登記記録の見方：表題部と権利部（甲区・乙区）に何が載るか、登記事項証明書との関係

ひとことで言うと、登記記録は、土地や建物の姿を書く表題部（ひょうだいぶ）と、権利を書く権利部（けんりぶ）に分かれ、権利部はさらに甲区（こうく）と乙区（おつく）に分かれます。甲区には所有権に関する登記、乙区には抵当権・地上権・賃借権など所有権以外の権利に関する登記が載ります（不動産登記規則4条4項）。同じ区の中の前後は順位番号、甲区と乙区をまたぐ前後は受付番号で決まります（同規則2条1項）。

この記事では、自作の土地1筆の登記記録の見本を使って、①どこに何が載るか、②順位番号・受付番号・付記登記の読み方、③抹消された登記の残り方、④登記事項証明書の種類とだれが取れるか、を扱います。不動産登記法の全体は不動産登記法の記事、表題部の登記の申請は表示に関する登記の記事、権利の登記の申請のしかたは登記の申請の記事に任せます。証明書の取り方や費用の実務は書きません。条文は、令和8年4月1日時点の不動産登記法と不動産登記規則を e-Gov 法令検索で確かめています。

身近な例で考えると

登場人物は、土地を買おうとしているあかねさんです。あかねさんは、売り主のしんじさんの土地について、登記事項証明書を取って読むことにしました（架空の話です）。

1. 表題部を見る。所在・地番・地目（宅地か畑か）・地積（面積）が書いてある。買おうとしている土地と同じかを確かめる。
2. 甲区を見る。今の所有者がしんじさんか、差押えなど所有権を縛る登記がないかを確かめる。
3. 乙区を見る。抵当権などが付いていないか、付いていれば消えているかを確かめる。
4. 甲区と乙区の両方に登記があれば、どちらが先かを受付番号で比べる。

たとえるなら、登記記録は「土地の通知表」です。表題部が身長・体重の欄、甲区が「持ち主の欄」、乙区が「借りや担保の欄」です。ただし本物の登記では、権利の欄は当事者が申請しなければ書かれません。記録が今の権利関係と食い違うこともあります。

登記記録の見本（当サイトの自作）

本物の登記事項証明書とは、欄の並びや書き方が違います。読み方の練習のために、要点だけを並べた見本です。人物と番号は架空です。

表題部（土地の表示）

権利部（甲区）：所有権に関する登記

権利部（乙区）：所有権以外の権利に関する登記

読み方の例です。①今の所有者は、甲区2番で売買により所有権を取得したしんじさんです。②乙区1番の抵当権は、しんじさんが買ったのと同じ日に登記され、その後、付記1号でそうま信用金庫に移っています。移った後の順位も1番です。③甲区3番の差押え（第4000号）と、乙区2番の抵当権（第4500号）は区が違うので、受付番号で比べます。差押えのほうが先です。順位番号は乙区2番のほうが小さくても、区をまたいで順位番号を比べることはしません。なお、受付番号は1年ごとに付け直されます（不動産登記規則56条3項）。番号の大小だけで比べられるのは同じ年の受付どうしで、年が違えば受付の年月日を合わせて見ます。この見本の③は、どちらも令和7年の受付なので、番号で比べられます。

条文ではこう決まっている

登記記録の組み立て

• 登記記録（不動産登記法2条5号）：一筆の土地または一個の建物ごとに作られる電磁的記録（コンピュータの記録）。
• 表題部と権利部（2条7号・8号）：表題部は「表示に関する登記が記録される部分」、権利部は「権利に関する登記が記録される部分」。
• 甲区と乙区（不動産登記規則4条4項）：権利部は甲区と乙区に区分し、甲区には「所有権に関する登記の登記事項」、乙区には「所有権以外の権利に関する登記の登記事項」を記録する。

