人の死の告知に関するガイドラインをわかりやすく：告げなくてよい場合・告げる場合と、賃貸の「おおむね3年」

人の死の告知に関するガイドラインは、国土交通省が令和3年10月に定めた、宅建業者のための考え方の整理です。正式な名前は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。家やマンションの中で過去に人が亡くなっていたとき、宅建業者が、買う人や借りる人にそれを告げるべきかを示しています。対象は居住用の不動産です。

要点は3つです。①老衰や持病による病死などの自然死、自宅の階段からの転落や入浴中の転倒などの日常生活の中での不慮の死は、売買でも賃貸でも、原則として告げなくてよい。②賃貸では、それ以外の死でも、事案の発生から（特殊清掃などがされた場合は発覚から）おおむね3年がたてば、原則として告げなくてよい。③ただし、事件性・周知性・社会に与えた影響などが特に高い事案や、相手から聞かれた場合は告げる。

ガイドラインは法律ではありません。宅建業法が禁じる「重要な事項を故意に告げない行為」（47条1号）などの義務を、宅建業者がどう判断するかの基準です。この記事では、ガイドラインの原文で確かめた中身を表にし、条文とのつながりを説明します。宅建業者が禁じられている行為の全体は宅建業者の業務上の禁止事項の記事で扱っています。

身近な例で考えると：賃貸の部屋を探すりなさん

登場人物を紹介します。

1. りなさんは、あさひ不動産の紹介で、マンションの302号室を借りたいと考えました。
2. あさひ不動産は、貸主のやまださんに、告知書（物件について知っていることを書いてもらう書面）への記入を頼みました。これが、ガイドラインのいう通常の調査です。
3. やまださんは告知書に、「2年前、前の借主が持病のため部屋で亡くなり、すぐに見つかった」と書きました。持病による病死は自然死なので、ガイドラインでは原則として告げなくてよい場合に当たります。
4. ところが、りなさんは内見のときに、「この部屋で人が亡くなったことはありますか」と聞きました。相手から事案の有無を聞かれたときは、亡くなった原因や時期にかかわらず、調査で分かったことを告げます。
5. さとうさんは、亡くなった時期・場所・死因を、やまださんから聞いたとおりに伝えました。前の借主の氏名・年齢・家族構成や、亡くなったときの具体的な様子は伝えません。

もし、りなさんが何も聞かず、ほかに特別な事情もなければ、この自然死は告げなくてよい場合のままです。たとえるなら、ガイドラインは「どこまで言えば、うそやごまかしにならないか」の目安の線です。ただし本物のルールでは、線を守ったからといって、民事の責任（損害賠償など）を回避できるものではない、とガイドライン自身が書いています。

条文とガイドラインではこう決まっている

宅建業法47条1号（重要な事項の不告知などの禁止）

47条1号は、宅建業者が、契約の締結の勧誘をするときなどに、次の事項について「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」をしてはならない、と定めています。

• イ：35条の重要事項の説明事項。
• ロ：35条の2の供託所等の説明事項。
• ハ：37条書面の記載事項。
• ニ：イ〜ハのほか、宅地・建物の所在・規模・形質、利用の制限、環境、交通などの利便、代金・借賃などの取引条件などに関する事項で、「宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」。

35条の説明事項と、施行規則16条の4の3の説明事項の一覧には、人の死そのものを挙げた号はありません。人の死は、相手の判断に重要な影響を及ぼすかどうかという、ニの側の問題として考えることになります。ガイドラインは条番号を挙げていませんが、宅建業法上「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為が禁じられており」と書き、その判断の基準を示しています。

ガイドラインの位置づけ

• 宅建業者が宅建業法上負う義務の解釈について、「現時点において裁判例や取引実務に照らし、一般的に妥当と考えられるもの」を整理したものです。
• ガイドラインのとおりにしなかったことだけで、直ちに宅建業法違反になるわけではありません。ただし、トラブルになったときの行政庁の監督で参考にされます。
• ガイドラインのとおりにしても、宅建業者が民事上の責任を回避できるものではありません。
• 対象は居住用の不動産です。オフィスなどは対象外です。建物を取り壊したあとの土地の取引や、搬送先の病院で亡くなった場合なども、現時点では対象にしていません。

調べ方（ガイドラインの「調査について」）

• 宅建業者は、売主・貸主・管理業者に、告知書などへの記載を求めます。これで、媒介の活動にともなう通常の情報収集としての調査義務を果たしたことになります。
• 人の死について疑わせる特段の事情がなければ、自分から周辺の住民に聞き込みをしたり、インターネットのサイトを調べたりする義務はありません。
• 告知書に書かれていなかった事案があとで分かっても、宅建業者に重大な過失がない限り、調査は適正だったとされます。

