94条2項の類推適用：うその登記を信じて買った人が守られる型と、110条と組み合わせる型

94条2項の類推適用（るいすいてきよう）とは、「示し合わせたうその契約」のための94条2項を、似た場面にも当てはめることです。うその登記（実際の権利関係と違う登記）ができてしまい、それを信じて不動産を買った人がいるとき、本人にその登記ができた責任があれば、本人は買った人に「本当は自分の土地だ」と言えなくなります。

ひとことで言うと、本人がうその外観を自分で作ったか、知っていて放置したなら、第三者は「善意」だけで守られる。本人が認めた範囲を超えた外観や、重い不注意で生まれた外観なら、110条も使い、第三者に「善意無過失」まで求める。この二つの型の区別が、この論点の中心です。

この記事では、不動産の登記をめぐる類推適用を扱います。94条2項を直接使う場面（本当に示し合わせたうその売買）と、第三者に求められる条件の比べ方は意思表示をわかりやすくと民法の「第三者」で扱っています。

身近な例で考えるとどうなるか

登場人物は3人です。土地の持ち主のはるとさん、はるとさんのおじのまさおさん、まさおさんから土地を買ったさやかさんです。

1. はるとさんは、自分のお金で土地を買った。事情があって、登記の名義をおじのまさおさんにしてもらった。はるとさんとまさおさんの間に、売買の約束はない。
2. 数年後、まさおさんは、登記が自分の名義なのをいいことに、この土地をさやかさんに売り、登記もさやかさんに移した。
3. さやかさんは、登記を見て、まさおさんの土地だと信じていた。

はるとさんとまさおさんは「売ります・買います」とうその契約をしたわけではありません。だから94条2項をそのまま使うことはできません。また、日本の登記には公信力（こうしんりょく＝登記を信じた人を、登記どおりの権利があるものとして守る力）がありません。登記を信じただけでは、さやかさんは原則として土地を手に入れられません。

それでも判例は、この場面で94条2項を類推し、はるとさんは善意のさやかさんに「まさおさんの土地ではない」と言えない、としました。うその登記を作ったのは、はるとさん自身の意思だからです。うその外観を作った本人と、それを信じた人のどちらを守るかを比べ、本人に責任がある分だけ、信じた人を守るという考え方です。

ただし本物のルールでは、本人がどこまでかかわったかで、第三者に求められる条件が変わります。次の節で型ごとに見ます。

条文ではどう決まっているか

類推適用のもとになる条文は、次の2つです。

• 94条1項：「相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。」示し合わせたうその契約は無効です。
• 94条2項：「前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。」条文が求めるのは「善意」（事情を知らないこと）だけで、過失がないことまでは求めていません。
• 110条：「前条第一項本文の規定は、代理人がその権限外の行為をした場合において、第三者が代理人の権限があると信ずべき正当な理由があるときについて準用する。」任された範囲を超えた代理（権限外の表見代理）のルールで、相手に「正当な理由」を求めます。

判例が類推適用を認めるときに見ているのは、次の3つです。

1. うその外観がある：実際の権利関係と違う登記など。
2. 本人に責任（帰責性＝きせきせい）がある：自分で作った、承認した、知りながら放置した、またはそれと同じくらい重い不注意がある。
3. 第三者がその外観を信じた：型によって、善意で足りるか、善意無過失まで要るかが分かれる。

判例では型ごとにどう決まっているか

本人のかかわり方ごとに、判例を並べます。学習書では、外観が本人の意思どおりの型を「意思外形対応型」、本人の意思を超えた型を「意思外形非対応型」と呼ぶことがあります。

① 自分で作った（最高裁判所第二小法廷 昭和29年8月20日判決）

• 事案：不動産を買った人が、所有権を移すつもりがないのに、売主から他人の名義に移転登記をすることを承認した。
• 結論：94条2項を類推し、本人は、名義人が所有権を取得しなかったことを善意の第三者に対抗できない。
• まちがえやすい所：本人と名義人の間に「うその売買」がなくても使えます。「通謀がないから94条2項は関係ない」とすると誤りです。

② 知りながら放置した（最高裁判所第三小法廷 昭和45年9月22日判決）

• 事案：所有者の知らないうちに、不実の所有権移転登記がされた。所有者はそれを知りながら、費用の都合などを理由に4年余り抹消しなかった。
• 結論：不実の登記が所有者の承認のもとに残されていたものとして94条2項を類推し、所有者は、名義人から買い受けた善意の第三者に、所有権の移転がなかったことを対抗できない。
• まちがえやすい所：最初の登記を作ったのが本人でなくても、知ってから残し続ければ、①と同じく第三者は善意で守られます。

