宅建の借地借家法の問題：借地・借家・定期借家を場面で解く○✕20問

この記事は、宅建試験の借地借家法を、土地や建物を貸し借りする場面で解く○✕20問です。前半10問が借地（建物を建てるために土地を借りる場合）、後半10問が借家（建物を借りる場合）です。問題はすべてこのサイトのオリジナルで、正誤は令和8年4月1日に施行されている条文で確かめています。

当サイトが、不動産適正取引推進機構が公開している過去の試験（昭和63年度〜令和7年度の40回、2,000問）を1問ずつ読んで数えたところ、借地借家法が主な論点の問題は77問（借地37問・借家40問）で、40回すべてに出ていました。直近10回（令和7年度〜平成30年度。令和2・3年度は10月・12月の2回ずつ）では20問です（分け方は当サイトの判断で、公式の分類ではありません）。

借地借家法の肢は、数字そのものより「その規定がこの場面にかかるか」で正誤が分かれるものが多くあります。更新の前か後か、建物があるか、居住用か、賃料のある契約か、といった前提です。各問の解説は、1文目に分かれ目を書き、最後に取り違えやすい相手の規定を示しています。

解く前に決めておくこと

1. 問題文を読んだら、まず「借地か借家か」「普通の契約か、定期・一時使用などの特別な契約か」を決める。かかる条文がここで変わります。
2. ○か✕かを決め、✕なら「どの言葉を直せば正しくなるか」を一言で言う。
3. 答え合わせでは、正誤だけでなく、自分の直し方が解説の分かれ目と合っているかを見る。理由が違えば、まちがえた問題として数えます。

借地と借家の全体像（どの規定がどちらにあるか）を先に見たいときは、借地借家法の全体をまとめた記事から読むと、問題の前提が取りやすくなります。

借地①：期間・更新・建て直し（問1〜5）

借地の期間は「最初30年・最初の更新20年・その後10年」が骨組みです。ここでは、その数字に「建物があるか」「更新の前か後か」の前提を重ねた問題を並べます。

問1（このサイトのオリジナル問題）
AはBに、Bが住宅を建てて住む目的で、土地を期間20年の約束で賃貸した。この借地権は期間の定めのないものとなり、Aは、正当の事由があれば解約を申し入れて終わらせることができる。

答え：✕　分かれ目は、30年より短い期間を定めたときの扱いです。借地権の存続期間は30年で、契約でこれより長い期間を定めたときだけその期間になります（借地借家法3条）。正しくは、20年の約束は30年の借地権になります。「期間の定めがないものとみなす」のは、建物の賃貸借で1年未満の期間を定めたとき（29条1項）で、借家の規定を借地に当てはめた取り違えです。

問2（このサイトのオリジナル問題）
AがBに建物所有の目的で貸した土地の借地権が期間満了を迎えたが、Bは満了の前に建物を取り壊して更地にしていた。この場合、Bが更新を請求し、Aが異議を述べなくても、更新したものとはみなされない。

答え：○　分かれ目は、建物があるかどうかです。借地権者の更新請求や、満了後の土地の使用継続で更新したものとみなされるのは「建物がある場合に限り」です（5条1項・2項）。地主が異議を述べなければ更新される、という5条1項ただし書だけを覚えていると✕に見えます。建物がなくても、地主と合意して更新することはできます（4条の「当事者が借地契約を更新する場合」）。

問3（このサイトのオリジナル問題）
AとBの借地契約（当初の期間30年）は、一度20年で更新され、その期間も満了した。2回目の更新にあたり、AとBが更新後の期間を15年と合意した場合、更新後の期間は15年となる。

答え：○　分かれ目は、2回目以降の更新の期間です。更新後の期間は更新の日から10年（設定後の最初の更新は20年）で、当事者がこれより長い期間を定めたときはその期間になります（4条）。2回目の更新では10年より長ければよいので、15年は有効です。最初の更新の「20年」を2回目にも当てはめると✕にしてしまいます。

問4（このサイトのオリジナル問題）
最初の存続期間の途中で借地上の建物が火事でなくなり、借地権者Bは、地主Aに知らせず承諾も得ないまま、残りの期間を超えて使える建物を建てた。この場合、Aは、土地の賃貸借の解約を申し入れることができる。

答え：✕　分かれ目は、更新の前か後かです。地主が解約の申入れ（地上権なら消滅の請求）をできるのは、「契約の更新の後に」建物が滅失し、借地権者が承諾なく残存期間を超える建物を築造したときです（8条1項・2項）。正しくは、最初の期間中なら、Aは解約を申し入れられません。承諾がないので、20年の期間の延長（7条1項）が生じないだけです。更新後の8条を当初の期間に広げた取り違えです。