順位と番号

• 権利の順位（不動産登記法4条1項）：同じ不動産について登記した権利の順位は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記の前後による。
• 登記の前後（規則2条1項）：同一の区にした登記どうしは「順位番号」、別の区にした登記どうしは「受付番号」による。
• 受付番号（規則56条1項・3項）：登記官は、申請を受け付けると、受付の年月日と受付番号を受付帳に記録する。受付番号は「一年ごとに更新する」。
• 順位番号（規則147条）：権利部の相当区に、記録した順序を示す番号を記録する。同じ順位の登記が二つ以上あるときは、番号に識別の符号を付ける。
• 付記登記（不動産登記法4条2項・規則3条・148条）：付記登記の順位は主登記（もとの登記）の順位により、同じ主登記の付記どうしはその前後による。順位番号は、主登記の番号に「付記何号」を付けて記録する。

付記登記でする登記は、規則3条に並んでいます。代表的なものは、登記名義人の氏名・住所の変更や更正、所有権以外の権利（抵当権など）の移転、所有権以外の権利を目的とする権利（抵当権の上の権利など）、買戻しの特約です。所有権の移転は付記ではなく、甲区に新しい順位番号で記録します。

抹消と証明書

• 抹消（規則152条1項）：権利の登記を抹消するときは、抹消の登記をするとともに、抹消すべき登記を抹消する記号を記録する。消した登記も、記号を付けて記録に残ります。
• 登記事項証明書（不動産登記法119条1項）：「何人も」、登記官に手数料を納めて、登記記録の全部または一部を証明した書面の交付を請求できる。
• 登記事項要約書（119条2項）：登記記録の事項の概要を書いた書面も、何人も請求できる。
• ほかの登記所（119条5項）：「第一項の交付の請求」、つまり登記事項証明書の交付の請求は、法務省令で定める場合を除き、その不動産を管轄する登記所以外の登記所の登記官にもできる。登記事項要約書（2項）は、この定めに入っていません。
• 住所の扱い（119条6項）：登記記録に記録されている個人の住所が明らかになると、生命・身体に危害が及ぶおそれがあるなどの場合に、本人の申出があれば、証明書・要約書に住所に代わる事項を記載する。
• 附属書類（121条）：申請のときに出された図面は何人も写しの交付・閲覧を請求できる。図面以外の附属書類の閲覧は、正当な理由があるときに、その部分に限る（登記を申請した本人は、自分が申請人の登記の書類を閲覧できる）。

甲区に載るもの・乙区に載るもの

当てはまる例：あかねさんがしんじさんから土地を買えば、甲区4番に「所有権移転」が載ります。当てはまらない例：あかねさんが土地を担保にみなと銀行から借りれば、抵当権は甲区ではなく乙区です。ひっかけやすい例：買戻しの特約は「買い戻す権利」で所有権そのものではありませんが、所有権の移転の登記に付記してするので、甲区に載ります。抵当権の順位の譲渡や放棄のような処分も付記登記でします。中身は抵当権の処分の記事で扱っています。

似ているルールとの違い：証明書の主な種類

抵当権がいったん付いて消えた経緯まで見たいときは、全部事項証明書です。現在事項証明書には、抹消された抵当権は出てきません。どちらも「何人も」請求でき、利害関係は問われません。利害関係が問題になるのは、図面以外の附属書類の閲覧（121条3項の正当な理由）です。請求先も分けます。登記事項証明書は原則としてほかの登記所でも請求できますが（119条5項）、登記事項要約書はこの定めの外です。

試験ではここをまちがえやすい

当サイトが数えた宅建試験の全40回（不動産適正取引推進機構が公開している昭和63年度〜令和7年度の問題、2,000問）では、不動産登記法が主な論点の問題は53問、直近10回（令和7年度〜平成30年度。令和2・3年度は10月・12月の2回ずつ）では10問でした。登記記録の見方だけの問数は数えていません（分け方は当サイトの判断で、公式の分類ではありません）。取り違えやすい形は次のとおりです。

• 区をまたいで順位番号で比べる形：別の区の登記どうしは受付番号で比べます（規則2条1項）。
• 付記登記の順位を付記した時で決める形：付記登記の順位は主登記の順位によります（法4条2項）。抵当権の移転は付記登記です。
• 甲区と乙区の入れ替え：所有権の仮登記・差押え・買戻しの特約は甲区。抵当権・地上権・賃借権は乙区です。
• 証明書に利害関係が要るとする形：登記事項証明書は何人も請求できます（119条1項）。正当な理由が要るのは、図面以外の附属書類の閲覧です（121条3項）。
• 消した登記は記録から消える、とする形：抹消する記号を付けて残します（規則152条1項）。全部事項証明書には出てきます。