③ 本人が認めた範囲を超えた（最高裁判所第一小法廷 昭和43年10月17日判決、昭和45年11月19日判決）

• 事案：売買の予約がないのに、示し合わせて予約を仮装し、仮登記（かりとうき＝将来の本登記の順位を確保しておく登記）をした。ところが相手が、その仮登記をもとに勝手に本登記をした（昭和43年判決）。
• 結論：本人は、その本登記の無効を、善意かつ無過失の第三者に主張できない。この判決の参照法条には、94条2項と110条が並んでいる。
• 同じく無過失を求めた例：昭和45年判決では、不動産を買った人が、自分の権利を抵当権の登記と仮登記の形でだけ登記し、所有名義を売主に残していた。売主から買った第三者が善意無過失である限り、買った人は「自分が所有者だ」と主張できない、とした。
• まちがえやすい所：昭和43年判決で本人が認めたのは仮登記まで。本登記という「より大きな外観」は本人の意思を超えています。だから、任された範囲を超えた代理（110条）と同じように、第三者に過失がないことまで求めます。

④ 重い不注意（最高裁判所第一小法廷 平成18年2月23日判決）

• 事案：所有者は、不動産の賃貸の管理などを任せた人に、登記済証を合理的な理由なく数か月預けたままにした。求められるまま印鑑登録証明書も渡し、その人が登記申請書に実印を押すのを、中身を確かめずに見ていた。その人は、自分名義に不実の所有権移転登記をして、第三者に売った。
• 結論：所有者には、不実の登記に自ら積極的に関与した場合や、知りながらあえて放置した場合と同視し得るほど重い帰責性がある。94条2項・110条を類推し、所有者は善意無過失の第三者に、名義人が所有権を取得していないことを主張できない。
• まちがえやすい所：本人は登記がされたことを知らず、承認もしていません。それでも、不注意の重さが「積極的な関与・知りながらの放置」と同じくらいなら、類推されます。ただし第三者は善意無過失まで必要です。

当てはまる例・当てはまらない例

1. 当てはまる（①型）：はるとさんが、自分で買った土地を、税金の都合でまさおさんの名義にしておいた。まさおさんから買った、事情を知らないさやかさんは、調べ方が甘かったとしても守られます。
2. 当てはまる（②型）：まさおさんが勝手に自分名義の登記をした。はるとさんは気づいたが、「おじだから」と何年も直さなかった。善意のさやかさんは守られます。
3. ひっかけやすい（③型）：はるとさんは、借金の担保のつもりで、まさおさんに仮登記だけを認めた。まさおさんが勝手に本登記をしてさやかさんに売った。さやかさんは、知らなかっただけでは足りず、知らないことに過失がないことまで必要です。
4. ひっかけやすい（④型）：はるとさんは、登記がされたことを知らなかった。しかし、権利証を何か月も預け、言われるまま実印を押していた。帰責性が重ければ、善意無過失のさやかさんは守られます。
5. 当てはまらない：まさおさんが、はるとさんの家から書類を盗んで勝手に登記をした。はるとさんは気づいておらず、書類の管理にも落ち度がない。本人に責任がないので、類推の土台がなく、さやかさんは登記を信じただけでは守られません。

似ているルールとどう違うか

「信じた人を守る」ルールは、ほかにもあります。何を信じた人を、どんな条件で守るかを比べます。

覚え方は、「本人の意思と外観が一致していれば善意、ずれていれば善意無過失」です。本人の意思どおりの外観なら、本人の責任は重く、第三者は知らないだけで守られます。外観が本人の意思を超えるときは、本人の責任が少し軽くなるので、その分、第三者にも落ち度がないことを求めます。

もう一つの比べる相手は、登記の先後で決まる177条です。二重に売られた場面は「どちらが先に登記したか」で決まり、94条2項の類推とは別のルールです。二重譲渡と背信的悪意者は対抗要件をわかりやすくで扱っています。表見代理（110条）の要件は代理をわかりやすくで確かめられます。

試験ではここをまちがえやすい

• 型と第三者の条件を入れ替える型：「本人が認めた仮登記を超えて本登記がされた場合、善意の第三者には対抗できない」は誤り。③型は善意無過失です。逆に、①②型に「善意無過失」を求める肢も誤りです。
• 通謀がないから使えない、とする型：類推適用は、通謀虚偽表示がない場面のためのものです。
• 本人が知らなければ使えない、とする型：④型（平成18年判決）は、本人が登記を知らなくても、重い帰責性があれば類推されます。
• 本人に落ち度がなくても使える、とする型：書類を盗まれたなど、本人に帰責性がなければ類推されません。登記に公信力がないことが出発点です。
• 条文の根拠を取り違える型：③④型で使うのは、109条（表示による表見代理）ではなく110条（権限外の行為）の考え方です。

行政書士試験では、5肢択一式で判例の型ごとの第三者の条件（善意か、善意無過失か）を入れ替える形や、多肢選択式で判決文の「重い帰責性」「積極的に関与」の言葉を補わせる形が考えられます。記述式では、「本人は第三者に何を主張できないか」を条文の言葉（善意の第三者に対抗することができない）で書けるようにしておきます。