告げなくてよい場合・告げる場合

告げなくてよい3つの場合（原則）

• ①の例として、ガイドラインは、老衰・持病による病死、自宅の階段からの転落、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥（ごえん）を挙げています。ただし、長い期間だれにも気づかれずに放置されたことなどで、特殊清掃や大規模なリフォームがされた場合は、①から外れます。
• ②の3年の数え始めは、ガイドラインの本文では「①以外の死が発生又は特殊清掃等が行われることとなった①の死が発覚してから」と書かれています。①以外の死は発生した時から、特殊清掃などがされた自然死などは発覚した時から数えます（国土交通省の概要の資料では「事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から」とまとめています）。
• ②には、借主が日常生活で通常使う集合住宅の共用部分で起きた場合も含まれます。ガイドラインの注では、ベランダなど専用で使える部分のほか、共用の玄関・エレベーター・廊下・階段のうち日常生活で通常使う部分を挙げています。
• ③は、隣の住戸や、借主・買主が日常生活で通常使わない集合住宅の共用部分で起きた場合です。

告げる場合

• 上の①〜③に当たらない場合で、取引の相手の判断に重要な影響を及ぼすと考えられるときは、告げます。たとえば、売買で①以外の死があった場合は、②のような期間の目安がないので、この考え方で判断します。
• 買主・借主から事案の有無について聞かれた場合や、社会的な影響の大きさから相手が知っておくべき特段の事情があると分かった場合は、①〜③に当たっても、調査で分かったことを告げます。

告げ方の注意

• 告げる内容は、事案の発生時期（特殊清掃などがされた場合は発覚時期）、場所、死因、特殊清掃などがされた場合はその旨です。分からないときは、分からないと告げれば足ります。
• 亡くなった方やその遺族などの名誉と生活の平穏に十分配慮し、氏名・年齢・住所・家族構成や、具体的な死の態様・発見の状況などは告げる必要がありません。
• あとのトラブルを防ぐため、書面を渡すなどの方法で告げることが望ましい、とされています。

当てはまる例・当てはまらない例

当てはまる例（原則として告げなくてよい）

• 売買の対象の家で、10年前に持ち主が老衰で亡くなっていた。→ 自然死なので①です。売買でも原則として告げなくてよい場合に当たります。
• 賃貸マンションの隣の部屋で、①以外の死があった。→ 隣の住戸なので③です。事件性などが特に高い事案でなければ、原則として告げなくてよい場合です。

当てはまらない例（告げる）

• 賃貸の部屋で、①以外の死が1年前にあった。→ おおむね3年がたっていないので、②に当たりません。相手の判断に重要な影響を及ぼすと考えられるなら告げます。
• 売買の部屋で、①以外の死が5年前にあった。→ ②は賃貸だけの目安です。売買には期間の目安がないので、3年たったことを理由に告げないとはできません。

ひっかけやすい例

• 自然死でも、長いあいだ気づかれず、特殊清掃がされた。→ ①から外れます。賃貸なら、発覚からおおむね3年の目安（②）で考えます。
• ①に当たる事案でも、借主から「亡くなった人はいますか」と聞かれた。→ 聞かれたら、調査で分かったことを告げます。
• 告げるときに、亡くなった人の名前や年齢まで伝えた。→ ガイドラインは、名前・年齢・家族構成などは告げる必要がないとし、名誉と生活の平穏への配慮を求めています。

似ているルールとの違い

重要事項の説明で何を説明するかは重要事項説明の記事、災害の区域や石綿・耐震診断など「調べてあれば説明する」事項は重要事項説明の災害と建物の調査の記事で確かめてください。人の死は、これらの説明事項の一覧とは別の、47条1号の側の話です。47条1号に違反して故意に事実を告げなかった者は、2年以下の拘禁刑か300万円以下の罰金、またはその両方に処せられます（79条の2）。

試験ではここをまちがえやすい

当サイトが機構の公開問題（昭和63年度〜令和7年度の40回・2,000問）を1問ずつ読んで分けた集計では、「業務上の規制」を主な論点とする問は全40回で37問、直近10回で11問でした（分け方は当サイトの判断で、公式の分類ではありません。ガイドラインだけの数は数えていません）。ガイドラインについて取り違えやすいのは次の組み合わせです。