問5（このサイトのオリジナル問題）
借地権者Bは、期間の途中で古くなった建物を、地主Aの承諾を得ずに取り壊し、残りの期間を超えて使える建物を建てた。期間が満了し、更新がない場合でも、BはAに建物の買取りを請求できる。

答え：○　分かれ目は、無断で建て直した建物も買取請求の対象になるかです。更新がないときの建物買取請求（13条1項）は、承諾なく建てた建物を除いていません。その代わり、裁判所は、地主の請求により、代金の全部または一部の支払に相当の期限を与えることができます（13条2項）。無断の再築なら請求できないと考えると✕に見えます。承諾がないことの効果は、期間が延びない（7条1項）ことと、支払の猶予の二つです。買取請求の全体は、建物買取請求権の記事で確かめられます。

借地②：対抗・借地条件・特別な借地（問6〜10）

地主が土地を売ったとき・借地条件を変えたいとき・ふつうの借地ではない借地、の3つの場面です。土地の買主に対抗する条件の細かい所（家族名義の登記、建物がなくなったときの掲示）は借地権の対抗要件の記事に、3種類の定期借地は定期借地権の記事にまとめています。

問6（このサイトのオリジナル問題）
Aは、Bから建物所有の目的で土地を借りて家を建てたが、Bが土地をCに売ってCが所有権移転の登記をした後で、初めて建物の所有権保存登記をした。この場合、AはCに借地権を対抗できる。

答え：✕　分かれ目は、建物の登記と、土地の買主の登記の先後です。借地権は、借地上に借地権者名義の登記された建物があれば対抗できます（10条1項）が、その対抗要件は、土地の買主Cが登記を備える前にそろっている必要があります（民法177条）。正しくは、Cの登記の後に建物の登記をしても、AはCに対抗できません。建物の登記さえあれば時期を問わない、と10条1項を読む取り違えです。

問7（このサイトのオリジナル問題）
AとBの借地契約には建物を木造に限る借地条件があるが、付近の土地の利用状況が変わり、鉄筋コンクリートの建物を建てるのが相当になった。協議が調わないときは、地主Aの側からも、裁判所に借地条件の変更を申し立てることができる。

答え：○　分かれ目は、申し立てることができる人です。建物の構造などを制限する借地条件があり、事情の変更で別の建物を目的とするのが相当になったのに協議が調わないときは、裁判所は「当事者の申立てにより」借地条件を変更できます（17条1項）。借地権者Bだけが申し立てられると考えると✕に見えます。増改築の承諾に代わる許可（17条2項）や、借地上の建物を売るときの賃借権の譲渡の許可（19条1項）は「借地権者の申立てにより」とされていて、申し立てる人の範囲が違います。

問8（このサイトのオリジナル問題）
AとBは建物譲渡特約付借地権を設定し（定期建物賃貸借の定めはない）、特約どおりBの建物がAに譲渡されて借地権は消えた。建物の使用を続けるBがAに賃貸借を請求しても、Aが承諾しなければ、建物の賃貸借は成立しない。

答え：✕　分かれ目は、地主の承諾が要るかです。建物譲渡特約で借地権が消滅した場合に、建物の使用を続けている借地権者（または建物の賃借人）が請求をしたときは、請求の時に、借地権設定者との間で期間の定めのない建物の賃貸借がされたものとみなされます（24条2項。借賃は当事者の請求で裁判所が定めます）。正しくは、Aの承諾がなくても、Bの請求で賃貸借が成立したものとみなされます。賃貸借の成立には貸す側の承諾が要るという民法の契約の考え方を当てはめた取り違えです。なお、定期建物賃貸借をしたときは、その定めに従います（24条3項）。

問9（このサイトのオリジナル問題）
Aは、工事現場の仮設事務所を建てるためであることが明らかな約束で、Bに土地を貸した。期間が満了したとき、Bは、Aに対し、仮設事務所を時価で買い取るよう請求できる。

答え：✕　分かれ目は、一時使用の借地で外れる規定です。臨時設備の設置など一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合、存続期間・更新（3条〜8条）や建物買取請求（13条）などは適用されません（25条）。正しくは、Bは買取りを請求できません。普通の借地の13条をそのまま当てはめた取り違えです。なお、建物の登記による対抗（10条）は25条の除外に入っていません。

問10（このサイトのオリジナル問題）
Aは、自分の土地に、Aと友人Cの2人が共に借地権者となる借地権を設定した。土地の持ち主であるA自身が借地権者に加わっていても、この借地権の設定は認められる。