宅建試験では、土地の名義を他人にしておいた場面で、「買主に所有権を主張できるか」を4肢択一で問う形が考えられます。

○✕でたしかめよう

問1（このサイトのオリジナル問題）
はるとさんの土地に、おじのまさおさんが無断で自分名義の移転登記をした。はるとさんはそれを知りながら4年余り放置し、その間にまさおさんが、事情を知らないが知らないことに過失のあるさやかさんに土地を売った場合、はるとさんはさやかさんに所有権を主張できない。

答え：○　分かれ目は、本人の意思と外観が一致している型かどうかです。知りながら不実の登記を残した場合、判例は94条2項を類推し、本人は善意の第三者に対抗できないとしました（最高裁判所第三小法廷昭和45年9月22日判決）。さやかさんに過失があるので✕に見えますが、この型で求められるのは善意だけです。過失がないことまで求められるのは、本人が認めた範囲を超えた外観の型（94条2項・110条）です。

問2（このサイトのオリジナル問題）
はるとさんは、まさおさんと示し合わせて売買の予約を装い、まさおさんのための仮登記をした。まさおさんが勝手に本登記をして土地をさやかさんに売った場合、さやかさんが事情を知らなければ、過失があっても、はるとさんは本登記の無効をさやかさんに対抗できない。

答え：✕　分かれ目は、第三者に求められる条件です。本人が認めたのは仮登記までで、本登記は本人の意思を超えています。最高裁判所第一小法廷昭和43年10月17日判決は、このような本登記の無効は「善意かつ無過失」の第三者に主張できないとしました（94条2項・110条）。正しくは、過失のあるさやかさんには、はるとさんは無効を主張できます。知りながら放置した型（善意だけで守られる）と取り違えると○にしてしまいます。

問3（このサイトのオリジナル問題）
はるとさんは、管理を任せたまさおさんに登記済証を数か月預けたままにし、言われるまま印鑑登録証明書を渡し、申請書に実印を押すのを中身を確かめずに見ていた。まさおさんが無断で自分名義の登記をして土地を売った場合、はるとさんは、登記を知らなくても、善意無過失の買主さやかさんに所有権を主張できない。

答え：○　分かれ目は、本人が登記を知らなくても類推されるかです。最高裁判所第一小法廷平成18年2月23日判決は、積極的な関与や知りながらの放置と同視し得るほど重い帰責性があるとして、94条2項・110条を類推し、善意無過失の第三者に主張できないとしました。本人が承認も放置もしていないので✕に見えますが、不注意の重さで類推が認められた例です。第三者は善意だけでは足りず、無過失まで要る点も、知りながら放置した型との違いです。

この分野の○✕は、行政書士の5分○✕ドリルの「民法」で続けて解けます。

まとめ

• 94条2項の類推は、通謀虚偽表示がないのに、うその登記を信じた人を守るための判例のルール。
• 本人が自分で作った外観・知りながら放置した外観なら、第三者は善意で守られる（昭和29年・昭和45年9月判決）。
• 本人が認めた範囲を超えた外観なら、94条2項と110条で、第三者に善意無過失を求める（昭和43年判決など）。
• 本人が知らなくても、積極的関与や放置と同視できるほど重い帰責性があれば、94条2項・110条の類推で善意無過失の第三者が守られる（平成18年判決）。
• 本人に帰責性がなければ類推されない。登記に公信力はない。

次に読むなら、背信的悪意者の判例がおすすめです。同じ「不動産を買った人がいつ守られるか」の問題を、こちらは二重譲渡と登記の先後から見ていて、第三者の「善意・悪意」の扱いの違いが比べられます。

参考にした公式の情報（2026年10月確認）

条文は、令和8年4月1日時点で施行されている内容を、e-Gov法令検索で確かめています。

• e-Gov法令検索「民法」（94条、110条）
• 裁判所「最高裁判所第二小法廷 昭和29年8月20日判決（昭和26年（オ）第107号）」（民法94条2項の類推適用を認めた一事例）
• 裁判所「最高裁判所第三小法廷 昭和45年9月22日判決（昭和43年（オ）第91号）」（不実の登記が所有者の承認のもとに存続していたとして94条2項を類推した事例）
• 裁判所「最高裁判所第一小法廷 昭和43年10月17日判決（昭和41年（オ）第238号）」（仮装の仮登記に基づいて勝手にされた本登記と第三者）
• 裁判所「最高裁判所第一小法廷 昭和45年11月19日判決（昭和43年（オ）第732号）」（実体と異なる抵当権設定登記・仮登記と善意無過失の第三者）
• 裁判所「最高裁判所第一小法廷 平成18年2月23日判決（平成15年（受）第1103号）」（重い帰責性を理由に94条2項・110条を類推した事例）