宅建の建築基準法の問題：用途制限・建蔽率・道路・建築確認を見分ける○✕20問

この記事は、宅建試験の建築基準法を○✕20問で確かめる一問一答です。問題はすべてこのサイトのオリジナルで、正誤は令和8年4月1日に施行されている条文で確かめています。建築確認は令和7年4月の改正で号の分け方が変わったので、改正後の条文で作っています。

当サイトが、不動産適正取引推進機構が公開している過去の試験（昭和63年度〜令和7年度の40回、2,000問）を1問ずつ読んで数えたところ、建築基準法が主な論点の問題（いくつかの論点を混ぜた総合の問題と、用途制限・建築確認などの各論の問題の合計）は101問で、40回すべてに出ていました。直近10回（令和7年度〜平成30年度。令和2・3年度は10月・12月の2回ずつ）では20問で、どの回も2問ずつです（分け方は当サイトの判断で、公式の分類ではありません）。

建築基準法の肢は、数字を覚えていても「その数字がどの建物・どの地域にかかるか」を取り違えると落とします。20問は、①建築確認と手続、②用途制限と適用除外、③建蔽率と容積率、④道路・防火・建築協定、の4つに分けました。各問の解説は、1文目に分かれ目を書き、最後に取り違えやすい相手の規定を示します。

この20問の解き方

1. 問題文の「どこで（区域・地域）」「どんな建物を（用途・階数・面積・構造）」「何をする（新築・移転・修繕・用途変更）」に印をつける。
2. ○か✕かを決め、✕なら正しい数字や言葉を一言で言う。計算の問題は式まで書く。
3. 答え合わせでは、正誤と一緒に、自分が使った条文が解説と同じかを見る。

8つの論点の関係を先に整理したい場合は、建築基準法の覚え方の記事が地図になります。

建築確認と手続（問1〜5）

建築確認は、「どの号の建築物か」と「何をするか」の組み合わせで要否が決まります。号の分け方と手続の流れは建築確認の記事で確かめられます。

問1（このサイトのオリジナル問題）
都市計画区域内にある木造平屋建て・延べ面積150平方メートルの一戸建ての住宅について、Aが大規模の修繕をする。この場合、Aは建築確認を受ける必要はない（令和8年4月1日施行の条文による）。

答え：○　分かれ目は、号の区分と工事の種類の組み合わせです。平屋で延べ面積200平方メートル以下の住宅は、6条1項1号（特殊建築物で200平方メートル超）にも2号（階数2以上か延べ面積200平方メートル超）にも当たらず、都市計画区域内なので3号の建築物です。6条1項で大規模の修繕・模様替に確認が要るのは1号・2号の建築物で、3号は建築する場合だけです。同じ住宅でも新築なら確認が要るので✕に見えます。木造2階建てなら2号になり、大規模の修繕でも確認が要ります。

問2（このサイトのオリジナル問題）
Aが都市計画区域内で木造2階建ての住宅を新築する。Aは、建築確認の申請書を特定行政庁に提出して、その確認を受けなければならない。

答え：✕　分かれ目は、確認をする者です。建築主は、工事に着手する前に、確認の申請書を提出して「建築主事又は建築副主事」の確認を受けます（6条1項）。正しくは、申請先は建築主事（または建築副主事）で、特定行政庁ではありません。特定行政庁は、用途制限の例外の許可（48条ただし書）や私道の廃止の制限（45条）などをする行政庁で、許可をする者と確認をする者を取り違えた形です。

問3（このサイトのオリジナル問題）
Aは、都市計画区域内に木造2階建て・延べ面積150平方メートルの一戸建ての住宅を新築するため、確認の申請をした。建築主事は、申請を受理した日から7日以内に審査し、適合していれば確認済証を交付しなければならない。

答え：✕　分かれ目は、どの号の建築物かです。2階建ては6条1項2号の建築物で、審査の期間は受理した日から35日以内です（6条4項）。正しくは35日以内で、7日以内は3号の建築物（平屋で延べ面積200平方メートル以下など）の期間です。問1の平屋の住宅（3号）の期間を、2階建てに当てはめた取り違えです。

問4（このサイトのオリジナル問題）
都市計画区域内（防火地域・準防火地域の外）で、Aは、木造平屋建て・延べ面積80平方メートルの住宅を、同じ敷地の中の別の位置に移す。この場合、Aは建築確認を受ける必要はない。