答え：○　分かれ目は、ほかの人と共に持つかどうかです。借地権設定者は、「他の者と共に有することとなるときに限り」、自らその借地権を持つことができます（15条1項）。自分の土地を自分で借りることになるので✕に見えます。A一人だけを借地権者にする設定はできません。共に持っていれば、後で借地権が設定者に帰しても消滅しません（15条2項）。

借家①：定期借家と取壊し予定の建物（問11〜15）

定期借家は、契約の方式・終了の通知・途中の解約の3つで要件が分かれ、取壊し予定の建物の賃貸借は特約の方式が要件です。普通の借家の更新や正当事由との違いは借家の更新と終わり方の記事、定期借家の手続の流れは定期借家の記事で確かめられます。

問11（このサイトのオリジナル問題）
AはBに建物を期間2年の定期建物賃貸借で貸すにあたり、更新がないことを書いた書面を交付して事前に説明し、契約は紙の契約書ではなく、契約の内容を記録した電磁的記録で結んだ。この場合でも、更新がない旨の定めは有効である。

答え：○　分かれ目は、契約の方式に電磁的記録が入るかです。定期建物賃貸借は「書面によって契約をするとき」に更新がない旨を定められますが（38条1項）、契約がその内容を記録した電磁的記録によってされたときは、書面によってされたものとみなされます（38条2項）。紙の契約書でなければ普通の借家になる、と考えると✕に見えます。契約前の説明（38条3項）は、これとは別に、書面の交付か、賃借人の承諾を得た電磁的方法による提供でします（同条4項）。公正証書が要る事業用定期借地権（23条3項）とも方式が違います。

問12（このサイトのオリジナル問題）
AはBに、期間8か月の定期建物賃貸借で建物を貸した。Aは期間中に終了の通知をしなかったが、それでも期間の満了による終了をBに対抗できる。

答え：○　分かれ目は、通知が要る契約期間の長さです。終了の通知が要るのは「期間が一年以上である場合」です（38条6項）。8か月なら、通知がなくても満了で終わります。定期建物賃貸借には、1年未満の期間を「期間の定めがない」とみなす29条1項が適用されないので（38条1項後段）、8か月の定めもそのまま有効です。普通の借家の29条1項を混ぜると✕にしてしまいます。

問13（このサイトのオリジナル問題）
AはBに居住用で床面積70平方メートルの建物を期間4年の定期建物賃貸借で貸したが、Bは親の介護のため住み続けられなくなり、解約を申し入れた（中途解約の特約はない）。この賃貸借は、申入れの日から3か月を経過した時に終了する。

答え：✕　分かれ目は、解約の申入れから終了までの期間です。居住用で床面積200平方メートル未満の定期建物賃貸借では、転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情で住み続けるのが難しくなった賃借人は解約を申し入れることができ、賃貸借は「解約の申入れの日から一月」を経過すると終了します（38条7項）。正しくは、申入れの日から1か月で終わります。3か月は、期間の定めのない建物の賃貸借を賃借人の側から解約するときの民法の期間（民法617条1項2号）で、賃貸人からの解約の申入れなら6か月です（借地借家法27条1項）。

問14（このサイトのオリジナル問題）
AはBに、店舗として使う床面積100平方メートルの建物を、期間5年の定期建物賃貸借で貸した。Bが病気で営業を続けられなくなったときは、Bは、借地借家法の規定にもとづいて解約を申し入れることができる。

答え：✕　分かれ目は、途中で解約できる建物の用途です。38条7項の解約の申入れは、「居住の用に供する建物」で、床面積200平方メートル未満のものに限られます。正しくは、店舗として借りたBは、この規定では解約を申し入れられません（解約できる特約があれば別です）。床面積の条件だけを見て、居住用という条件を落とした取り違えです。

問15（このサイトのオリジナル問題）
定期借地の期間が5年後に満了し、建物を取り壊すことが契約で明らかな建物を、建物の持ち主AがBに貸した。AとBは、取り壊す時に賃貸借が終わる旨を口頭で約束したが、この特約は有効である。

答え：✕　分かれ目は、特約の方式です。法令や契約で一定期間後に取り壊すことが明らかな建物では、取り壊す時に終わる特約ができますが、その特約は、取り壊すべき事由を記載した書面（または電磁的記録）でしなければなりません（39条1項〜3項）。正しくは、口頭の特約は効力を生じません。方式の定めがない一時使用の建物賃貸借（40条）と取り違えた形です。

借家②：相続・転貸・規定がかかる契約（問16〜20）

借家人が亡くなったとき、また貸し（転貸）があるとき、借地の上の建物を借りているとき、そもそも借地借家法がかかるか、の場面です。

問16（このサイトのオリジナル問題）
居住用の建物を借りていたBが死亡し、Bには子Dがいる。Bと同居し、婚姻の届出はないが事実上夫婦の関係にあったCは、Dに優先してBの賃借権を承継する。