• 3年は賃貸だけ：売買にも「おおむね3年」をあてはめる形は誤りです。
• 起算点：①以外の死は発生から。特殊清掃などがされた自然死などは発覚から。
• 聞かれたら告げる：①〜③に当たっても、相手から聞かれたら、調査で分かったことを告げます。
• 調査の範囲：告知書への記載を求めれば通常の調査として足り、自分から聞き込みやネット調査をする義務はない（疑わせる特段の事情がなければ）。
• 告げる内容：時期・場所・死因。氏名・年齢・家族構成・具体的な態様は告げる必要がない。
• 位置づけ：ガイドラインに従わなかっただけで直ちに宅建業法違反ではない。従っても民事の責任を免れるわけではない。

○✕でたしかめよう

問1（このサイトのオリジナル問題）
宅建業者Aが媒介するマンションの一室の売買で、その部屋では4年前に、自然死や日常生活の中での不慮の死には当たらない人の死があった（事件性などが特に高い事案ではない）。ガイドラインによれば、事案の発生からおおむね3年が過ぎていれば、Aは、買主Bにこれを告げなくてよい。

答え：✕　分かれ目は、おおむね3年の目安が売買にも使えるかです。ガイドラインで「おおむね3年を経過した後は原則として告げなくてもよい」とされるのは、賃貸借の取引だけです。正しくは、売買には期間の目安がなく、買主の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告げます。賃貸の②の目安を売買に広げた取り違えで、売買でも原則として告げなくてよいのは、自然死などの①と、隣の住戸などの③の場合です。

問2（このサイトのオリジナル問題）
宅建業者Aが賃貸の媒介をする部屋で、1年前に前の借主が入浴中の転倒事故で亡くなっていた（特殊清掃などはされていない）。借主になろうとするBから事案の有無を聞かれた場合、ガイドラインによれば、Aは、調査で分かったことを告げる必要がある。

答え：○　分かれ目は、相手から聞かれたかどうかです。入浴中の転倒事故は日常生活の中での不慮の死で、原則として告げなくてよい場合（①）に当たります。それでも、買主・借主から事案の有無について聞かれた場合は、発覚からの期間や死因にかかわらず、調査で分かったことを告げる必要がある、とガイドラインは整理しています。不慮の死だから聞かれても言わなくてよい、と考えると✕にしやすい肢です。聞かれていなければ①のとおり原則として告げなくてよく、その原則と、聞かれた場合の扱いとを取り違えないようにします。

問3（このサイトのオリジナル問題）
宅建業者Aは、中古住宅の売買の媒介にあたり、売主に告知書への記載を求めた。ガイドラインによれば、人の死を疑わせる特段の事情がない場合でも、Aは、さらに自ら近所の住民に聞き込みをしなければ、調査の義務を果たしたことにならない。

答え：✕　分かれ目は、宅建業者の調査の範囲です。ガイドラインは、売主・貸主・管理業者に告知書などへの記載を求めれば、媒介にともなう通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとし、特段の事情がない限り、自ら周辺の住民に聞き込みをする義務はないとしています。正しくは、告知書への記載を求めたことで足ります。聞き込みは、する場合に名誉やプライバシーへの配慮が求められるもので、義務として求められているのは売主などへの照会のほうです。

この分野の○✕は、宅建の5分○✕ドリルの「宅建業法」で続けて解けます。

まとめ

• ガイドラインは、宅建業法上の義務の判断の基準を示したもの。法令ではなく、従っても民事の責任は免れない。対象は居住用の不動産。
• 自然死・日常生活の中での不慮の死は、売買・賃貸とも原則として告げなくてよい（特殊清掃などがあれば別）。
• 賃貸では、それ以外の死も、発生（特殊清掃なら発覚）からおおむね3年で原則として告げなくてよい。売買にこの目安はない。
• 隣の住戸・日常使わない共用部分は、売買・賃貸とも原則として告げなくてよい。事件性などが特に高い事案と、聞かれた場合は告げる。
• 告げるのは時期・場所・死因など。氏名・年齢・家族構成・具体的な態様は告げない。

このサイトで次に読むなら、宅建業者の業務上の禁止事項の記事がおすすめです。47条1号の「故意に事実を告げない」が、どんな場面で、だれに、どんな罰則とともにかかるかを条文で確かめられます。

参考にした公式の情報（2026年10月確認）

• 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月、不動産・建設経済局 不動産業課）（適用範囲、調査、告知、留意事項を確認）
• 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」の概要（おおむね3年の起算点の書き方を確認）
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第35条、第47条第1号、第79条の2を、令和8年4月1日時点の条文で確認）
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」（第16条の4の3）
• 不動産適正取引推進機構「試験概要」（出題の根拠となる法令は、試験を行う年度の4月1日現在施行のもの）