答え：✕　分かれ目は、「移転」が建築に当たるかです。建築とは、新築・増築・改築・移転をいいます（2条13号）。3号の建築物でも建築するなら確認が要り（6条1項）、確認が要らないのは、防火・準防火地域の外で、増築・改築・移転に係る部分の床面積の合計が10平方メートル以内のときです（6条2項）。正しくは、80平方メートルの移転には確認が要ります。問1の大規模の修繕（3号では不要）と、建築に入る移転を取り違えた形です。

問5（このサイトのオリジナル問題）
Aは、延べ面積300平方メートルのホテルを、大規模の修繕や模様替をせずに、旅館として使うことにした。この用途の変更について、Aは建築確認を受ける必要はない。

答え：○　分かれ目は、類似の用途どうしの変更かどうかです。用途を変更して6条1項1号の特殊建築物にする場合は確認の規定が準用されますが、政令で指定する類似の用途相互間の変更は除かれます（87条1項）。ホテルと旅館は同じ号に並ぶ類似の用途です（施行令137条の18第4号）。200平方メートルを超える特殊建築物への用途変更なら確認が要る、とだけ覚えていると✕に見えます。事務所を飲食店にするような、類似の用途に当たらない変更なら確認が要ります。

用途制限と適用除外（問6〜10）

用途地域ごとの建てられる建物の表は用途地域の記事にまとめています。ここでは表の暗記ではなく、例外の許可の手続と、建築基準法そのものがかからない場面を問います。

問6（このサイトのオリジナル問題）
Aは、第一種低層住居専用地域で本来は建てられない用途の建築物を新築するため、特定行政庁の許可を求めた（許可済みの建築物の増築や、日常生活に必要な建築物の特例には当たらない）。特定行政庁は、利害関係者から公開で意見を聴き、建築審査会の同意を得たうえでなければ、この許可をすることができない。

答え：○　分かれ目は、用途制限の例外の許可の手続です。特定行政庁は、良好な住居の環境を害するおそれがない、または公益上やむを得ないと認めれば許可できますが（48条1項ただし書）、その前に、利害関係者の出頭を求めて公開で意見を聴き、建築審査会の同意を得なければなりません（48条15項）。特定行政庁が一人で判断できると考えると✕に見えます。意見の聴取や同意がいらない48条16項の例外（許可済みの建築物の増築など、日常生活に必要な建築物）には当たらない前提です。問7の卸売市場などの許可は、建築審査会ではなく都市計画審議会の議を経る点が違います。

問7（このサイトのオリジナル問題）
都市計画区域内で、Aが火葬場を新築しようとしている。都市計画でその敷地の位置が決定していないときは、特定行政庁が都市計画審議会の議を経て許可した場合などの例外を除き、Aは新築できない。

答え：○　分かれ目は、用途地域とは別にかかる位置の制限です。都市計画区域内では、卸売市場・火葬場・と畜場・汚物処理場・ごみ焼却場などは、都市計画で敷地の位置が決定しているものでなければ、新築・増築できません（51条本文）。例外は、特定行政庁が都市計画審議会の議を経て許可した場合と、政令で定める規模の範囲内の場合です（同条ただし書）。用途地域の制限（48条）を満たせば建てられると考えると✕に見えます。

問8（このサイトのオリジナル問題）
文化財保護法により重要文化財に指定された木造の建築物について、Aが修理をする。この建築物には、建築基準法とこれにもとづく命令・条例の規定は適用されない。

答え：○　分かれ目は、法律全体の適用除外です。文化財保護法で国宝・重要文化財などに指定され、または仮指定された建築物には、建築基準法とこれにもとづく命令・条例の規定は適用されません（3条1項1号）。古い木造なので防火や構造の規定がかかると考えると✕に見えます。問9の既存不適格は、合わない規定だけが外れる仕組みで、法律全体が外れるこの規定とは範囲が違います。

問9（このサイトのオリジナル問題）
Aの店舗は、建てた当時は用途制限に合っていたが、その後の用途地域の変更で、新しい地域の用途制限に合わなくなった。この店舗は違反建築物となり、Aは用途制限に合うよう直さなければならない。

答え：✕　分かれ目は、既存不適格の扱いです。規定の施行や適用の際に現に存する建築物で、その規定に合わないものには、その規定は適用されません（3条2項）。正しくは、Aの店舗は違反建築物にはならず、そのまま使えます。ただし、変更の前から前の制限に違反していた建物（3条3項2号）や、変更の後に工事に着手した増築・改築など（同項3号・4号）には、新しい規定がかかります。適法に建てた建物と、もともと違反していた建物を取り違えないようにします。

