の主要構造部（21条1項）：主要構造部（壁・柱・床などの主な部分）に木材などの燃えやすい材料を使った建物で、地階を除く階数が4以上、または高さ16メートルを超えるものなどは、主要構造部を、火災に耐えるための基準に合わせます。

単体規定と集団規定の分かれ目

• 41条の2：「この章（第八節を除く。）の規定は、都市計画区域及び準都市計画区域内に限り、適用する。」ここでいう「この章」は第3章で、道路と接道、用途制限、建ぺい率・容積率、高さ制限、防火地域などが入っています。これが集団規定です。
• 第2章の単体規定には、このような区域の限定がありません。

当てはまる例・当てはまらない例

1. 当てはまる（区域の外の避雷設備）：都市計画区域の外に、高さ22メートルの展望台つきの建物を建てる。避雷設備は単体規定なので、区域の外でも必要。
2. 当てはまらない（区域の外の接道）：同じ建物の敷地が、道路に2メートル接していない。接道義務は第3章の集団規定なので、都市計画区域・準都市計画区域の外ではかからない。
3. ひっかけやすい（20mと31m）：高さ25メートルの建物。避雷設備はいる（20m超）が、非常用の昇降機はいらない（31m超ではない）。
4. ひっかけやすい（採光と換気の数字）：住宅の居室の採光は7分の1、換気は20分の1。数字を入れかえた文に注意する。
5. 当てはまらない（処理区域の外の便所）：下水道の処理区域の外では、31条1項の「水洗便所にする」決まりはかからない。

似ているルールとの違い

集団規定の中身は、それぞれの記事で扱っています。用途制限は用途地域の記事、道路と接道は道路と接道義務の記事、斜線制限や日影規制は高さの制限の記事です。

建築確認（工事の前に、計画がこれらのルールに合っているか確かめてもらう手続）は、単体規定・集団規定の両方をまとめて審査する入口です。確認がいる建物の範囲は建築確認の記事で確かめてください。

試験ではここをまちがえやすい

• 区域の型：「都市計画区域外なので、避雷設備の規定は適用されない」は誤り。単体規定は全国でかかります。逆に「区域外でも接道義務がかかる」も誤りです。
• 高さの数字の型：避雷設備は20メートル超、非常用の昇降機は31メートル超。「以上」ではなく「をこえる」です。
• 採光と換気の型：住宅の居室の採光7分の1、換気20分の1。採光は照明などの措置で10分の1まで緩められます。
• 界壁の型：界壁のルールは長屋と共同住宅です。一戸建てにはかかりません。
• 集団規定に入れる型：採光や避雷設備を「用途地域ごとのルール」と書いた文に注意します。

宅建試験では、建築基準法の中で、単体規定の数字や、都市計画区域外での適用を押さえておきます。建築基準法全体のどこに単体規定が位置づくかは、建築基準法の覚え方の記事で地図にしています。

○✕でたしかめよう

問1（このサイトのオリジナル問題）
ともやさんは、都市計画区域および準都市計画区域の外に、高さ25メートルの建築物を建てようとしている。周囲の状況による例外に当たらないとき、この建築物には、有効に避雷設備を設けなければならない。

答え：○　分かれ目は、ルールがかかる区域です。避雷設備は第2章の単体規定で、高さ20メートルを超える建築物に求められます（建築基準法33条。周囲の状況で安全上支障がない場合を除く）。区域の外なので建築基準法の規制はかからないように見えますが、区域の限定（41条の2）は第3章の集団規定の話です。取り違えの相手は、接道義務や用途制限などの集団規定です。

問2（このサイトのオリジナル問題）
ともやさんが市街地に建てる高さ25メートルのマンションには、避雷設備に加えて、非常用の昇降機も設けなければならない。

答え：✕　分かれ目は高さの数字です。非常用の昇降機が求められるのは、高さ31メートルを超える建築物です（34条2項）。正しくは、25メートルのマンションに34条2項はかかりません。避雷設備（20メートル超・33条）は必要です。取り違えの相手は、避雷設備の20メートルという数字です。

問3（このサイトのオリジナル問題）
住宅の居室に設ける採光のための窓は、採光に有効な部分の面積が、その居室の床面積の20分の1以上あればよい。

答え：✕　分かれ目は採光と換気の数字です。住宅の居住のための居室の採光は、床面積の7分の1以上が原則です（28条1項・施行令19条3項）。正しくは7分の1で、照明設備などの措置をとっても緩められるのは10分の1までです。取り違えの相手は換気で、換気に有効な部分が床面積の20分の1以上です（28条2項）。

まとめ

• 単体規定は建物そのものの安全・衛生のルールで、全国でかかる。集団規定は都市計画区域・準都市計画区域の中だけ（41条の2）。
• 高さ20メートル超は避雷設備、31メートル超は非常用の昇降機。
• 住宅の居室の採光は7分の1（措置で10分の1まで）、換気は20分の1（換気設備があれば別）。
• 地階の居室は防湿などの基準、長屋・共同住宅の界壁は遮音の基準、処理区域内の便所は水洗。
• 構造計算や大規模建築物の主要構造部のルールも単体規定。

法令上の制限の○✕は、宅建の5分○✕ドリルの「法令上の制限」で続けて解けます。単体規定だけの分野はないので、建築確認の肢とまぜて、どのルールがどの区域でかかるかを見分ける練習に使ってください。

次に読むなら、建築確認の記事がおすすめです。単体規定に合っているかを工事の前に確かめる手続で、2025年4月の改正で確認がいる建物の範囲が変わっています。

参考にした公式の情報（2026年10月確認）

条文は、令和8年4月1日時点で施行されている内容を、e-Gov法令検索（法令API）で確かめています。

• e-Gov法令検索「建築基準法」（20条、21条、28条〜31条、33条、34条、41条の2、43条）
• e-Gov法令検索「建築基準法施行令」（19条）
• 不動産適正取引推進機構「試験概要」（出題の根拠となる法令は、試験を行う年度の4月1日現在施行のもの）