○✕でたしかめよう

問1（このサイトのオリジナル問題）
しんじさんの土地の登記記録には、甲区3番に受付番号第4000号のこはるさんの差押えの登記、乙区2番に受付番号第4500号のだいち銀行の抵当権設定の登記がある（どちらも令和7年の受付）。順位番号は抵当権のほうが小さいが、差押えの登記のほうが先にされたものとして扱われる。

答え：○　分かれ目は、区が違う登記の前後を何で比べるかです。不動産登記規則2条1項は、登記の前後を、同一の区にした登記どうしは順位番号、別の区にした登記どうしは受付番号によるとしています。甲区と乙区なので受付番号で比べ、どちらも令和7年の受付なので、第4000号の差押えが先です（受付番号は1年ごとに付け直されます。規則56条3項）。順位番号が2番の抵当権のほうが先だと考えると✕に見えます。順位番号で比べるのは、同じ区の中の登記どうし（たとえば乙区1番と乙区2番の抵当権）です。

問2（このサイトのオリジナル問題）
しんじさんの土地の乙区1番に登記されたみなと銀行の抵当権が、そうま信用金庫に移転し、その登記がされた。この移転の登記は乙区に新しい順位番号の主登記としてされ、そうま信用金庫の抵当権の順位は、移転の登記をした時を基準に決まる。

答え：✕　分かれ目は、抵当権の移転の登記が主登記か付記登記かです。所有権以外の権利の移転の登記は付記登記でします（不動産登記規則3条6号）。付記登記の順位は主登記の順位によるので（不動産登記法4条2項）、正しくは「1番付記1号」として記録され、そうま信用金庫の抵当権は1番の順位のままです。新しい順位番号で記録されるのは、甲区にする所有権の移転の登記で、それと取り違えた文です。

問3（このサイトのオリジナル問題）
あかねさんは、しんじさんの土地を管轄する登記所から遠い町に住んでいる。あかねさんは、近くの別の登記所の登記官にも、原則として、その土地の登記事項証明書の交付を請求できる。一方、登記事項要約書の交付は、管轄する登記所の登記官に請求する。

答え：○　分かれ目は、管轄する登記所以外でも請求できるのはどの書面かです。不動産登記法119条5項は、法務省令で定める場合を除き、「第一項の交付の請求」、つまり登記事項証明書の交付の請求を、管轄する登記所以外の登記所の登記官にもできるとしています。登記事項の概要を記載した書面（登記事項要約書。同条2項）は、5項の対象に入っていません。どちらも「何人も」請求できる書面なので、請求先も同じだと考えると✕に見えます。利害関係が要らない点（1項・2項）は両方に共通で、違うのは請求先です。

この分野の○✕は、宅建の5分○✕ドリルの「権利関係」で続けて解けます。

まとめ

• 登記記録は表題部（表示の登記）と権利部（権利の登記）。権利部は甲区（所有権）と乙区（所有権以外の権利）。
• 前後は、同じ区なら順位番号、別の区なら受付番号（規則2条1項）。
• 付記登記の順位は主登記の順位による（法4条2項）。抵当権の移転・買戻しの特約は付記登記。
• 抹消した登記は記号を付けて残る。全部事項証明書には出て、現在事項証明書には出ない。
• 登記事項証明書は何人も、原則としてほかの登記所でも請求できる（119条1項・5項）。登記事項要約書は5項の対象外。

参考にした公式の情報（2026年10月確認）

条文は、e-Gov法令検索で令和8年4月1日時点の不動産登記法と不動産登記規則を確かめました。

• e-Gov法令検索「不動産登記法」（2条5号〜9号、4条、119条、121条）
• e-Gov法令検索「不動産登記規則」（2条、3条、4条、56条、147条、148条、152条、196条）

このサイトで次に読むなら、宅建の不動産登記法の問題です。申請する人・期限・仮登記の順位を、場面の問題で確かめられます。