問10（このサイトのオリジナル問題）
A市は、第一種低層住居専用地域に関する都市計画で、建築物の敷地面積の最低限度を定めようとしている。A市が定めることができる最低限度は、200平方メートル以下の数値に限られる。

答え：○　分かれ目は、最低限度の上限の数字です。用途地域に関する都市計画で敷地面積の最低限度を定める場合、その最低限度は200平方メートルを超えてはなりません（53条の2第2項）。敷地を広く保つための制度なので、もっと大きな数値も定められると考えると✕に見えます。数値の決まり方が違うのは外壁の後退距離で、こちらは1.5メートルか1メートルのどちらかです（54条2項）。

建蔽率と容積率（問11〜14）

建蔽率の緩和は「どの地域に・どの建物で」、容積率は「どの道路の幅で」計算するかが分かれ目です。計算の手順は建ぺい率と容積率の記事で確かめられます。

問11（このサイトのオリジナル問題）
都市計画で建蔽率が10分の6と定められた地域で、敷地は防火地域内にあり、特定行政庁が指定した角地でもある。Aがこの敷地に耐火建築物を建てる場合、建蔽率の限度は10分の8となる。

答え：○　分かれ目は、二つの緩和が重なるかです。防火地域（建蔽率の限度が10分の8の地域を除く）内の耐火建築物等で10分の1（53条3項1号）、特定行政庁が指定する角地で10分の1（同項2号）が加わり、6/10＋1/10＋1/10＝8/10です。防火地域の耐火建築物なら制限がなくなる、と考えると✕にしてしまいます。制限が外れるのは、建蔽率の限度が10分の8の地域にある場合です（53条6項1号）。

問12（このサイトのオリジナル問題）
都市計画で建蔽率が10分の6と定められた地域で、防火地域内にある敷地に、Aが準耐火建築物を建てる（角地の指定はない）。この場合、建蔽率の限度は10分の7となる。

答え：✕　分かれ目は、地域と建物の組み合わせです。防火地域で10分の1が加わるのは「耐火建築物等」で、準耐火建築物等でも加わるのは準防火地域内の場合です（53条3項1号）。正しくは、防火地域の準耐火建築物には緩和がなく、限度は10分の6のままです。準防火地域の緩和を防火地域に当てはめた取り違えです。

問13（このサイトのオリジナル問題）
商業地域（建蔽率の限度は10分の8）にあるAの敷地は、防火地域と準防火地域にまたがっている。敷地内の建築物の全部が耐火建築物等であれば、建蔽率の制限は適用されない。

答え：○　分かれ目は、敷地が防火地域の内外にわたるときのみなし規定です。敷地内の建築物の全部が耐火建築物等であれば、その敷地は全て防火地域内にあるものとみなして、緩和の規定を当てはめます（53条7項）。10分の8の地域の防火地域内の耐火建築物等には建蔽率の制限がかからないので（53条6項1号）、敷地全体で制限がなくなります。敷地の過半がどちらにあるかで決めると考えると✕に見えます。

問14（このサイトのオリジナル問題）
第一種住居地域内のAの角地は、幅員4メートルと8メートルの道路に接し、都市計画で定められた容積率は10分の40である（特定行政庁の指定区域ではない）。容積率の限度は、狭いほうの4メートルに10分の4を掛けた10分の16となる。

答え：✕　分かれ目は、どの道路の幅員で計算するかです。前面道路の幅員が12メートル未満のときの計算では、前面道路が2以上あれば「その幅員の最大のもの」を使います（52条2項）。正しくは、8×4/10＝32/10で、都市計画の40/10より小さいので、限度は10分の32です。住居系の地域で掛ける数値（10分の4）は合っていて、使う道路だけを狭いほうにすり替えた形です。

道路・防火・建築協定（問15〜20）

道路と接道義務の数字（4メートル・2メートル）は道路と接道義務の記事にまとめています。ここでは、規定がかかる範囲と、許可がいる場面・いらない場面を問います。

問15（このサイトのオリジナル問題）
Aは、道路の地盤面下に建築物を設けようとしている。この建築物は、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したものでなければ、道路内に建築することができない。

答え：✕　分かれ目は、道路内に建てられる建築物の号の違いです。道路内の建築は原則禁止ですが、地盤面下に設ける建築物は、許可なしに例外に当たります（44条1項1号）。正しくは、Aは許可を受けなくても建築できます。特定行政庁が通行上支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可することが要るのは、公衆便所・巡査派出所などの公益上必要な建築物です（同項2号）。

