買戻しをわかりやすく：10年の期間と登記、再売買の予約との違い

買戻し（かいもどし）は、不動産を売るときに「決めた期間のうちに、受け取った代金と契約の費用を返せば、売買をなかったことにできる」と、売買と同時に取り決めておくことです。この取り決めを買戻しの特約といいます（民法579条）。

数字は3つだけです。期間は10年を超えられず、長く定めても10年になる。期間を定めなかったら5年以内。定めた期間は、あとから延ばせない（580条）。売買契約と同時に特約を登記すれば、第三者にも主張できます（581条1項）。

はじめに、試験での位置づけを正直に書きます。当サイトが、不動産適正取引推進機構が公開している過去の試験（昭和63年度〜令和7年度の40回、2,000問）を1問ずつ読んで数えたところ、買戻しが主な論点の問題は1問（平成3年度）、ほかの論点の問題の中に出たのが1問（平成2年度）でした。直近10回には出ていません（分け方は当サイトの判断で、公式の分類ではありません）。平成4年度以降は一度も出ていない論点なので、この記事の範囲（期間・返すお金・登記・再売買の予約との違い）で止め、深追いしないのが時間の使い方としては合っています。

身近な例で考えると

登場人物は3人です。土地を売る人＝町工場を営むまさきさん、土地を買う人＝かなこさん、かなこさんから土地を買った人＝りょうさんです。

1. まさきさんは、工場の機械を買い替えるお金が必要になり、工場の隣の空き地をかなこさんに1,000万円で売ることにした。
2. まさきさんは「仕事が持ち直したら、この土地を取り戻したい」と考えた。そこで、売買契約を結ぶのと同時に、「5年以内に代金1,000万円と契約の費用を返せば、売買を解除できる」という買戻しの特約を結んだ。
3. 所有権の移転の登記と一緒に、買戻しの特約も登記した。
4. 3年後、かなこさんは土地をりょうさんに売った。
5. 4年目に、まさきさんは期間内に1,000万円と契約の費用をそろえて提供し、買戻しをした。特約を登記していたので、まさきさんは、りょうさんに対しても買戻しを主張できる。

たとえるなら、買戻しは「質屋に品物を預けて、期限までにお金を返せば取り戻せる」しくみに似ています。ただし本物のルールでは、対象は不動産で、土地の所有権はいったん本当にかなこさんに移ります。品物を預けるだけの質とは違います。

条文ではこう決まっている

• 特約の中身（579条前段）：不動産の売主は、売買契約と同時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金（別に合意したときは、その合意で定めた金額）と契約の費用を返して、売買を解除できます。
• 果実と利息（579条後段）：特に決めなければ、その間の土地の果実（土地を貸して得た地代など）と、代金の利息とは、相殺したものとみなします。売主は代金の利息を払わなくてよく、買主は地代などを返さなくてよい、ということです。
• 期間（580条）：買戻しの期間は10年を超えられません。特約で10年より長く定めたときは10年になります（1項）。期間を定めたら、あとから延ばすことはできません（2項）。期間を定めなかったときは、5年以内に買戻しをしなければなりません（3項）。
• 登記による対抗（581条1項）：売買契約と同時に買戻しの特約を登記したときは、買戻しを第三者に対抗できます。
• 登記の後に借りた人（581条2項）：特約の登記の後に対抗要件を備えた賃借人は、残りの期間のうち1年を超えない期間に限って、売主に対抗できます。売主を害する目的で貸したときは、この限りではありません。
• 買戻しのしかた（583条1項）：売主は、期間内に代金と契約の費用を提供しなければ、買戻しができません。
• 買主が使った費用（583条2項）：買主や転得者が土地に費用を使っていたときは、売主はその償還をします（196条による）。
• 登記に書く事項（不動産登記法96条）：買戻しの特約の登記には、買主が支払った代金（別に合意したときはその金額）と契約の費用、期間の定めがあればその定めを書きます。

当てはまる例・当てはまらない例

• 当てはまる例：特約で買戻しの期間を15年と定めた。→ 特約は無効にならず、期間が10年になります（580条1項）。
• 当てはまる例：代金は1,000万円だが、「買い戻すときは900万円と契約の費用を返す」と合意した。→ 579条は「別段の合意をした場合」の金額を認めているので、この合意どおりになります。
• 当てはまらない例：売買契約から半年後に、「やはり買い戻せるようにしたい」と特約を結んだ。→ 579条の買戻しは「売買契約と同時に」する特約です。あとから結んだものは、この条文の買戻しにはなりません。同じ目的なら、次の節の再売買の予約など、別のしくみを考えることになります。
• 当てはまらない例：期間を5年と定めていたが、4年目に、2人で「あと3年延ばそう」と決めた。→ 定めた期間は延ばせません（580条2項）。
• ひっかけやすい例：期間を定めずに特約を結んだ。→ 「定めがなければ10年」ではなく、5年以内に買戻しをしなければなりません（580条3項）。
• ひっかけやすい例：特約を登記しておかなかった。→ かなこさんから土地を買ったりょうさんに対しては、買戻しを主張できません（581条1項の反対の場面）。