答え：✕　分かれ目は、相続人がいるかどうかです。同居していた事実上の配偶者が賃借人の権利義務を承継するのは、居住用建物の賃借人が「相続人なしに死亡した場合」です（36条1項）。正しくは、子Dがいるので、賃借権はDが相続します（民法896条）。相続人がいないときの36条を、相続人がいるときに広げた取り違えです。36条の場面でも、同居者が相続人なしを知った後1か月以内に反対の意思を表示すれば承継しません（36条1項ただし書）。

問17（このサイトのオリジナル問題）
AはBに建物を貸し、BはAの承諾を得てCに転貸し、CはAの同意を得て建物に造作を付けた。AB間の賃貸借が期間満了で終わり転貸借も終わるとき、Cは、Aに対し、その造作を時価で買い取るよう請求できる。

答え：○　分かれ目は、転借人が賃貸人に直接請求できるかです。造作買取請求の規定は、期間満了か解約の申入れで終わる場合の「建物の転借人と賃貸人との間」に準用されます（33条2項）。Cは契約の相手のBにしか請求できない、と考えると✕に見えます。対象は賃貸人の同意を得て付けた造作（または賃貸人から買った造作）で、同意のない造作は入りません（33条1項）。

問18（このサイトのオリジナル問題）
Bは、Aから借りた土地の上の建物をCに貸していたが、Bの借地権が期間満了で消え、Cも土地を明け渡すことになった。Cが満了をその1年前までに知らなかったときは、裁判所は、Cの請求により、明渡しに相当の期限を与えることができる。

答え：○　分かれ目は、借地の上の建物を借りている人を守る規定があるかです。建物の賃借人が借地権の満了をその1年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、賃借人の請求により、知った日から1年を超えない範囲で、土地の明渡しに相当の期限を与えることができます（35条1項）。Cは地主Aと契約していないので守られない、と考えると✕に見えます。借地権者Bの建物買取請求（13条）とは別の、建物の賃借人のための規定です。

問19（このサイトのオリジナル問題）
AはBに建物を期間2年で貸し、BはAの承諾を得てCに転貸した。Aが正当の事由のある更新拒絶の通知を期間内にしたが、満了後もCが使用を続け、Aが遅滞なく異議を述べなかったときは、AB間の契約は更新したものとみなされる。

答え：○　分かれ目は、だれの使用の継続が数えられるかです。転貸借がされているときは、転借人がする使用の継続を賃借人がする使用の継続とみなして、通知後の使用継続による更新（26条2項）を当てはめます（26条3項）。B自身は使っていないので更新されない、と考えると✕に見えます。通知がなかったときの更新（26条1項）と、通知の後に使用が続いたときの更新（26条2項）を分けて覚えます。

問20（このサイトのオリジナル問題）
AはBに建物を無償で貸して引き渡した後、この建物をCに売った。Bは、Cに対して、建物を使う権利を主張できる。

答え：✕　分かれ目は、借地借家法がかかる契約かどうかです。登記がなくても引渡しで新しい持ち主に効力が及ぶのは「建物の賃貸借」です（31条。借地借家法の対象も建物の賃貸借：1条）。無償の貸し借りは使用貸借（民法593条）で、借地借家法は適用されません。正しくは、BはCに対し、引渡しを理由に使う権利を主張できません。賃料のある借家の31条を、無償の貸し借りに広げた取り違えです。

まちがえた問題から、直す所を決める

まちがえた問題を、次の表の「分かれ目の種類」で数えます。同じ種類に2問以上あれば、その種類から直します。

借地借家法は、民法の賃貸借の規定を土台にして、借りる人を守る方向に上書きする法律です。どの場面で上書きがあり、どの場面ではないかを分けて覚えると、問1や問20のような「規定の持ち込み」の誤りを見抜きやすくなります。

この20問の続きは、宅建の5分○✕ドリルの権利関係で解けます。借地借家法を含む権利関係の問題が1回10問ずつ出て、自分で○・△・✕を付けると、✕と△が間をあけて戻ってきます。

参考にした公式の情報（2026年10月確認）

• e-Gov法令検索「借地借家法」（第1条、第3条、第4条、第5条、第7条、第8条、第10条、第13条、第15条、第17条、第19条、第23条、第24条、第25条、第26条、第27条、第29条、第31条、第33条、第35条、第36条、第38条、第39条、第40条を確認。令和8年4月1日時点の条文）
• e-Gov法令検索「民法」（第177条、第593条、第617条、第896条を確認）
• 一般財団法人 不動産適正取引推進機構（宅建試験の過去の問題。出題数は当サイトが公開問題から数えたもので、公式の内訳ではありません）