問16（このサイトのオリジナル問題）
Aは、都市計画区域・準都市計画区域のどちらにも入っていない土地に住宅を建てる（条例による制限はないものとする）。区域の外なので、敷地が道路に2メートル以上接していなくても、建築基準法の接道義務には違反しない。

答え：○　分かれ目は、接道義務がかかる区域です。接道義務（43条）を含む第3章の規定は、第8節を除き、都市計画区域と準都市計画区域内に限って適用されます（41条の2）。どの土地でも道路に接していなければ建てられない、と考えると✕に見えます。一方、建築確認は区域の外でも、2階建てや延べ面積200平方メートル超の建築物などでは要ります（6条1項2号）。区域でかかる規定と、全国でかかる規定を分けて覚えます。

問17（このサイトのオリジナル問題）
Aの敷地は、Bが所有する私道にだけ接している。Bが私道を廃止するとAの敷地が接道義務を満たさなくなる場合、特定行政庁は、その私道の廃止を禁止し、または制限することができる。

答え：○　分かれ目は、私道の持ち主の自由がどこまで制限されるかです。私道の変更や廃止で、接する敷地が43条1項（またはそれにもとづく条例）に抵触することになる場合、特定行政庁は、その変更・廃止を禁止し、または制限できます（45条1項）。自分の土地の道なのでBが自由にやめられる、と考えると✕に見えます。道路内の建築の許可（44条）とは、特定行政庁がする処分の中身が違います。

問18（このサイトのオリジナル問題）
防火地域内に、Aが高さ1.8メートルの木造の塀を設ける。この塀は、防火地域内の建築物に求められる防火上の技術的基準に適合させる必要はない。

答え：○　分かれ目は、61条1項のただし書です。防火地域・準防火地域内の建築物は、外壁の開口部の防火設備や、地域と規模に応じた技術的基準に適合させなければなりませんが、門または塀で高さ2メートル以下のものは除かれます（61条1項ただし書）。防火地域ならすべての建築物にかかる、と考えると✕に見えます。準防火地域では、木造建築物等以外の建築物に附属する門・塀も除かれます（同じただし書）。

問19（このサイトのオリジナル問題）
Aは、準防火地域内に木造2階建ての住宅を建てる。この住宅の屋根の構造には、建築基準法の制限はかからない。

答え：✕　分かれ目は、屋根の規定がかかる地域です。防火地域「又は準防火地域」内の建築物の屋根の構造は、火の粉による火災の発生を防ぐための政令の技術的基準に適合するものとしなければなりません（62条）。正しくは、準防火地域の住宅にも屋根の制限がかかります。防火地域だけが対象の看板・広告塔などの規定（64条）と取り違えた形です。

問20（このサイトのオリジナル問題）
A市には、建築協定に関する条例がない。A市内の住宅地の土地の所有者等が全員で合意すれば、特定行政庁の認可を受けて、建築協定を締結することができる。

答え：✕　分かれ目は、建築協定を結べる区域です。建築協定は、市町村が条例で定めた区域内で、土地の所有者等が締結できるものです（69条）。正しくは、条例がなければ、全員が合意しても建築協定は締結できません。全員の合意（70条3項）は協定書の要件で、それだけで足りると考えた取り違えです。

まちがえた問題から、直す所を決める

建築基準法は、区域の中だけでかかる規定（接道義務・用途制限・建蔽率など）と、全国でかかる規定（建築確認の一部、構造などの単体の規定）が混ざっています。問16や問19のように「どこでかかるか」を入れ替える肢は、規定ごとに適用される区域を先に言えるようにすると見抜けます。

この20問のあとは、宅建の5分○✕ドリルの法令上の制限で、建築基準法の問題を続けて解けます。1回10問で、✕と△を付けた問題が間をあけて戻ってきます。

参考にした公式の情報（2026年10月確認）

• e-Gov法令検索「建築基準法」（第2条第13号、第3条、第6条第1項・第2項・第4項、第41条の2、第44条、第45条、第48条、第51条、第52条第2項、第53条、第53条の2、第54条、第61条、第62条、第64条、第69条、第70条第3項、第87条第1項を確認。令和8年4月1日時点の条文）
• e-Gov法令検索「建築基準法施行令」（第137条の18を確認）
• 一般財団法人 不動産適正取引推進機構（宅建試験の過去の問題。出題数は当サイトが公開問題から数えたもので、公式の内訳ではありません）