停止条件をわかりやすく：条件付きの契約はいつ効力が出るか（宅建 停止条件）

停止条件（ていしじょうけん）は、「〜したら、契約の効力が出る」という条件です。「転勤が決まったら、この家を売る」の「転勤が決まったら」がそれにあたります。民法は、停止条件が成就した（起きた）時から効力が生じると決めています（127条1項）。

ひとことで言うと、停止条件付きの契約は、条件が起きるまで効力が「止まっている」契約です。ただし、止まっている間も、何の権利もないわけではありません。相続でき、相手は権利を害してはいけません。

宅建試験では、民法の条件のルールとあわせて、宅建業法の「自分の物でない物件を売る契約の制限」（33条の2）で停止条件が出てきます。この記事では両方をつなげて整理します。

身近な例で考えると

登場人物は2人です。名古屋に家を持つ会社員＝ゆきさん（売る人）と、その家を買いたい人＝けんじさん（買う人）です。

ゆきさんは、東京への転勤の話が出ています。転勤が決まれば家はいりませんが、決まらなければ住み続けたい。そこで、けんじさんと次の約束をしました。

1. 1月：「ゆきさんの東京への転勤が決まったら、この家を2,000万円でけんじさんに売る」という売買契約を結ぶ。
2. 2月：まだ転勤は決まっていない。この間、契約の効力は止まっている。ゆきさんは、けんじさんが条件の成就によって得る利益を害してはいけない（128条）。
3. 3月：けんじさんが亡くなった。条件が決まる前の買主の立場も、相続人が引き継ぐ（129条）。
4. 4月：ゆきさんの転勤が正式に決まった。この時から売買の効力が出る（127条1項）。1月にさかのぼって効力が出るのは、当事者がそう決めていた場合だけ（127条3項）。

たとえるなら、停止条件は「スイッチの付いた契約」です。条件が起きた瞬間にスイッチが入ります。ただし本物のルールでは、スイッチが入る前の立場も、相続や担保に使える「権利」として扱われます。

条文ではこう決まっている

民法は、条件と期限を127条〜137条で決めています。

• 成就の効果（127条）：①停止条件付きの行為は、条件が成就した時から効力を生じる。②解除条件付きの行為は、条件が成就した時から効力を失う。③当事者が「成就より前にさかのぼらせる」と表示したときは、それに従う。
• 未定の間の利益（128条）：条件が成就するかどうか決まらない間、各当事者は、成就したときに相手が得る利益を害してはいけない。
• 未定の間の権利（129条）：条件が決まらない間の権利義務も、ふつうのルールに従って、処分・相続・保存し、担保にできる。
• 成就の妨害（130条1項）：条件が成就すると「不利益を受ける当事者」が、わざと成就を妨げたときは、相手方は、条件が成就したものとみなすことができる。
• 不正な成就（130条2項）：条件が成就すると「利益を受ける当事者」が、不正に成就させたときは、相手方は、条件が成就しなかったものとみなすことができる。
• すでに決まっていた条件（131条）：契約の時に条件がすでに成就していたら、停止条件なら無条件、解除条件なら無効。成就しないことがすでに決まっていたら、停止条件なら無効、解除条件なら無条件。
• 不法・不能な条件（132条・133条）：不法な条件を付けた行為は無効。できないことを停止条件にした行為は無効、解除条件にした行為は無条件。
• 随意条件（134条）：停止条件が「債務者の意思のみに係る」とき（約束を果たす側が、その気になったら、という条件）は、その行為は無効。
• 期限（135条〜137条）：始期（ここから）が来るまでは履行を請求できない。終期（ここまで）が来たら効力が消える。期限は債務者の利益のためと推定される。債務者が破産手続開始の決定を受けたときなどは、期限の利益を主張できない。

当てはまる例・当てはまらない例

1. 当てはまる（成就した時から）：4月にゆきさんの転勤が決まった。売買の効力は4月から。代金の支払いなども、特約がなければ4月以降の話になる。
2. 当てはまらない（解除条件）：「家を売る。ただし、けんじさんの住宅ローンが通らなかったら、契約は効力を失う」。これは、成就すると効力がなくなる解除条件（127条2項）。すでに効力が出ている契約に付いている点が、停止条件とちがう。
3. ひっかけやすい（すでに成就していた）：1月の契約の時、実はゆきさんの東京への転勤は、前日に会社で正式に決まっていた（2人とも知らなかった）。停止条件が契約の時にすでに成就していたので、無条件の契約になる（131条1項）。
4. 当てはまらない（随意条件）：「ゆきさんが売りたくなったら売る」。家を引き渡す義務を負うゆきさん（債務者）の気持ちだけで決まる停止条件なので、契約は無効（134条）。
5. ひっかけやすい（成就の妨害）：別の場面で、ゆきさんがおいに「宅建試験に合格したら、土地を1区画贈る」と約束した。その後、ゆきさんが惜しくなり、わざと受験の申込みを妨げた。成就すると不利益を受けるゆきさんが妨げたので、おいは、条件が成就したものとみなせる（130条1項）。
6. ひっかけやすい（不正な成就）：5の場面で、逆に、おいが不正な手段で合格を得た。成就で利益を受けるおいが不正に成就させたので、ゆきさんは、条件が成就しなかったものとみなせる（130条2項）。