再売買の予約とはどう違うか

同じ目的（売った物をあとで取り戻す）で使われるものに、再売買の予約があります。売るときに「あとで買主が売主に売り戻す」ことを予約しておくもので、民法の「売買の一方の予約」（556条）のしくみを使います。予約をした人が「売買を完結する」と意思表示した時に、売買の効力が生じます。

試験で押さえるのは、「10年・5年・延ばせない」は買戻しの条文の数字だ、という点です。再売買の予約の期間をどう考えるかまで深追いする必要は、出題の数から見て低いと考えます。

なお、買戻しは「売買を解除する」しくみなので、契約の解除の一般的なルールと並べて覚えると整理しやすくなります。売った土地に欠陥があったときの責任は契約不適合責任の記事、登記の種類（本登記・仮登記）は不動産登記法の記事で確かめてください。

試験ではここをまちがえやすい

出題はまれです。条文の中で取り違えやすいのは次の点です。

• 10年・5年：期間の上限は10年。定めがなければ5年。「定めがなければ10年」「上限5年」の入れ替えに注意。
• 長く定めたとき：10年を超える期間を定めても、特約全体が無効になるのではなく10年になる。
• 延長：定めた期間はあとから延ばせない（短くする・延ばすの話ではなく「伸長できない」と覚える）。
• 返すお金：代金そのものだけでなく、合意した金額でもよい（令和2年4月施行の改正で加わった）。それに契約の費用を足す。利息は、特に決めなければ果実と相殺とみなされ、払わない。
• 時期：特約は売買契約と同時。登記も売買契約と同時にしてはじめて第三者に対抗できる。
• 対象：579条は「不動産の売主」の規定。

○✕でたしかめよう

問1（このサイトのオリジナル問題）
まさきさんは、自分の土地をかなこさんに売り、売買契約と同時に、買戻しの期間を15年とする特約を結んだ。この場合、特約は無効にはならず、買戻しの期間は10年となる。

答え：○　分かれ目は、10年を超える期間を定めたときの扱いです。買戻しの期間は10年を超えることができず、特約でこれより長い期間を定めたときは、その期間は10年になります（民法580条1項）。「上限を超えた特約は無効」と考えると✕にしてしまいます。期間を定めなかったときは、10年ではなく5年以内に買戻しをしなければなりません（同条3項）。

問2（このサイトのオリジナル問題）
まさきさんは、土地を代金1,000万円でかなこさんに売り、売買契約と同時に買戻しの特約を結んだ。この特約で、買戻しのときにまさきさんが返す金額を代金と異なる900万円（ほかに契約の費用）と定めても、その定めは効力を生じない。

答え：✕　分かれ目は、返すお金を代金と違う額にできるかどうかです。579条は、買主が支払った代金について「別段の合意をした場合にあっては、その合意により定めた金額」としています。正しくは、900万円と契約の費用を返すという合意は有効です。返すお金が「代金」に限られていたのは改正前の579条で、令和2年4月施行の改正前の知識と入れ替えた形です。合意した金額は、特約の登記にも書きます（不動産登記法96条）。

問3（このサイトのオリジナル問題）
まさきさんとかなこさんは、買戻しの期間を5年と定めていたが、4年目に、2人の合意で期間をさらに3年延ばした。この場合、まさきさんは、最初の売買から8年目まで買戻しをすることができる。

答え：✕　分かれ目は、定めた期間をあとから延ばせるかどうかです。買戻しについて期間を定めたときは、その後にこれを伸長することができません（580条2項）。正しくは、延長の合意は効力がなく、まさきさんは最初に定めた5年以内に代金と契約の費用を提供しなければ買戻しができません（583条1項）。10年を超えた期間が10年に縮む同条1項とは別のルールで、「10年以内なら延ばせる」と考えるのが取り違えです。

まとめ

• 買戻しは、不動産の売買と同時に結ぶ特約。代金（合意した額でもよい）と契約の費用を返して、売買を解除する。
• 期間は10年以内（長く定めれば10年）。定めなければ5年。定めた期間は延ばせない。
• 売買契約と同時に特約を登記すれば、第三者に対抗できる。
• 出題は全40回で主1問・副1問。数字と時期の入れ替えだけ押さえて先へ進む。

民法の○✕は、宅建の5分○✕ドリルの「権利関係」で続けて解けます。次に読むなら、不動産登記法の記事がおすすめです。買戻しの特約の登記や、再売買の予約で使う仮登記が、登記簿のどこにどう載るかを見ておくと、「登記すれば第三者に対抗できる」の意味が具体的になります。

参考にした公式の情報（2026年10月確認）

条文は、令和8年4月1日時点で施行されている内容を、e-Gov法令検索（API。基準日2026-04-01）で確かめています。

• e-Gov法令検索「民法」（556条、579条、580条、581条、582条、583条）
• e-Gov法令検索「不動産登記法」（96条、105条）
• 不動産適正取引推進機構「宅建試験の問題及び正解番号表」（出題数を数えるのに使った過去の試験問題）