似ているルールとの違い

まず、停止条件・解除条件・期限の違いです。条件は「起きるかどうか分からないこと」、期限は「いつか来ることが決まっていること」に結びつけます。

次に、ほかの分野での出方です。宅建試験では、民法の条件のルールそのものより、宅建業法や農地法の中で「条件付き」が効いてくる形があります。

宅建業法33条の2は、業者が自分の物でない土地や建物を、自ら売主として売る契約（予約を含む）を原則禁止しています。例外の一つは、業者がその物件を手に入れる契約（予約を含む）を結んでいるときですが、条文は「その効力の発生が条件に係るものを除く」としています。手に入るかどうかが条件しだいの契約では、買主に物件を渡せる保証がないからです。この論点は8種制限の記事と他人物売買の記事でもくわしく扱います。

農地を農地のまま売るときは、農業委員会の許可を受けなければ、売買の効力が生じません（農地法3条1項・6項）。「許可が出るまで効力が出ない」点は停止条件付きの契約に似ていますが、これは当事者が付けた条件ではなく、法律が決めたしくみです。農地法の許可の種類は農地法の記事で確かめてください。

試験ではここをまちがえやすい

• さかのぼるかどうかの型：停止条件の効力は「成就した時から」。契約の時にさかのぼるのは、当事者がそう表示したときだけです。
• 130条の1項と2項を入れかえる型：わざと妨げたのが「不利益を受ける側」なら、相手は「成就した」とみなせる。不正に成就させたのが「利益を受ける側」なら、相手は「成就しなかった」とみなせる。だれが何をしたか、の組み合わせで答えが決まります。
• 相続できないとする型：条件が決まる前の権利も、相続・処分・担保の対象になります（129条）。
• 随意条件の型：無効になるのは「停止条件」が「債務者の意思のみ」にかかるときです。
• 宅建業法の型：予約は例外に入りますが、条件付きの取得契約は入りません。「予約でもよいのだから、停止条件付きでもよい」と広げた肢に注意します。

宅建試験では、権利関係の条件の効果を押さえ、宅建業法の8種制限では、取得契約が条件付きかどうかが分かれ目になる点に気をつけます。条件を見たら、まず「それが成就するまで効力が出ないのは、どの契約か」を確かめます。

○✕でたしかめよう

問1（このサイトのオリジナル問題）
ゆきさんとけんじさんは、「ゆきさんの東京への転勤が決まったら、ゆきさんの家をけんじさんに売る」という売買契約を結んだ。転勤が決まる前にけんじさんが亡くなった場合でも、けんじさんの相続人は、この契約の買主の地位を引き継ぐ。

答え：○　分かれ目は、条件が決まる前の権利も財産として扱われるかです。条件の成否が未定の間の権利義務も、一般の規定に従って相続できます（民法129条）。まだ効力が出ていないので消えるように見えますが、転勤が決まれば、相続人との間で売買の効力が生じます。取り違えの相手は、「成就するまでは何の権利もない」という読み方で、127条1項は効力の出る時期を決めているだけです。

問2（このサイトのオリジナル問題）
問1の契約で、けんじさんは、ゆきさんの上司に不正なはたらきかけをして、ゆきさんの東京への転勤を決めさせた。この場合、けんじさんは、条件が成就したものとして、ゆきさんに家の引渡しを求めることができる。

答え：✕　分かれ目は、だれが何をしたかです。条件の成就で利益を受けるけんじさんが不正に成就させたので、相手方のゆきさんは、条件が成就しなかったものとみなせます（130条2項）。正しくは、けんじさんは引渡しを求められません。取り違えの相手は130条1項で、「成就したとみなす」のは、不利益を受ける側がわざと成就を妨げた場合です。

問3（このサイトのオリジナル問題）
宅建業者Aは、農地の持ち主Bとの間で、農地法5条の許可を受けることを条件として、その農地を買う契約を結んだ。Aは、許可が出る前でも、宅建業者でないCとの間で、その土地を自ら売主として売る契約を結ぶことができる。

答え：✕　分かれ目は、業者が手に入れる契約が条件付きかどうかです。自分の物でない物件を自ら売主として売る契約は原則禁止で、例外の「取得する契約」から「その効力の発生が条件に係るもの」が除かれています（宅建業法33条の2第1号）。正しくは、許可を条件とする取得契約しかないAは、Cと売買契約を結べません。取り違えの相手は、条件の付かない取得契約や予約で、こちらは例外として売れます。

まとめ

• 停止条件は「〜したら効力が出る」。成就した時から効力が出て、さかのぼるのは当事者が表示したときだけ。
• 解除条件は「〜したら効力が消える」。期限は「いつか来ることが決まっている」ことに結びつける。
• 条件が決まる前の権利も、相続・処分・担保にできる。相手の利益を害してはいけない。
• わざと妨げたら成就とみなせる（130条1項）。不正に成就させたら不成就とみなせる（2項）。
• 宅建業法33条の2では、停止条件付きの取得契約は例外にならない。

この分野の○✕は、宅建の5分○✕ドリルの「宅建業法」の8種制限（自己の所有に属しない物件）の問題で続けて解けます。

次に読むなら、他人物売買の記事がおすすめです。民法では他人の物の売買も有効なのに、宅建業法では原則だめになる理由が、この記事の33条の2とつながります。

参考にした公式の情報（2026年10月確認）

条文は、令和8年4月1日時点で施行されている内容を、e-Gov法令検索（法令API）で確かめています。

• e-Gov法令検索「民法」（127条〜137条）
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（33条の2）
• e-Gov法令検索「農地法」（3条）
• 不動産適正取引推進機構「試験概要」（出題の根拠となる法令は、試験を行う年度の4月1日現在施行のもの）